【正文】 市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時(shí)調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實(shí)行個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障 性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對(duì)房地產(chǎn)影響巨大 。 “ 9〃 29”國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，廈門市國(guó)土房產(chǎn)、金融管理、稅務(wù)等七個(gè)單位立即于 9 月 30 日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，從 10 月 1 日起， 同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購(gòu)買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。 相比其他城市的政策，廈門的限購(gòu)令比較溫和，樓市的調(diào)控力度明顯低于預(yù)期。 土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。 嚴(yán)厲打擊 囤地炒地 ， 大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地 ，加大對(duì)土地閑臵的查處和懲罰力度， 強(qiáng)調(diào)了“增加供應(yīng)、降低風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控主旨， ， 使得政府出讓以及開發(fā)商拿地都顯得更為理性。 今年的金融政策仍是延續(xù) 09 年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。 由于 CPI屢創(chuàng)新高 ，市場(chǎng)通脹預(yù)期加大，中國(guó)人民 銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四季度兩次加息。一方面收緊信貸，控制市場(chǎng)流動(dòng)性過剩，合理 抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控 。 預(yù)計(jì)貨幣政策的從緊， 將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。 城市 政策解讀 （ 1） 關(guān)于貫徹落實(shí)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》的若干意見 8 2021年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 政策要點(diǎn)： 2021 年 2 月 11 日， 為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)福建 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》，廈門 市國(guó)土房產(chǎn)局制定了幾項(xiàng) 新規(guī)定 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)制定的預(yù)售方案中應(yīng)按“一房一價(jià)”的原則如實(shí)申報(bào)預(yù)售價(jià)格，經(jīng)批 準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目應(yīng)一次性將許可預(yù)售的全部房源對(duì)外公開預(yù)售價(jià)格； 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售商品房應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，按申報(bào)價(jià)格公開銷售，銷售價(jià)格調(diào)整177。 10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。未重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格的，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)不得銷售，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予受理合同登記備案和預(yù)告登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證公開信息的真實(shí)性，確保購(gòu)房者的知情權(quán)； 商品房預(yù)售合同簽訂后，應(yīng)在 10 日內(nèi)向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理備案證明 ； 進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)監(jiān)管。 易居視點(diǎn)： 廈門在新規(guī)未出臺(tái)之前，由于商品房預(yù)售管理制度 不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為頻出。此次政策 將焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)了商品房預(yù)售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機(jī)制才能起到實(shí)效。 （ 2） 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 政策要點(diǎn)： 為貫徹落實(shí)五部委 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》 ，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局 2021 年 3 月 19 日發(fā)布公告，對(duì)廈門市土地出讓價(jià)款支付方式做出規(guī)定。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價(jià)款的 50%，在成交之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)付清，否則 取消競(jìng)得資格，不與競(jìng)得人簽訂合同，不予退還競(jìng)買保證金。 易居視點(diǎn)： 土地出讓金的有效管理和合理利用對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)有著決定性的影響， 大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運(yùn)用的不規(guī)范。 《 通知 》 對(duì)于土地出讓金的繳納期限和首付比例進(jìn)行了明確的規(guī)定 ， 促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿 ， 從另一個(gè)角度收縮了開發(fā)商的流動(dòng)性。這樣 ， 一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價(jià)拿地的熱情 ， 另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度 ， 增加供給 ,加快銷售回款 ， 甚至降低其漲價(jià)的動(dòng)力。 9 2021年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 （ 3） 《 關(guān)于促進(jìn)廈門 市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見 》 政策要點(diǎn)： 5 月 7 日，繼《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》和《福建省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，廈門市政府制定并發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā) 展的意見 》， 再推十一條措施， 《通知》 切實(shí)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，引導(dǎo) 居民住房理性消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)利用申報(bào)制度。加大對(duì)土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。依法開展閑臵土地的清理。進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。強(qiáng)化商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)管理。加大對(duì)商品房違法違 規(guī)銷售行為的查處力度。進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院住房信貸政策。繼續(xù)加快保障性住房的建設(shè)速度，實(shí)行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進(jìn)人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。 易居視點(diǎn)： 正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細(xì)則出臺(tái)。 2021年 5 月 7 日，廈門出臺(tái)了旨在穩(wěn)定廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的廈門版“國(guó)十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個(gè)明確的信號(hào)。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對(duì)殺傷力最強(qiáng)的外地客層限購(gòu)未實(shí)施、同時(shí)未來明確停貸第 三套房政策，總體調(diào)控政策相對(duì)溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。 （ 4） 廈門戶籍新政 8 月 1 日起施行 政策要點(diǎn)： 2021 年 6 月 22 日，廈門 市政 府召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則， 外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿 8 年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。新規(guī)明確人才引進(jìn)戶口政策，允許海外人才、留學(xué)人員落戶本市。 落戶島外，門檻相對(duì)較低，“連續(xù)滿 8 年”放寬至“連續(xù)滿 5 年”，其它條件和島內(nèi)落戶一致。對(duì)夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的 限制。購(gòu)房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關(guān)系，只能給一名按份共有比例不低于 30%的所有權(quán)人按規(guī)定落戶，其他所有權(quán)人應(yīng)經(jīng)公證同意放棄辦理本次購(gòu)房落戶。 上述新規(guī)，將于 2021 年 8 月 1 日起施行。 