【正文】 居住消費性支出情況見下表：單位：元、%類別最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶人均可支配收入人均居住消費支出支出占收入的比重由以上的分析我們可以看出，成都市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款持續(xù)增長，潛在的消費力強；城鎮(zhèn)居民居住消費性支出與其可支配收入呈正相關性，即隨著收入的進一步提高愿意增加居住支出；中等偏上戶居住消費支出占其可支配收入的比重小于（或等于）%，是本項目最大的潛在客戶。二、 成都市民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢 　2002年成都城市居民人均住房建筑面積為26平方米，住房成套率已達到70%，新建四十幾個住宅小區(qū)，有40多萬居民先后搬進了設施配套、功能齊全的新房，市民的居住條件得到明顯改善。按國際慣例，當居民的生活水平基本達到小康后，對住房的要求一般在人均30—40平方米，因此潛在需求相當大。近年來成都市城鎮(zhèn)人口的增長遠遠高于總人口的增長，；，1996—％。為此，我們分別測算如下：，到2005年增長到395．9萬，2002年城鎮(zhèn)居民住房面積9387萬平方米，到2005年可能增長到11967萬平方米。成都市舊城改造目標是在三年內基本完成城區(qū)529萬平方米的危舊房拆遷，今年的目標是拆遷100萬平方米，這部分可以認為是自然毀損面積。2002年城鎮(zhèn)居民新增住房需求830萬平方米。按慣例，自然毀損的面積存在一個膨脹率的問題，即每拆除1平方米，要增加2平方米的需求。所以，2002－2005年城鎮(zhèn)居民新增住房需求累計3839萬平方米。未來幾年成都市城鎮(zhèn)居民住宅消費需求將持續(xù)趨旺，年均住宅需求量近1000萬平方米，到2005年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到30．2平方米。因此，成都市住宅房地產產業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。住宅的發(fā)展歷程是：“小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境”。成都居住水平在進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設計。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅要充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。突出房型的多樣化和個性化。目前住宅消費已進入“層次化”、“個性化”的時期，家庭的小型化、社會的老齡化以及工作時間縮短、業(yè)余時間增加等生活模式的改變，對相應的居住空間的個性化和多樣化的要求日趨增加。在房型套內功能上，除了滿足“衣食住行”的基本需要外，還要滿足娛樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。居住的基本空間也由起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺這六項內容拓寬到家庭娛樂廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內容。住宅科學內涵的提高。21世紀是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴格的技術標準?？萍歼M步是提高居住質量的關鍵。太陽能熱水器的使用、家庭網絡通訊、小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)的完善更直接地以其科技含量成為現(xiàn)代居住生活的標志。三、成都高檔住宅需求分析隨著收入的提高，成都市民對住宅品質和居住環(huán)境有了更高的要求。從成交住宅的價位結構來看，價位在2100－3100元/%，而超過4000元的高級住宅比例將近15%；從未來趨勢看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力?！胺堑洹币咔橐彩谷藗兏又匾暰幼…h(huán)境對于健康的影響。人們在買房時將更加關注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。成都目前個人資產達百萬元以上的人數(shù)不下六位數(shù)，這部分人在早期（八十年代末和994年）的兩次房地產開發(fā)熱中，已經擁有了較好的住房，但隨著時間的推移和城市的發(fā)展，以及受早期城市規(guī)劃的局限性，由于一環(huán)路內地段的出行交通道路狹小，周邊環(huán)境差，加之開發(fā)商為了單純追求經濟效益，采用高容積率建房等，使其除了有近便的地利條件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小區(qū)的綠化，活動場地，周邊的環(huán)境，以及市區(qū)內的空氣及噪聲污染。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。因此，他們當中一戶人有兩套甚至更多的住房的大有人在。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產，以求自己的資產保值、增值；二是在不同的地點選購房屋，并根據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質量。他們對中、高檔房屋有著強烈的需求。從2002年1－5月的房產銷售情況看，成都不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。據(jù)華陽綠水康城銷售部經理鄒文介紹，該項目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項目本身優(yōu)良的規(guī)劃設計，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從 5月 1日，平均每天銷售 1套聯(lián)排別墅，銷售量達到了往常的兩倍。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。還有溫江的森宇音樂花園、邊城水戀、錦繡森林等都有不俗的成績。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內的 AAA級住宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個銷售的高潮，平均價值達 150萬元的獨幢別墅在本月內就銷售了 6套，總成交價值近 800萬元。