【正文】 市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、城市之眼。三、項目建設(shè)必要性分析（一）建設(shè)昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求目前昆明的商圈結(jié)構(gòu)和商業(yè)格局狀況到2007年，昆明市現(xiàn)已形成有規(guī)模的商圈共有12個，其中主力商圈1個，即三市街商圈；次級商圈2個，即小西門次級商圈和青年路次級商圈；休閑商圈有3個，即翠湖休閑圈、昆都休閑圈、金碧休閑圈；專業(yè)市場商圈有6個，即廣福路官南路專業(yè)市場商圈、官渡園專業(yè)市場商圈、前衛(wèi)專業(yè)市場商圈、黃土坡專業(yè)市場商圈、金星小壩專業(yè)市場商圈和東部物流專業(yè)商圈。另外還有零星分布在各主要社區(qū)組團的微型社區(qū)商圈。已形成的商圈中，呈現(xiàn)出以下分布特點：1）以三市街主力商圈為中心，隨著城市環(huán)線逐漸向外擴張，各商圈以次級和休閑商圈、社區(qū)商圈和專業(yè)市場商圈為主。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場商圈主要分布在二環(huán)路以外。2）商圈分布在一環(huán)路以外呈現(xiàn)出明顯的南北分布特點，東部有一定的商圈分布，而在城市的西邊基本上屬于商圈空白區(qū)。在城市商圈構(gòu)成中，大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14個大型綜合超市，大型百貨商場16個。分別為：大型綜合超市：沃爾瑪（小西門店、集大店、國貿(mào)店店）、家樂福（世紀廣場店、白云店、龍泉店、云紡店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（滇池路店、西紅聯(lián)店）、麥德龍北辰店、世紀華聯(lián)廣福路店、百佳超市金碧路店。大型百貨商場：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨（三市街、西南廣場）、百大（三市街2個、西南廣場）、美辰百貨、新大新百貨、奧特萊斯、金鷹百貨、厲山百貨、仟村百貨、攀成百貨、巨龍百貨。從目前這些大型百貨商場和大型超市的分布來看，主要有以下特點：1）大型百貨主要集中在一環(huán)路以內(nèi)，以三市街商圈和青年路商圈內(nèi)為主。這些百貨形成了對整個昆明市的輻射。2）大型超市分布相對分散，一環(huán)路、二環(huán)路內(nèi)、二環(huán)路外等都有分布。但是與商圈分布相似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)基本上沒有具有影響力的大型超市。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求從昆明的商圈結(jié)構(gòu)和商業(yè)格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次級的小西門商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧3個休閑圈全部集中布局于一環(huán)路內(nèi)。而從城市的大型百貨商場和大型綜合超市的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內(nèi)，再加上一環(huán)路以內(nèi)作為昆明市絕對的核心商圈，大型百貨商場在一環(huán)路內(nèi)密集集中。而昆明作為云南省的核心城市，主要的城市商業(yè)形態(tài)在一個中心點上密集堆積，城市商業(yè)猶如全部擠在一個囚籠中，所有的消費、休閑、娛樂全部要往城市中心擠，帶來的結(jié)果是城市嚴重擁堵，也束縛了昆明城市商業(yè)的發(fā)展。同時，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的經(jīng)營品種都是人們?nèi)粘Ｉ钏?jīng)常要使用的商品，因此從某種意義上來說是越接近人們的生活范圍越好。而目前昆明僅有的14個大型綜合超市是很難滿足人們需求的。從具體的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)已經(jīng)成為城市的主要居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，對于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。由于二環(huán)路內(nèi)只拆不建以及市內(nèi)居住空間狹窄等原因，越來越多的居民向西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)搬遷。從昆明城市的發(fā)展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復(fù)合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。一是滇池路——廣福路沿線大型居民住宅小區(qū)，高端住宅多，并在廣福路沿線聚集了大量住宅小區(qū)，居住人口迅速擴大，需要有大型商業(yè)設(shè)施來滿足城市發(fā)展的功能需求，并成為帶動區(qū)域發(fā)展的增長極。二是輻射到以新亞洲體育城——世紀城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。由于位處新城與老城的結(jié)合部，未來居住人口數(shù)量可觀，更是交通連接的咽喉之處。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設(shè)施，生活、消費、休閑均極不方便，在南市區(qū)建設(shè)大型的現(xiàn)代化復(fù)合型城市商業(yè)設(shè)施是城市發(fā)展的必然要求。（二）建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，是新昆明建設(shè)的重要任務(wù)。南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。西北至大商匯（興科路沿線）。