【正文】 管理機構(gòu)設(shè)置、管理骨干、技術(shù)骨干的選調(diào)；2） 操作層員工招聘、培訓(xùn)、考核、錄用；3） 各類人員的上崗及試運行。物業(yè)交付使用前三個月3建立并完善各項管理規(guī)章制度嚴(yán)格按照公司ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立并完善各項工作制度、操作流程、操作手冊物業(yè)交付使用前二個月4實施物業(yè)管理配套設(shè)備設(shè)施使用功能驗收（證）1） 全面介入施工現(xiàn)場管理；2） 參與隱蔽工程驗收、機電設(shè)備調(diào)試；3） 分專業(yè)、工種全面熟悉物業(yè)；4） 向開發(fā)商工程部提出合理化建議；物業(yè)交付使用前三個月開始5物業(yè)驗收、接管與成品保護1） 依據(jù)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項嚴(yán)格進行審查；2） 對不合格項目備案并督促責(zé)任部門整改；3） 符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手續(xù)；4） 對成品進行保護；5） 配合市物業(yè)管理行政主管部門物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。物業(yè)交付使用前三個月分二大項：① 房屋② 設(shè)備系統(tǒng)6協(xié)調(diào)與供水、供電、供氣、有線電視郵政等部門聯(lián)系，委托代收代繳業(yè)務(wù)。物業(yè)交付前二個月2. 入伙階段、交房、二次裝修管理階段工作計劃：序號項目工作內(nèi)容計劃時間備注1入伙實施的準(zhǔn)備1） 與當(dāng)?shù)毓?、物價、房管、環(huán)衛(wèi)等政府有關(guān)部門聯(lián)系并開展有關(guān)工作；2） 準(zhǔn)備業(yè)主入伙資料（業(yè)主入住通知書、入住須知、裝修指南、物業(yè)管理合約、業(yè)主公約、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書等）；3） 明確入伙流程及各崗位職責(zé)；小區(qū)交付使用前三個月需要開發(fā)商提交部分資料2正式辦理入伙手續(xù)簽約、繳費、驗房3二次裝修管理1） 裝修方案審批，宣傳裝修管理規(guī)定，提供裝修單位資質(zhì)證書；2） 辦理裝修手續(xù)及裝修服務(wù)；3） 對裝修施工現(xiàn)場進行監(jiān)管；4） 處理違規(guī)違章裝修行為5） 裝修工程驗收小區(qū)交付使用起對業(yè)主裝修實行管理，前期對精裝修公司的裝修進行總體掌控和適度管理4開展業(yè)主調(diào)查走訪，有針對性開展服務(wù)活動1） 收集并了解業(yè)主各類信息，開展雙向交流；2） 反饋業(yè)主服務(wù)需求信息，有針對性開展客戶滿意服務(wù)。小區(qū)交付使用后一個月內(nèi)5檔案建立與管理1） 收集、整理業(yè)主各類資料、檔案；2） 科學(xué)分類并輸入金鷹物業(yè)管理自動化系統(tǒng)中；3） 建立物業(yè)檔案、業(yè)主檔案并運用金鷹物業(yè)管理軟件系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化手段進行管理。小區(qū)交付使用起6借助金鷹品牌物業(yè)管理促進商品房的銷售工作1） 借助一流的金鷹物業(yè)管理品牌、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、整潔的環(huán)境吸引客戶；2） 協(xié)助開發(fā)商開展商品房銷售；3） 及時向開發(fā)商反饋房產(chǎn)銷售信息，做好售后服務(wù)工作。簽約后3. 