【正文】 二套房貸，支持居民合理的改善型置業(yè)需求。（3）貸款利率10月9日起，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 10月27日起， 倍( 倍)。10月30日起，；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。11月27日起，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。12月23日起，；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。5次降息后，一年期貸款利率累計下降216個基點，%；一年期存款利率累計下降189個基點，%。評：5次降息、降低首付、放寬二套房貸，表明政府進(jìn)一步刺激購房需求，促進(jìn)住房消費的決心。稅收杠桿的調(diào)整與實施（1）契稅11月1日起，個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%(%) 。（2）其它稅費10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。11月1日起，個人買賣住房暫免征收印花稅(%)； 免土地增值稅（原為1%）。12月17日，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。評：降低稅費相當(dāng)于降低購房成本，有助于提升成交量，表明政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的決心（五）近期宏觀政策總結(jié)新政出臺的背景是為應(yīng)對愈演愈烈的國際金融危機(jī)，其根本目的是挽救市場信心，刺激購房需求，擴(kuò)大內(nèi)需，防止經(jīng)濟(jì)增長過快下滑，從而維持國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定。新政以保障民生為前提。歷次政策均將“加大保障性住房建設(shè)力度”放在首位，表明建設(shè)保障性住房已經(jīng)成為基本國策，及未來中國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大方向。新政以降低購房者的置業(yè)成本為主要導(dǎo)向，通過減少消費者的購房交易成本、月供及稅費等措施，減緩其購房壓力，從而促進(jìn)住房消費，提高房屋成交量。12月22日，溫家寶總理在經(jīng)濟(jì)工作會議上強(qiáng)調(diào)，必須把“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”作為宏觀調(diào)控的最重要目標(biāo)。隨后央行百日內(nèi)第5次降息、第4次降低存款準(zhǔn)備金率，凸顯出政府“保增長”的決心。同時，也側(cè)面反映出國際金融危機(jī)對中國實體經(jīng)濟(jì)的影響和沖擊還在繼續(xù)加深。近期政府的救市政策以“放松”(原先的緊縮政策)和“鼓勵” (刺激購房需求)為主，主要針對“中低價位、中小套型”的普通商品房住宅市場，因此，部分首次置業(yè)的剛性需求將得到釋放，對整個房地產(chǎn)市場將起到一定積極影響。出于對投機(jī)、炒房行為的擔(dān)憂，政府對改善型置業(yè)需求的限制尚未完全放開，因此，新政對非普通類住宅市場的利好有限，加上政策執(zhí)行的后滯性，新政見效需要一段較長的時日。在目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)惡化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場觀望氣氛依然濃郁的情況下，消費者的信心難以在短期內(nèi)恢復(fù)；而在市場信心不足的情況下，宏觀調(diào)控難以起到立竿見影的效果，短期內(nèi)不會對樓市有明顯的提振作用。三、廈門政策分析8月1日，同安區(qū)翔安區(qū)通過“招掛拍”的土地，7080平戶型可辦理不超過2 人的常住戶口。8月12日，保障性商品房管理新規(guī)：廈門保障性商品房不設(shè)收入、資產(chǎn)限制，本市戶籍無房戶可申請；公務(wù)人員可申請保障性商品房；保障性商品房以60平方米兩房為主，并實行統(tǒng)一裝修；保障性商品房島內(nèi)均價初定在7000元/平方米以內(nèi)，島外5000元/平方米以內(nèi)；保障性商品房可辦理最高70%的銀行按揭貸款，可辦理住房公積金貸款。11月14日，廈門新政十條：（1）自08年11月1日起，普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：，套建面積144平方米以下。（2）自08年11月1日起，%下調(diào)至1%。（3）自08年11月1日至09年12月31日，首次購買90平以下普通住房全額退還契稅。首次購（4）買90144平普通住房退還契稅1%。（5）自08年11月1日起，住房交易免征收印花稅及土地增值稅。（6）自08年11月1日至2009年12月31 日，轉(zhuǎn)讓滿兩年普通住房免征營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓自用滿兩年住房免征收個人所得稅。（7）自08 年10 月27日起，最低首付比例調(diào)整為20%。購買首套普通自住房或改善型普通住房的貸款可享受貸款利率和首付款比例的優(yōu)惠。（8）自08年10月27日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。（9）自08年11月1日起，調(diào)整單職工住房公積金最高貸款額度到25 萬，雙職工調(diào)整到50 萬 ；調(diào)整住房公積金貸款最長期限為25年。首次購買普通自住房和改善型普通普通自住房，住房公積金最低首付款比例可調(diào)整為20%。（10）11月23日，廈門規(guī)定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收過程中的首次購房界定以個人為信息查詢單位。評：為了刺激廈門房地產(chǎn)市場回暖，廈門政府積極發(fā)布相關(guān)政策“救市”，一定程度上促進(jìn)了成交量的上升。四、2009年宏觀市場預(yù)測2009年，樓市能否回暖，不僅僅取決于政策的松動。