【正文】 此類細(xì)節(jié)時，登頂8848之后的“萬科”，將更多精力用于尋找方向?！拔覀兓艘荒陼r間才找到目標(biāo)?！苯柚a恩管理顧問公司等各方力量，郁亮圈定了“萬科”的標(biāo)桿企業(yè)—美國地產(chǎn)商普爾特(PULTE　HOME)?！　√峒白约旱呐枷瘢袅岭y掩興奮：“我們的客戶調(diào)查顯示，有63%的客戶今后置業(yè)時有意再買‘萬科’的產(chǎn)品，但這只是意向購買的數(shù)字，而普爾特有47%的客戶實際重復(fù)購房率?！逼諣柼?8%的股東回報率，也令同一水平為1112%的萬科找到了差距?！　　暗禺a(chǎn)屬于消費行業(yè)，地產(chǎn)商不等于項目開發(fā)商，土地與資金管理只是一個方面，更重要的是產(chǎn)品與客戶?！庇袅量磥恚蛻羰潜韧恋嘏c資金更重要的資源。　　由于細(xì)分客戶的需求，“萬科”的住宅產(chǎn)品線將被拉長，項目中心制的粗放式經(jīng)營方式也被打破，公司的管理架構(gòu)將按照集約化經(jīng)營的要求重新調(diào)整。按照計劃，這一轉(zhuǎn)軌將在3年內(nèi)完成?！叭f科”一向引以為豪的物業(yè)管理，也將與時俱進，從目前的無差別服務(wù)過渡到針對不同客戶群采取不同服務(wù)。接下來，令郁亮得意的一個創(chuàng)新來自技術(shù)層面：即將遷至深圳東部大梅沙海濱的萬科總部，會利用地下恒溫層的能量進行溫度調(diào)節(jié)，“這是一棟不用空調(diào)的建筑?！薄　〉禺a(chǎn)2004＝彩電1996　　在每一個市場上，當(dāng)那些標(biāo)桿企業(yè)不斷提升橫桿的標(biāo)高時，整個行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會隨之提高，這一市場的進入門檻必然水漲船高。彩電業(yè)之后，地產(chǎn)又在演繹同樣的故事?！　?004年的地產(chǎn)市場，相當(dāng)于1996年的彩電市場。這是郁亮的一大發(fā)現(xiàn)，其時站在市場化邊緣的彩電市場，是他近來研究的重點?！?996年，21英寸彩電已經(jīng)在城市普及，所以很多人認(rèn)為，彩電企業(yè)的發(fā)展空間有限，但事實上，此后很多家庭不僅更新?lián)Q代到29英寸、64英寸純平、背投、等離子彩電，還買了第二部甚至第三部彩電。這和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的情形類似。目前，國內(nèi)80%的居民有了自用住宅，但是，這并不代表住宅市場缺少需求。除了每年的新增需求外，市場上最有質(zhì)量的需求，是改善性需求，而這一需求遠(yuǎn)未滿足?！薄　〔孰娖髽I(yè)的情形也可以類比?！澳菚r，各地政府都有重點扶持的企業(yè)，但是在市場化的過程中，它們多數(shù)被淘汰了，成為行業(yè)巨頭的，反而是TCL、‘長虹’這樣的草根企業(yè)?！庇袅琳J(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)的門檻低、技術(shù)壁壘低，從過去到未來，都會有很多企業(yè)進入，但是，只有專業(yè)的地產(chǎn)商才能笑傲江湖?！　“阎圃鞓I(yè)與地產(chǎn)業(yè)類比的，還有摩根大通。2003年，在研究“萬科”、“中?！薄ⅰ昂仙鷦?chuàng)展”、“上海置業(yè)”等六大地產(chǎn)商之后，他們亦提出，中國的房地產(chǎn)商與制造業(yè)廠商的特征頗為相似。比如，市場過于分散，主要城市沒有占絕對優(yōu)勢的企業(yè)，北京、上海、廣州、深圳排名前10位的開發(fā)商占全部市場的份額不過16%，因此，開發(fā)商對于市場價格的影響力很小，企業(yè)只有靠銷量增長和市場份額擴張實現(xiàn)成功，而這有賴于快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和嚴(yán)格的存貨管理。　　土地儲備，又成了繞不開的一個問題?！啊f科’不追求太多的土地儲備，第一，這會占壓大量資金，第二，積壓土地對于城市的發(fā)展不利?！庇袅帘硎?，“萬科”的土地儲備只滿足3年的滾動開發(fā)需要，而其每年的開發(fā)量將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持30%的增長。截至去年底，萬科擁有的土地儲備744萬平方米，按照當(dāng)年177萬平方米的新開工面積測算，亦正好滿足3年開發(fā)的需要?！　∵@一觀點，也印證了摩根大通的研究結(jié)果：高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是地產(chǎn)商增加盈利的關(guān)鍵，大規(guī)模的土地儲備會令地產(chǎn)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率極度不足，從而影響業(yè)績?！　≠Y金，是地產(chǎn)商的另一主穴。