主流產(chǎn)品運(yùn)營能力的提升-文庫吧
2025-04-11 13:31 本頁面
【正文】 筑密度更高； 御景灣 金色里程 拿地時(shí)間 11年 6月 11年 1月 開盤時(shí)間 12年 3月 11年 11月 銷售金額 第一次開盤至 6月底 開盤當(dāng)月 2億 3月 6月持銷金額 銷售價(jià)格（元 /平米） 75008500 90009800 毛利潤 7% % 銷售金額統(tǒng)計(jì)截止 12年 6月份 ?中海首開優(yōu)于萬科，但 持銷表現(xiàn)相近 ； ?通過品牌與裝修，金色里程實(shí)現(xiàn)的市場 溢價(jià)高 ，但毛利潤不僅低于預(yù)期，也低于 御景灣； 曬曬與對(duì)手的差異 規(guī)劃角度 營銷角度 成本角度 對(duì)比總結(jié) 金色里程 VS御景灣 對(duì)比角度 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 御景灣 金色里程 規(guī)劃形式 拉高拍底 純大高層 開盤時(shí)間 12年 3月 11年 11月 交付時(shí)間 13年 10月 13年 10月 拿地至開盤時(shí)間 9個(gè)月 10個(gè)月 ?御景灣拉高拍低，上市銷售節(jié)點(diǎn)早；能 更快 實(shí)現(xiàn)銷售和回款； ?首開低層產(chǎn)品，交付快，能 更早 實(shí)現(xiàn)結(jié)算；社區(qū)氛圍更早成熟， 有利于 促進(jìn)后期銷售； ?御景灣首開產(chǎn)品競爭力 更強(qiáng) ，客戶認(rèn)同感 更高 ，量價(jià)實(shí)現(xiàn) 較理想； ?項(xiàng)目后期，通過時(shí)間和地塊成熟尋找新的溢價(jià)方式。 御景灣 金色里程 規(guī)劃形式 拉高拍底，內(nèi)部組團(tuán)景觀，高層利用北側(cè)水景 高層 周邊圍合式，中心綠地 得房率 首批小高層： 82% 首批高層： 76% 開盤價(jià)格 小高層： 81008200元 /平米（毛坯） 高層： 75007600（毛坯） 高層： 9000元 /平米（ C標(biāo)） 產(chǎn)品競爭力 面寬資源 御景灣 A1 金色里程 B 戶型圖 建筑密度 25% % 面寬 面積段 86平米 89 客戶感受 大面寬，短進(jìn)深；通過面寬更易打動(dòng)客戶 小面寬，長進(jìn)深；客戶感受相比較弱 ?相似戶型，面積相當(dāng)，御景灣項(xiàng)目 面寬更大 ；戶型的舒適感 更好 ； 實(shí)用性能 ?里程項(xiàng)目臥室的大陽角（空調(diào)機(jī)位）比御景灣大，導(dǎo)致戶型的觀感效果弱，空間尺度變的緊湊。 御景灣 A1 金色里程 B 御景灣 — 臥室 里程 — 臥室 御景灣 金色里程 戶型配比 面積段 套數(shù) 戶型配比 89㎡ 2678 69% 110㎡ 264 7% 125㎡ 684 18% 140㎡ 256 7% 面積段 套數(shù) 戶型配比 90㎡ 2022 % 120㎡ 234 % 135㎡ 268 % ?主流客戶購房經(jīng)驗(yàn)不足，更易被引導(dǎo)；豐富的主流產(chǎn)品線，能 更多 的吸引來人； ?豐富的產(chǎn)品線能保證相互之間 更易 轉(zhuǎn)化； 產(chǎn)品線規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃影響 御景灣 金色里程 ?里程的純底商設(shè)計(jì)相比御景灣， 降低了 樓棟的得房率，導(dǎo)致戶型競爭力下降； ?二者均為裙房設(shè)計(jì)，導(dǎo)致業(yè)態(tài)受限制，無法引進(jìn)餐飲， 不利于 人氣聚集；里程廣場尺度大于御景灣（ 23倍大）， 進(jìn)一步弱化 了商業(yè)氛圍； 規(guī)劃角度 營銷角度 成本角度 對(duì)比總結(jié) 金色里程 VS御景灣 對(duì)比角度 推廣策略 —— 品牌階段 御景灣 金色里程 蓄水 2個(gè)月，無臨時(shí)售樓處 蓄水 4個(gè)月，設(shè)有臨時(shí)售樓處 ?在蘇州，中海相比萬科，在主流客戶群體中的 認(rèn)知度高，品牌影響大； ?御景灣蓄客時(shí)間短，訴求更明確，即為 擴(kuò)大項(xiàng)目影響的范圍 ；大眾營銷手法； ?在主流客戶認(rèn)知不足的前提下，里程 未能 通過更為密集的、更為直接的推廣，實(shí)現(xiàn)主流客戶認(rèn)知的突破和客戶群體的擴(kuò)大； 推廣策略 —— 項(xiàng)目階段 ?中海推廣訴求 更直接，更易懂 ；而里程項(xiàng)目 訴求不直接 ，不利于客戶理解； ?里程采取小眾營銷手法，客戶具有標(biāo)簽性；而中海大眾營銷手法，更符合主流客戶的選擇。 御景灣 金色里程 現(xiàn)場展示 —— 企劃包裝 御景灣 金色里程 ?御景灣企劃主題明確，訴求 更直接 ， 更便于 客戶形成第一印象； ?里程現(xiàn)場包裝的信息量大，客戶 無法短時(shí)間 內(nèi)形成深刻印象； 現(xiàn)場展示 —— 售樓處 御景灣 金色里程 面積 2300平米（含辦公區(qū)、
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