國際金融環(huán)境、國內(nèi)資本市場、 GDP等一切宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動，都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響！（一）2009年宏觀政策調(diào)控方向預(yù)測宏觀政策將采用“組合拳形式” ，以提振市場信心為主要調(diào)控方向，如放松二套房限制、加強(qiáng)土地供應(yīng)限制、放松房企開發(fā)貸限制、繼續(xù)降低存貸款利率、繼續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)降低公積金存貸款利息、繼續(xù)提高公積金貸款最高限額等。（二）宏觀市場形勢預(yù)測房地產(chǎn)調(diào)控是有周期性的，貨幣政策的放寬并不能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格立即上漲，房價繼續(xù)下行的趨勢在短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)，預(yù)計2009房價將持續(xù)下跌。目前政府出臺的救市政策以“放松”和“鼓勵”為主，政策見效需要一段較長的時日，因此，全國房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇需要更長的時間。預(yù)計此輪調(diào)整周期將持續(xù)12年。2009年，我國房地產(chǎn)市場整體走勢極不樂觀。樓市仍將處于深度調(diào)整周期，繼續(xù)下行的市場預(yù)期不會改變，但市場有望逐步走出觀望、人氣逐漸回暖、信心逐漸恢復(fù)。同時不排除市場可能出現(xiàn)局部回暖或政策性回暖。預(yù)計2009年全國房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交價格同比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2009年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來大規(guī)模的兼并重組和行業(yè)洗牌，大型開發(fā)商吞并中小型開發(fā)商將成為普遍現(xiàn)象。第二部分 一級土地市場分析一、2005年－2008年廈門商住土地招掛拍情況從上圖可看出，在經(jīng)歷2006年、2007年瘋狂“搶購”之后，土地市場逐漸重新回歸理性，2008年土地出讓面積、出讓金額均大幅下降。二、2008年土地市場狀況2007年廈門土地市場的火爆仍存在很多人的記憶之中，最高峰時島內(nèi)外土地雙雙破萬元，連續(xù)創(chuàng)下多項價格紀(jì)錄，“面包貴過面粉”的不合理現(xiàn)象已成為市場常見現(xiàn)象。步入2008年上半年在土地價格回落之下，土地出讓仍保持著較高的出讓水平，同時呈現(xiàn)中心區(qū)、配套成熟區(qū)域的土地受歡迎的格局，體現(xiàn)了開發(fā)商在未來市場預(yù)期看淡，追求穩(wěn)健的開發(fā)策略,同時也表明部分開發(fā)商仍保持著較雄厚的資金。而步入2008下半年，無人競拍、土地流拍成了土地市場的主要旋律，直至10月份之后取消了雙月八日出讓商住土地的慣例，采用了公開預(yù)告，開發(fā)商可以就地價、交款方式等進(jìn)入建議；土地出讓方與開發(fā)商之間關(guān)系發(fā)生徹底的改變，開發(fā)企業(yè)普遍資金緊張造成了土地由賣方市場變化成買方市場。三、土地流拍讓地價重回理性2008年土地拍賣，共成功出讓25幅，其中島內(nèi)成交13幅，占比34%；島外成交12幅，占比66%。受自身區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的局限，廈門島內(nèi)特別是思明老城區(qū)可供推出的土地日益減少，稀缺性尤為凸顯，這也是市場之所以逐漸向島外轉(zhuǎn)移的客觀因素。而廈門島外各區(qū)的迅速發(fā)展，對未來所帶來的良好預(yù)期，使得島外土地市場越來越受到青睞。2008年，廈門商住地塊頻頻流拍，透過現(xiàn)象看出，大體量、高總價地塊成為開發(fā)商不能承受之重，在政策方面、市場方面和貨幣調(diào)控方面都未出現(xiàn)明顯利好的情況下，開發(fā)商都對其保持謹(jǐn)慎態(tài)度?！懊娣圪F過面包”是土地市場一度的特有氣象，但在今年樓市變局下，土地價格已漸漸回歸理性。四、土地成交分析成交類型方面，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年土地成交仍以商住用地為主，達(dá)48%，但成交比重較2007年有所下滑，幅度為7%。其次為辦公用地、工業(yè)用地，比重分別為32%、8%，辦公用地成交比重上升明顯，幅度為19%。成交宗數(shù)方面，今年成交的12幅商住用地，思明、湖里、海滄、同安四區(qū)均各成交3幅。成交面積方面，以湖里和同安最多，二者平分秋色，%。思明區(qū)今年出讓的三幅商住地塊相對較小，%。翔安區(qū)無新的商住地塊推出。成交金額方面，數(shù)額最多的是同安區(qū)。成交溢價率方面，今年以底價成交為主，溢價率較高的為2008G01，%。資金流動性由過剩轉(zhuǎn)為不足，開發(fā)企業(yè)信心不足，土地交易市場開始放緩，使得今年溢價率較低。附：廈門2008年商住用地出讓結(jié)果明細(xì)表五、拿地企業(yè)分析%的商住地塊由國有企業(yè)競得，如特房、海投等，占據(jù)主導(dǎo)地位，外地開發(fā)企業(yè)和民營開發(fā)企業(yè)較少，只有金都、紫金等。2008年廈門開發(fā)企業(yè)不但普遍面臨資金緊張的問題，而且也普遍改變了對土地市場和地價走勢的預(yù)期，即使市場土地價格有所回落，開發(fā)企業(yè)仍不敢貿(mào)然拿地，而是集中精力處理手中已有土地。回顧去年的廈門土地市場，唱主角的是廈門本土的實力開發(fā)商。各個區(qū)域基本上都形成了各自的主流開發(fā)商，區(qū)域“壟斷”態(tài)勢明顯。其中國貿(mào)集團(tuán)、源昌集團(tuán)、新景地集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)傲立“五緣灣”；海投房產(chǎn)雄霸海滄，古龍集團(tuán)、住宅集團(tuán)、夏商地產(chǎn)、杏林建設(shè)主攻集美，特房集團(tuán)、匯景集團(tuán)二分翔安市場。第三部分 商品房銷售情況分析一、2004年－2008年廈門商品房銷售圖表（一）2004年2008年廈門商品房銷售