近來，“萬科”不斷嘗試各種融資渠道：債券信托方面，2003年12月，在深圳的“東海岸”“集合資金信托計劃”；營銷信托方面，今年7月，在深圳的“17英里”項目中，同樣是與新華信托合作開發(fā)了2億元的“集合資金信托計劃”；境外融資方面，今年7月從德國Hypo集團旗下Hypo Real Estate Bank International(HI公司)處為中山“萬科城市風(fēng)景花園”項目融得3500萬美元；9月24日，；據(jù)郁亮透露，目前，一項股權(quán)信托計劃也在籌劃中。除了郁亮認(rèn)為20%復(fù)利太高的海外房地產(chǎn)基金尚未考慮外，其他地產(chǎn)公司所使用的融資渠道，“萬科”幾乎都有涉足，以至外界對“萬科”是否資金緊張產(chǎn)生了種種猜測，但從今年中報看，“萬科”54%的資產(chǎn)負(fù)債率，顯著低于全國房地產(chǎn)企業(yè)平均74%的水平。　　“‘萬科’的項目開發(fā)資金中，自有資金占48%，銀行貸款占24%，外資占4%。到年底，銀行資金的比例還會降一些。萬科從銀行獲得的授信額度有104億元，但我們只用了44億元。目前，我們手中還有18億元資金，這是受了宏觀調(diào)控的影響?！薄　〔徽劜①徟c期盼“期權(quán)”　　雖然不斷有經(jīng)濟學(xué)家呼吁，中國房價虛高，地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重，但作為地產(chǎn)商的郁亮不同意這一說法。他認(rèn)為，很多學(xué)者在選擇比較對象時存在一種錯配，“比如以北京三環(huán)以內(nèi)的最高房價與當(dāng)?shù)仄胀ň用竦氖杖雽Ρ龋@顯然不太合適。”他認(rèn)為，某些種類的房子的確過熱，某些地域投資用房的比例偏高，但還沒有到泡沫的地步。不過，作為一個發(fā)展穩(wěn)健的公司的掌控者，他希望未來地價與房價能夠以個位數(shù)穩(wěn)健增長，“如果雙位數(shù)增長，政府就要介入調(diào)控了?！薄　　敖窈蠓績r不可能不漲?！庇袅恋挠^點建基于對房價構(gòu)成的剖析：隨著拆遷成本上升、市政建設(shè)水平的提高、各行業(yè)發(fā)展帶動土地需求的上升以及土地出讓的市場化運作，地價上升是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢；而產(chǎn)品的品質(zhì)提升，也會推動房屋成本上升?！　τ谥袊F(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)的分析，則讓郁亮堅信，中國地產(chǎn)業(yè)起碼還有20年的持續(xù)增長?！澳壳暗膰鴥?nèi)人口中，3039歲和1419歲的人最多。這兩個年齡段中，前者是現(xiàn)在的購房主力，10年后，后者又會成為購房主力?！边@與經(jīng)濟學(xué)家對中國經(jīng)濟還有20年成長的預(yù)期正好一致?！　〉?，并非每個企業(yè)都能分享未來20年的行業(yè)成長?！笆袌龌内厔荩瑫剐袠I(yè)產(chǎn)生很大變局，一些企業(yè)會被淘汰，但這不意味著會出現(xiàn)大規(guī)模的并購、洗牌?！庇袅琳J(rèn)為，由于缺乏委托代理機制，職業(yè)經(jīng)理人隊伍也不成熟，行內(nèi)并購的時機還遠(yuǎn)未成熟?！?0年后才能談并購，因為國內(nèi)企業(yè)很不透明，并購在很多行業(yè)都不是明智的做法。地產(chǎn)企業(yè)需要土地，可以直接通過項目轉(zhuǎn)讓拿地，不必通過并購的方式。事實上，地產(chǎn)業(yè)也沒有多少品牌值得并購。”　　一些企業(yè)出局，會不會令地產(chǎn)商的數(shù)量越來越少？郁亮認(rèn)為不會。“美國市場發(fā)展了這么多年，還有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其前五大地產(chǎn)商所占市場份額不過14%。地產(chǎn)行業(yè)有強烈的地域性，中小企業(yè)有自己的生存空間，但集約化程度提高是一個趨勢?！薄　‰m如此說，“萬科”的“全國性思維”卻從未間斷。按照“3＋X”戰(zhàn)略，其重點開發(fā)地域已涵蓋以深圳和廣州為中心的珠三角、以上海為中心的長三角、京津及沈陽為中心的東北、成都和武漢等內(nèi)地中心城市。在未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃中，“萬科”的目標(biāo)也被定位為，將占全國住宅市場的份額從目前的1%提高到3%。對此，郁亮解釋說：“單一市場的風(fēng)險會比較大，跨區(qū)域發(fā)展可以規(guī)避一些風(fēng)險，讓財務(wù)和股東回報更有質(zhì)量地增長。”對此，“萬科”在此次調(diào)控中有很深的體會，“不同地區(qū)的發(fā)展商受到的影響就不同，已經(jīng)市場調(diào)節(jié)過的珠三角影響非常小，而如果只專注于上海或北京市場，可能受到的影響就比較大。”　　為求分散資金風(fēng)險，抬高行業(yè)進入門檻，優(yōu)秀地產(chǎn)商之間的聯(lián)合也會越來越多。在深圳香蜜湖地塊的拍賣中，“萬科”即選擇了與“華僑城地產(chǎn)”、“招商地產(chǎn)”兩家聯(lián)手拿地。“當(dāng)然，有共同語言的企業(yè)才能走到一起。”　　