住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體解決方案-文庫(kù)吧
2025-04-11 05:25 本頁(yè)面
【正文】 確定。 細(xì)分市場(chǎng)研究 （1） 按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個(gè)階級(jí)：精英階級(jí)、中產(chǎn)階級(jí)、勞動(dòng)階級(jí)、窮苦階級(jí)。 （2） 第一居所，第二居所？。 （3） 自??？投資？ （4） 一次置業(yè)者和二次置業(yè)者多次置業(yè)者。 （5） 按家庭劃分：傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、 獨(dú)居者。 （6） 職業(yè)分層：IT業(yè)、金融業(yè)、藝術(shù)家、教師、律師、開(kāi)業(yè)醫(yī)生、中層白領(lǐng)雇員獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者、大型公司高級(jí)職員、體力勞動(dòng)者。 （7） 按教育背景劃分高等、中等教育、初級(jí)教育。高等教育又可以分成海外歸來(lái)者和在國(guó)內(nèi)受教育者。 （8） 按照價(jià)值觀念分 （9） 基本客戶（主流客戶）、次要客戶、集團(tuán)客戶。 （10） 其它購(gòu)房偏好：對(duì)某種配置的偏好，對(duì)教育、養(yǎng)老等。 SWOT分析 在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)于給定的地塊兒，必須進(jìn)行SWOT分析，即優(yōu)勢(shì)（superiority）劣勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì)（opportunity）、威脅（threaten） 二、產(chǎn)品篇（Ramp。） 高尚生活方式總體解決方案的概念 住宅開(kāi)發(fā)商為顧客提供的是生活方式總體解決方案，是和他的社會(huì)身份、社會(huì)分層及經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)應(yīng)的生活方式總體解決方案。消費(fèi)者購(gòu)買房子買到的是一整套為客戶度身定制的高尚生活方式。建筑師設(shè)計(jì)建筑、設(shè)計(jì)社區(qū)就是設(shè)計(jì)生活方式，是設(shè)計(jì)高尚生活方式總體解決方案。 ２、住宅產(chǎn)品應(yīng)該具備的特性 （1） 安全性： （2） 舒適性； （3） 均好性： （4） 多樣性： （5） 個(gè)性： （6） 可持續(xù)發(fā)展性。 （7） 地域性 （8） 生態(tài)性。 （9） 景觀性 （10） 智能性 （11） 社區(qū)性。 ３、 社區(qū)規(guī)劃 一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵。規(guī)劃形成良好的社區(qū)空間，良好的景觀和整體環(huán)境。規(guī)劃水平的高低，決定了生活方式總體解決方案水平的高低。 （1）規(guī)劃的原則： a、 先做景觀規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃，最后做建筑規(guī)劃。或者三個(gè)規(guī)劃一起做。不要讓景觀填單體建筑的空。b、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的各子系統(tǒng)的整合與協(xié)調(diào)，形成完整的社區(qū)規(guī)劃 包括：總體布局、單體的形式和建筑風(fēng)格，道路、交通與停車位系統(tǒng)，綠化景觀設(shè)計(jì)、環(huán)境生態(tài)空間設(shè)計(jì)、交往空間設(shè)計(jì)、健康空間設(shè)計(jì)、安全空間設(shè)計(jì)、智能空間設(shè)計(jì)、文化空間設(shè)計(jì)、配套公建設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)等。 c、 創(chuàng)建社區(qū)、創(chuàng)建小鎮(zhèn)、構(gòu)建現(xiàn)代的生活空間 空間是人本主義的，滿足人的多方面生理和社會(huì)需要的?？臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的，從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實(shí)體空間到虛擬空間。 d、 構(gòu)建小區(qū)的街道、圍合空間。 e、 戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)、廳（客廳、餐廳）設(shè)計(jì)、臥室（主、次臥室）設(shè)計(jì)、廚房與衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、過(guò)渡空間設(shè)計(jì)、儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和住宅建筑立面造型設(shè)計(jì)等。 f、 居住小區(qū)道路交通布局 g、 重視均好性：強(qiáng)調(diào)日照、朝向、景觀、環(huán)境的均好。單體的均好性和戶型的均好性。確定價(jià)值區(qū)域的均好性。 h、 和城市規(guī)劃的互動(dòng)與銜接：道路的連接，文脈的協(xié)調(diào)，生活資源的共享，社會(huì)資源的共享，公共資源的共享。 I、 對(duì)建筑密度的控制 j、 容積率的控制。 k、 各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。 l、 規(guī)劃創(chuàng)新：四菜一湯應(yīng)該被打破。 m、 環(huán)境空間的營(yíng)造。 n、 溝通交流空間的營(yíng)造。 o、 健康空間營(yíng)造。 p、 文化空間的營(yíng)造：建筑、園林、北京音樂(lè) q、 安全空間的營(yíng)造。 r、 智能空間的營(yíng)造 s、 教育空間的營(yíng)造 t、 純靜休閑空間營(yíng)造 u、 步行空間營(yíng)造 v、 平臺(tái)分流思路 w、 應(yīng)該為未來(lái)的物業(yè)管理留出接口。 x、 小區(qū)應(yīng)該有一套識(shí)別系統(tǒng)（VIS） ４、 景觀與生態(tài) （1） 對(duì)環(huán)境藝術(shù)的重新詮釋：環(huán)境藝術(shù)和建筑空間是一個(gè)有機(jī)的整體。先做景觀規(guī)劃，讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。 （2） 小區(qū)公園化將被人性化的關(guān)愛(ài)、回歸自然和返璞歸真逐漸取代。 （3） 建造能夠參與其中的景觀 （4） 變平面綠化為立體綠化 （5） 小區(qū)環(huán)境的功能 遮陽(yáng)、 防塵、 防風(fēng)、降噪、降溫 （6）社區(qū)環(huán)境不只是一個(gè)綠化率 ５、 生態(tài)住宅 必須是符合生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)才能算是生態(tài)住宅。二套已經(jīng)出臺(tái)的生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。聶梅生、秦佑國(guó)的《中國(guó)生態(tài)住宅評(píng)估手冊(cè)》、開(kāi)彥的《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》，這些“標(biāo)準(zhǔn)”和規(guī)范的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)的生態(tài)住宅結(jié)束了停留在概念階段的歷史。 真正按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的小區(qū)就是廣州的匯景新城。在此之前主要就是黃匯主持的‘“北潞春” 生態(tài)住宅包括如下一些模塊： a、 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括：區(qū)位選址、交通、施工、綠化、空氣質(zhì)量、噪聲、采光與日照、微循環(huán)。 b、 能源與環(huán)境：建筑主體節(jié)能、常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化、可再生能源 c、 室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng)的優(yōu)化：室內(nèi)空氣質(zhì)量、熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境。 d、 小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。 e、 材料與資源：綠色建材的使用、就地取材、資源再利用、垃圾處理、室內(nèi)裝飾。 ６、 單體解決方案 采取什么樣的單體建筑形式取決于：市場(chǎng)定位的細(xì)分市場(chǎng)、容積率、產(chǎn)品的檔次、地理位置、周邊的情況、包括開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的評(píng)估
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