東南至新亞洲體育城。目前，在整個南市區(qū)已經(jīng)形成了上百個住宅小區(qū)，從昆明城市發(fā)展看，南市區(qū)注定是一塊商賈云集的經(jīng)濟中心。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。1）廣福路板塊廣福路是市政交通重點工程之一，是新城造城運動的策源地，沿線與老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未來連接呈貢新城和昆明主城的重要交通樞紐，為城市1級主干道。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，所以目前區(qū)域內(nèi)成熟社區(qū)都是在2006年開始大量上市的，且建設(shè)速度較快，尤其以世紀城和新亞洲體育城為最。市場成交較好。目標客戶基本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。2）滇池路板塊滇池路片區(qū)依托滇池旅游度假區(qū)，度假、餐飲、休閑娛樂設(shè)施齊全，同時，教育、醫(yī)療等設(shè)施配套，區(qū)域內(nèi)也比較完善。從1992年滇池旅游度假區(qū)成立至今，發(fā)展速度很快，片區(qū)的居住價值不斷提升。滇池路片區(qū)獨享的自然風(fēng)光是其他片區(qū)無法比擬的，有了這一得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，該片區(qū)將成為塑造昆明宜居城市的樣板區(qū)。從2000年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始火熱起來。因為該片區(qū)的環(huán)境特點，開發(fā)商們紛紛把別墅類的高檔住宅項目設(shè)在這里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池時光、波西米亞花園等風(fēng)格各異的別墅區(qū)已經(jīng)定下了這一片區(qū)的居住色調(diào)。該區(qū)以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。2000年至今已開盤76個樓盤。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區(qū)”。目前在南市區(qū)買房子的很多都是昆明的白領(lǐng)階層和一些個體老板。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子?？粗鼐幼^(qū)室外的綠地、景觀和文化居住品位。南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)目前在南市區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。本報告僅對城市商業(yè)業(yè)態(tài)進行分析。南市區(qū)的城市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。在南市區(qū)沿十里長街、廣福路、滇池路、官南大道形成了沿小區(qū)的臨街商鋪，屬于輔助性的商業(yè)設(shè)施。特點是小、散、價值低，形不成對區(qū)域的影響力。集中的商業(yè)業(yè)態(tài)是指在一個小區(qū)域內(nèi)形成的商業(yè)中心或商業(yè)街，有多種類型的商店商鋪，包括待建、在建、已建的或?qū)嶋H形成的商業(yè)中心。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)（包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場）。名稱位置距離南亞（KM）面積商鋪形式業(yè)態(tài)類型狀態(tài)富城商界十里長街省高院對面2占地面積104畝，共有728間商鋪由單層、雙層門面，多條商業(yè)街組成的商業(yè)地產(chǎn)餐飲、茶葉、娛樂、品牌零售在建，08年5月開業(yè)金都商集滇池路西貢碼頭對面4，建筑面積16800平米一套三層，按每套均價銷售。共106套。歐式購物村。餐飲、酒吧、品牌專賣店，另有1000㎡農(nóng)產(chǎn)品超市在建，08年5月交房佳湖路十里長街省工商局斜對面全長約1km，有130家商鋪兩層商鋪和單層商鋪超市、藥店、食品、日用品、小家電自然形成的商業(yè)街大商匯廣福路中段面積818畝，規(guī)劃建筑面積80萬平米，4層至多層建筑，其中1，2層為商鋪目前為陶瓷、燈具等建材批發(fā)已營業(yè)，招商好，屬專業(yè)市場世紀金源購物廣場廣福路下段4層框架式結(jié)構(gòu)SHOPPING MALL綜合商場正在招商新亞洲星天地商業(yè)廣場廣福路下段16商業(yè)街占地100畝多棟商鋪構(gòu)成的商業(yè)街餐飲、娛樂、購物在建，部分營業(yè)國美民升超市滇池路口國貿(mào)商品城國貿(mào)中心總面積20000平方米在原國貿(mào)內(nèi)分割的小商鋪已營業(yè)在以上區(qū)域當(dāng)中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。從對商業(yè)業(yè)態(tài)的分析可看出，即便是南市區(qū)集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是內(nèi)容單一、容量偏小，商業(yè)形態(tài)初級，缺乏綜合性的商業(yè)設(shè)施。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即便是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設(shè)施，是在城市發(fā)展的過程當(dāng)中伴生的臨時性的商業(yè)聚合。而且在人口最稠密、行政機關(guān)最密集的滇池路南亞風(fēng)情園附近，嚴重缺乏成規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內(nèi)，世紀金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。