對于時下風(fēng)頭火勢的MBO，郁亮明確表示，無論誰控股，一股獨大的弊端都相當(dāng)明顯，而且，地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，管理層控股會影響后續(xù)開發(fā)資金的籌措，從而妨礙企業(yè)的持續(xù)成長。獲得“新財富2004地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師”的張宇也向記者表達(dá)了相同的意見，“有意MBO的企業(yè)，需要認(rèn)真研究?！薄　‰m然沒有MBO的打算，但郁亮表示，“萬科”的管理層愿意嘗試“期權(quán)計劃”。聯(lián)想TCL的管理團隊由此受到的激勵，走過20周年的“萬科”是否將醞釀出另一段傳奇？深度調(diào)查：企業(yè)資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新格局注：本文的數(shù)據(jù)分析，由于數(shù)據(jù)獲取的限制，只對內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司給與了分析。對于海外上市和非上市公司，我們可以進行同樣的分析，從中找出具有資本能力的房地產(chǎn)企業(yè)。圖為2004年上半年上市公司籌資分布 來源：國泰君安證券研究所　　中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景毋庸置疑，但隨著政府關(guān)于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺以及市場化的推進，具有相對壟斷優(yōu)勢的土地資源爭奪激烈，房地產(chǎn)商資金壓力巨大，高額的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進入到“資本競爭”的新階段，資本能力這個要素變得異常重要。　　19982003年間，籌資活動獲得的現(xiàn)金流入高達(dá)111億元，籌資活動仍然是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的重要渠道。“Z值模型”衡量的債權(quán)融資能力、“最近3個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均值”衡量的股權(quán)融資能力以及代表規(guī)模實力的“主營業(yè)務(wù)收入”等三項指標(biāo)顯示，“萬科”、“招商地產(chǎn)”、“陸家嘴”和“金融街”是房地產(chǎn)上市公司里資本能力最強的公司?！　　跋褓u大白菜一樣賣房子”，開發(fā)商這樣形容今年北京樓市的火爆?！　≡诮衲甑摹啊缎仑敻弧?00富人榜”上，來自房地產(chǎn)行業(yè)的富人有83位，合計的財富超過了1100億元，占500富人全部財富的22%。　　在美林集團和凱捷顧問公司共同發(fā)布的《全球財富報告2004》中，房地產(chǎn)在富人們的財富構(gòu)成中所占的比例也從2002年度的15%提高到了2003年度的17%?！　〔粌H富人如此，房地產(chǎn)也是普通老百姓擁有財富的重要表現(xiàn)形式。在按揭貸款購房盛行的今天，許多人的全部財富就是房地產(chǎn)，而且這部分資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般不是自己完全擁有的?！　≡诰奂嫶筘敻坏闹袊鴥?nèi)地房地產(chǎn)業(yè)中，有著3萬多家房地產(chǎn)公司，其中前十名地產(chǎn)集團的市場份額不到6%，最大地產(chǎn)集團“萬科”的市場份額不到1%，市場集中度非常低。即使考慮到房地產(chǎn)市場區(qū)域性較強的特點，單純考察某一個城市，北京、上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的城市中也沒有一個城市前十名地產(chǎn)開發(fā)商的市場份額超過25%的，集中度最高的深圳也只有約20%。圖為2004年18月怎家房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力的政策及其影響 　　這與上世紀(jì)六、七十年代的香港非常相似。而發(fā)展至今天，長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等香港最大的十家地產(chǎn)集團的房地產(chǎn)開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場集中度非常高(有關(guān)“香港的經(jīng)驗”請參見附文)?！　」救绱吮姸嗟偁幉⒉环浅＜ち?，源自發(fā)展初始階段的暴利和市場不規(guī)范。而盈利的來源，一般的回答可能是：土地價值、經(jīng)營價值和創(chuàng)新價值三部分各占其一。但除了極少數(shù)優(yōu)勢企業(yè)外，估計絕大多數(shù)開發(fā)商心中更加認(rèn)同這三部分6:3:1的比例。