10 2021年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 易居視點(diǎn)： 戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國(guó)特殊的國(guó)情，使得戶籍與福利長(zhǎng)期捆綁。目前與戶籍掛鉤的個(gè)人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、交通事故人身?yè)p害賠償?shù)取? 新的游戲規(guī)劃一經(jīng)確定， 在 廈門樓市掀起了不小的波瀾 ， 小戶型商品房 尤其是學(xué)區(qū)房 一夜之間變得非常搶手 ， 房地產(chǎn)交易中心辦理購(gòu)房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。 戶籍新政 直接拉動(dòng)存量房的銷售 ；長(zhǎng)遠(yuǎn) 來看 ，廈門 島內(nèi)樓市將趨于高端化 ， 購(gòu)買力向島外分流的速度將加快。 （ 5） 關(guān)于貫徹落實(shí)住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 ， 促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見 政策要點(diǎn)： 2021 年 9 月 30 日， 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 ， 根據(jù)《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》和《財(cái)政部 、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際， 廈門市國(guó)土局 提出以下貫徹意見： 執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30％及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。 調(diào)整房地產(chǎn) 交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90㎡ 及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1％稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。 11 2021年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 在本市暫時(shí)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。從 2021 年 10 月 1 日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。 嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。一是進(jìn)一步落實(shí)取 得預(yù)售許可證后 10 日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。二是加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。繼續(xù)加強(qiáng)“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”管理，調(diào)整價(jià)格超177。 10％的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。三是規(guī)范商品住宅預(yù)訂行為，已簽訂認(rèn)購(gòu)合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。四是加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售監(jiān)管和市場(chǎng)秩序管理的相關(guān)規(guī)定。 切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。已經(jīng)開工建設(shè)的保障性住房，要加快建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)交房。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、 公正的原則，做好配租配售工作。同時(shí)根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設(shè)一批保障性住房和公共租賃住房。 易居視點(diǎn)： 繼“ 9〃 29”樓市新政頒布后， 9 月 30日， 廈門 迅速 出臺(tái)包括“限購(gòu)令” 在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則， 短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地 也 相繼出臺(tái) 了 “限購(gòu)令”。 行政限購(gòu)成為當(dāng)下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房?jī)r(jià)頑疾的決心。 “限購(gòu)令” 旨 在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上 ， 鞏固調(diào)控成果 ， 進(jìn)一步打擊投機(jī)購(gòu)房 ， 從而抑制房?jī)r(jià)過快上漲。 “限購(gòu)令” 的出臺(tái)，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預(yù)期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱 銷，成交量持續(xù)上揚(yáng)，住宅成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。目前，廈門已明確表示， 2021 年“限購(gòu)令”繼續(xù)執(zhí)行。 城市政策展望 2021 年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年 ， 時(shí)值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署2021 年調(diào)控 ，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段， 主要在以下幾個(gè)方面： 第一， 信貸方面。 12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示 2021 年將采取“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策” ，預(yù)計(jì) 新增貸款可能保持總量維持在 7 萬(wàn)億左右 。同 時(shí)，因?yàn)?CPI 的持續(xù)高 12 2021年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 企， 11 月達(dá)到 %，較 10月高 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近 28 個(gè)月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金和第二次加息，不過對(duì)樓市的影響還有限。而針對(duì)樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來會(huì)繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來購(gòu)房者的信貸成本將會(huì)逐步增加 。 第二， 稅收方面。 在房?jī)r(jià)水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房?jī)r(jià)過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，調(diào)控 或 將會(huì)成為常態(tài)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策空前緊縮和限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)和推廣工 作， 2021 年房產(chǎn)稅有望在 上海和重慶城市試點(diǎn)，對(duì)于打擊投資需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲將會(huì)起到一定作用。 第三， 保障房的全面提速。 加速保障性住房建設(shè)，是彌補(bǔ)過去十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面市場(chǎng)化所造成的市場(chǎng)失衡及社會(huì)矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。住建部于 2021 年 11 月中向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出， 2021年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是 1000萬(wàn)套，相比 2021年的 580 萬(wàn)套增長(zhǎng)%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前的預(yù)期。 相信未來保障房的建設(shè)力度將會(huì)越來越大，從而逐步分流 商品房市場(chǎng)的購(gòu)房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時(shí)樓市的反彈。 第四， 限購(gòu)令 繼續(xù)執(zhí)行。 限購(gòu) 令 帶有強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但由于調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，預(yù)計(jì) 2021年限購(gòu) 令 仍將 繼續(xù)執(zhí)行 ，暫時(shí)不會(huì)退出。 2021年保障房的建設(shè)將全面提速，若配合以“限購(gòu)”措施，可以加速實(shí)現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標(biāo)。 廈門市國(guó)土房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭俊勝于 12月 9日表示， 由于 廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲壓力仍較大，政府將堅(jiān)決貫徹 國(guó)務(wù)院和國(guó)家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲， 廈門從 10月 1日起實(shí)行的“限購(gòu)令”沒有明確 終止期限， 2021年仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行 表 12： 廈門 市商品房銷售收入增長(zhǎng)速度（ 20212021） 年度 商品房銷售面積 （萬(wàn)㎡） 商品房銷售收入（億元） 商品房銷售收 入增速 社會(huì)商品銷售額 增速 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì)局 13 2021年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 三、土地供求 經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 2021 年廈門市土地供應(yīng) 68 幅，土地總面積 ㎡，環(huán)比上漲 %，規(guī)劃總建筑面積 ㎡，環(huán)比上漲 %。本年供應(yīng)的土地仍以商住為主，累計(jì)供應(yīng) 36幅 萬(wàn)㎡，面積占比 %；辦公用地 11 幅 萬(wàn)㎡