常住人口達近60萬人，相當(dāng)于2個我省的曲靖市。人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。無疑，旺場將會帶來流動人口聚集，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領(lǐng)性的商業(yè)設(shè)施，無法形成強大的對區(qū)域的吸引力，更談不上對“環(huán)昆經(jīng)濟圈”范圍內(nèi)的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。而昆明城市的城市建設(shè)，已經(jīng)開始從“攤大餅”式的環(huán)狀發(fā)展，向環(huán)狀式組團方向發(fā)展演變。主城區(qū)城市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結(jié)合，成為新昆明建設(shè)最主要的城市格局。而城市次區(qū)域又需要有相應(yīng)的次級商業(yè)商務(wù)中心支撐區(qū)域的運營。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機關(guān)都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務(wù)中心來支撐省級行政首腦機關(guān)的運營。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，已經(jīng)成為新昆明建設(shè)迫在眉睫的重要任務(wù)。（三）建設(shè)友好復(fù)合的城市商業(yè)綜合體——南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是昆明城市商業(yè)發(fā)展的必然需求。昆明城市商業(yè)的發(fā)展，有商業(yè)體制階段、個體商戶興起階段、商戶集中化和品牌化階段、超市異軍突起階段、商圈化階段等五個階段。昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的形式和演變可以按類別作如下區(qū)分：專業(yè)市場形態(tài)：昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史可以追溯到1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，也將在未來長期存在。寫字樓底商：1994年，昆明第一個寫字樓——鴻城廣場開盤。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最主要的、也是最難運作的商業(yè)地產(chǎn)項目。到目前為止，還有部分寫字樓底商尚未完成出租或銷售，出租和銷售出去的，也多是租售給銀行。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期增值。原因是，在一個單體內(nèi)容納住宅、商業(yè)、甚至酒店、寫字樓等功能樓層，受規(guī)劃和建筑條件限制較多，即使要做成單體綜合體，也需要將商業(yè)部分樓層與其它功能樓層分開考慮。這樣的商業(yè)地產(chǎn)形式基本上是不成功的。依托社區(qū)的街鋪型商業(yè)街：這類商業(yè)物業(yè)主要是一些住宅底商、商業(yè)街區(qū)、以及部分批發(fā)市場。其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)系性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營管理要求。1994年前后開發(fā)的新迎小區(qū)南區(qū)、北區(qū)的幾條商業(yè)街，連同官房大酒店及周邊新的餐飲集中區(qū)；1995年到1999年，1998年滇池路最早的租售型商業(yè)地產(chǎn)項目西貢碼頭的開發(fā)、銷售和招商，北大門美食城、金星小區(qū)的金江路兩側(cè)、北市區(qū)北辰中路到財富中心等，都是這種社區(qū)街鋪型商業(yè)街區(qū)的體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達價值頂點。休閑商業(yè)街區(qū)：昆明最時尚的休閑娛樂集中區(qū)昆都，翠湖周邊、祥云街、金碧廣場、景星街花鳥市場、昆明走廊等。是昆明文化特質(zhì)的典型體現(xiàn)。70年代時間80年代90年代中2000年前后業(yè)態(tài)變化90年代后期百貨大樓供銷社集體商鋪個體商鋪農(nóng)貿(mào)街百貨大樓個體商鋪以零售為主的批發(fā)市場綜合百貨商場商業(yè)步行街品牌專賣店專營店專業(yè)批發(fā)市場綜合百貨商場綜合超市主題百貨商場社區(qū)便利店/小超市商業(yè)步行街品牌專賣店專營店專業(yè)批發(fā)市場購物中心連鎖超市連鎖便利店綜合百貨商場綜合超市主題百貨商場專業(yè)連鎖商場社區(qū)便利店/小超市商業(yè)步行街品牌專賣店專營店娛樂休閑購物中心連鎖超市連鎖便利店復(fù)合商業(yè)中心市場專業(yè)化分工合作時代市場經(jīng)濟時代商品經(jīng)濟時代計劃經(jīng)濟時代 市場白熱化競爭時代單一的商業(yè)體：1993年后，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的純粹的商業(yè)項目。這種單一的商業(yè)體，主要指可獨立經(jīng)營的單一的寫字樓、或酒店、或百貨商業(yè)等，不參雜其它商業(yè)體，也不含單一的商業(yè)街。單一商業(yè)體屬于前市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，屬于土地成本很低乃至劃撥時代的產(chǎn)物。由于不能適應(yīng)城市的發(fā)展要求，大多數(shù)已經(jīng)在商業(yè)上銷聲匿跡。圖2：昆明城市商圈發(fā)展演變圖以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為中心的中心區(qū)三市街商圈（百貨大樓為主題）70年代前商業(yè)街青年路、武成路等以百貨大樓、正義百貨商場為主體的商業(yè)區(qū)中心地位繼續(xù)加強，青年路、武成路為主的個體商業(yè)街開始形成80年代