也就是說，來自于土地本身的價值開發(fā)實際上構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要利潤來源，在國家對土地使用權(quán)管理政策尚未完善的情況下，有了地也就意味著能賺到錢，企業(yè)的經(jīng)營水平和創(chuàng)新能力只是一個非常普通的因素，如此也就不難理解：所有的發(fā)展商都在竭盡全力地圈地?！　∪欢缦愀鄣姆康禺a(chǎn)業(yè)在經(jīng)過幾十年的發(fā)展之后集中度迅速提高，內(nèi)地也必然會經(jīng)歷這一過程。隨著土地管理市場化進程的不斷推進，土地環(huán)節(jié)帶來的盈利將會逐步下降，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)向著提高經(jīng)營水平和創(chuàng)新能力的階段發(fā)展?！　∫舱缦愀鄣姆康禺a(chǎn)在這幾十年中得到了迅猛的發(fā)展，我們可以展望，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市化程度的不斷提高，以住宅為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然會有極大的增長空間(參見附文“堅定看好房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展”)?！　∥覀儸F(xiàn)在需要思考的是，在土地所帶來的暴利時代結(jié)束之后、市場集中度不斷提高的階段中，房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展最為核心的因素是什么？什么樣的企業(yè)將會在這樣的變局中勝出？圖為19982003所有上市公司和主要房地產(chǎn)上市公司累計現(xiàn)金流量情況對比 來源：萬得咨詢 新財富雜志　　買地 : 從“關(guān)系競爭”到　　“資本競爭”和專業(yè)化水平的競爭　　越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻(參見附文“‘第二財政’推動土地二級市場迅猛發(fā)展”)，對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了很大沖擊，這個沖擊就是業(yè)內(nèi)人士常常談及、而又反對者甚眾的所謂“行業(yè)大洗牌”?！　⊥恋囟壥袌龅慕⑹官Y源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，這無形中擴大了有實力企業(yè)的參與程度，也使得過去在開發(fā)用地取得上曾經(jīng)給發(fā)展商帶來巨大潛收益的“渠道關(guān)系”大大貶值，迫使企業(yè)只能真金白銀地參與“招拍掛”?！　「哳~的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進入到“資本競爭”的新階段。以參加土地拍賣的保證金為例，越來越高的保證金已經(jīng)讓大量中小發(fā)展商望“地”興嘆。譬如，(1811畝)的土地，要求參拍者交納保證金1億元，結(jié)果參加者均為國內(nèi)知名的大企業(yè)，一般的小企業(yè)連到現(xiàn)場感受氣氛的機會都沒有。而廣州市從2004年4月開始規(guī)定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6個月內(nèi)交清，若逾期30天不能按約付款，國土局有權(quán)解除合同，追討違約賠償，并且對前期已收款項不予退還。這些硬杠子不僅是對那些中小發(fā)展商們拒絕沒商量，就是對短期財務(wù)稍微有點不理想的大企業(yè)也是一個警示?！　〈竺娣e土地資源出讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍有效阻擋了中小企業(yè)進入?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進行拍賣，同時參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗，常常是多個發(fā)展商組成一個銀團聯(lián)手投標(biāo)。因此近兩年以來，各地開發(fā)價值大的土地資源基本上為國內(nèi)少數(shù)幾個大發(fā)展商獲得。這樣，就從開發(fā)用地儲備這個源頭上對中小發(fā)展商予以致命的打擊，無形之中資金實力成了房地產(chǎn)企業(yè)的“照妖鏡”，過去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項目公司，并且在項目完成之后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)。有數(shù)據(jù)表明，北京市目前4000家房地產(chǎn)公司正在以每年40%的速度減少，行業(yè)龍頭企業(yè)的出現(xiàn)也指日可待了?！　⊥恋囟壥袌錾系募ち腋偁幰仓苯涌简灹税l(fā)展商的專業(yè)化水平。目前，政府對參與拍賣的土地項目都設(shè)置了許多細(xì)致的硬性指標(biāo)，要求競買人必須按照有關(guān)要求對地塊一次性編制規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計不入圍者不能參加競拍，這也極大地提升了進