同時，據(jù)華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了許多，購房者在關心住宅設計、園區(qū)景觀的同時，更加注重小區(qū)周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內的綠化、建筑密度等各項指標，他們的居住健康意識已經得到了極大的提升。成都的別墅市場已經進入一個新的發(fā)展階段。第四章 本項目特點及其競爭優(yōu)勢在當前成都市及龍泉的房地產市場上，一個房地產項目只有具有突出的、獨有的特色才會在激烈的競爭中脫穎而出。雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風情，絕佳的環(huán)境品質，良好的配套設施，較低的價位等優(yōu)勢在成都中高檔房地產市場上極具競爭力。一、項目特征　雪梨澳鄉(xiāng)位于龍泉西部陽光城同安鎮(zhèn)，總占地面積547畝，一期開發(fā)面積200畝，建筑面積9萬平方米，建筑類型為聯(lián)排別墅。本項目總體方案設計及單體戶型設計由澳大利亞建筑設計師完成，主題風格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，綠化率達60%。戶型按面積分為111150、160、180、206平方米七種，其中150平米以下的占70%，150－180平米的占25%，180平米以上的占5%。每套售價從22萬到45萬不等?！　№椖匡L格　雪梨澳鄉(xiāng)為澳洲設計師設計，規(guī)劃設計一流，設計風格既體現(xiàn)了原汁原味的澳洲風情又融入了中國的居住習慣。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。另外澳洲熱帶風情的社區(qū)文化更能讓生活在此的人們體會純正的澳洲生活。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當?shù)仃柟赓Y源，讓客戶享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達給客戶，在物質以外賦予一個社區(qū)以精神。雪梨澳鄉(xiāng)作為成都第一個澳式風格的別墅項目對于崇尚海外生活的群體具有濃厚的吸引力。項目結構特點 聯(lián)排別墅的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二至三層的住宅并聯(lián)而成?！暗兔芏嚷?lián)排別墅”現(xiàn)在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段——住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一般其應該具備以下條件（一）位置：“低密度聯(lián)排別墅”的位置選擇應在城市邊緣地帶，距城市10—20公里，車時15—30分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利。（二）交通：“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)周邊應有完善的交通道路網絡，鄰近高速公路，強調交通的暢達性。（三）環(huán)境：住“低密度聯(lián)排別墅”追求優(yōu)美的環(huán)境，其不僅強調社區(qū)內的環(huán)境，更強調項目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。（四）規(guī)模：開發(fā)“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)，但開發(fā)規(guī)模不能太小。其規(guī)模最好在10萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套和生活品位。（五）規(guī)劃：規(guī)劃設計要周全，強調異域風情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關系。（六）建筑：“低密度聯(lián)排別墅”建筑本身除強調了其內部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。（七）配套：“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設施必須有，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。（八）價格：一套“低密度聯(lián)排別墅”的售價控制在30至50萬元之間為最好，其目前客戶的受眾面最大。（九）服務：“低密度聯(lián)排別墅”的物業(yè)管理要求突出服務優(yōu)質、貼心、到位。（十）居住文化氛圍營造與生活方式引導：“低密度聯(lián)排別墅”是一種相對先進的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。 　　項目所具備的結構特點充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。 項目環(huán)境及品質 龍泉驛以近山不進山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項目的理想之地。本項目為低容積、低密度高尚住宅，,%，低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。綠化率高達61%，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們回歸自然的需要。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造景觀再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團綠化、住宅組團綠化、樓體間綠化、私家花園四個園林景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了一個遠離喧囂環(huán)境的休息之所。雪梨澳鄉(xiāng)主體由聯(lián)排別墅構成，三面采光，擁有前庭、后院、花園長廊和中庭三面圍合式最高達200平米花園綠地，實現(xiàn)純正的澳洲別墅居住生活品質。設計了7種面積不同的住宅戶型，以適應不同購房者的個性化需要，主力戶型面積為139平方米。每間房子都顯示出開放的平面布局，充分體現(xiàn)澳大利亞的設計特點，而且為居住更加舒適提供機會。建有3000平米大型會所；網球場、游泳池、親子樂園、老人健身活動場所等配套設施一應齊全，為客戶的居住、生活及休閑提供極大的便利?！?項目價格　　雪梨澳鄉(xiāng)一期房價為2100元每平方米。平均首付5萬，月供1000元即可擁有一套別墅，這對于城市中高收入階層以上的白領具有很大的誘惑力。相對于成都城區(qū)平均3000元每平方