日常管理階段工作計劃：管理期主要規(guī)劃項目備注第一階段1） 在金鷹國際花園管理處全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，建立健全各項管理處規(guī)章制度；2） 對管理處員工不間斷地開展各類系統(tǒng)培訓(xùn)，全面提高員工的素質(zhì)水平；3） 開展各類宣傳活動，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；4） 運用電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公自動化；5） 始終把節(jié)能降耗工作作為重點工作；6） 全面導(dǎo)入VI識別系統(tǒng)，做好各類人員、場地、設(shè)備的標(biāo)識；7） 根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策要求，進行業(yè)主委員會的成立準(zhǔn)備工作；8） 定期制定并切實執(zhí)行各類設(shè)備、設(shè)施的維保計劃；9） 定期制定社區(qū)活動計劃，開展豐富多彩的社區(qū)活動、聯(lián)誼活動；10） 定期向全體業(yè)主公布物業(yè)管理收支情況以及財務(wù)預(yù)算；11） 開展各種便民服務(wù)活動（有償服務(wù)、無償服務(wù)）；12） 開展多種經(jīng)營性業(yè)務(wù)；13） 在各種硬件設(shè)施條件具備、廣大業(yè)主支持下，開展創(chuàng)“南京市城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號活動，物業(yè)管理服務(wù)等級達(dá)到南京市物業(yè)管理服務(wù)等級評定四級標(biāo)準(zhǔn)要求，開展申報工作并獲得稱號；14） 定期走訪業(yè)主，調(diào)查服務(wù)質(zhì)量，了解業(yè)主潛在的服務(wù)需求，開展持續(xù)改進服務(wù)質(zhì)量工作，有針對性滿足業(yè)主需求；自接管之日起一年內(nèi)第二階段1） 根據(jù)第一年金鷹國際花園物業(yè)管理費收支預(yù)決算、業(yè)主入住率合理調(diào)整財政收支，開展各項節(jié)能降耗、增收節(jié)支工作；2） 開展各項社區(qū)文化活動、便民服務(wù)活動；3） 管理水平達(dá)到“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，申報并獲得該榮譽稱號；4） 制定各類設(shè)備設(shè)施大修理計劃，合理使用大修理基金。自接管之日起二年內(nèi)五、 物業(yè)管理服務(wù)重點與特色1. 提供酒店式的物業(yè)管理服務(wù)全面加強對員工服務(wù)理念的培訓(xùn)，在確保核心（基本）服務(wù)100%業(yè)主滿意的前提下，不斷推出對業(yè)主個性化的超值服務(wù)。通過目標(biāo)管理、制度管理、合同管理、基礎(chǔ)管理等手段，提供高效、細(xì)致、準(zhǔn)確、周到的服務(wù)，傾盡全力，將卓越的服務(wù)體現(xiàn)在我們所做的每一件工作中。2. 積極參與接管驗收和設(shè)備調(diào)試根據(jù)小區(qū)建設(shè)進度以及開發(fā)商的要求，我司工程部工程技術(shù)人員適時進入金鷹國際花園住宅小區(qū)現(xiàn)場，介入前期管理、了解情況、熟悉系統(tǒng)、參與調(diào)試、協(xié)助運行、接管驗收（可根據(jù)工程進展情況及業(yè)主要求分階段接管）。同時將在設(shè)備調(diào)試和運行中發(fā)現(xiàn)的問題與業(yè)主方溝通信息，配合和協(xié)助施工安裝單位積極整改。3. 組建管理處、承擔(dān)起管理職責(zé) 我司立即組建金鷹國際花園管理處，抽調(diào)有豐富工作經(jīng)驗的一批技術(shù)骨干根據(jù)業(yè)主方的時間要求進入金鷹國際花園開展工作，建章立制，熟悉崗位，熟悉設(shè)備，熟悉環(huán)境，并投入日常的管理工作，建立設(shè)備日常維護、定期維護、巡檢制度、計劃保養(yǎng)相結(jié)合，實行全員、全過程的設(shè)備維保，確保設(shè)備的正常運行。4. 加強治安保衛(wèi)工作、維護金鷹國際花園正常秩序管理處接管后將對大廈實行24小時安全監(jiān)控、安全護衛(wèi)，在施工收尾期間協(xié)助金鷹國際花園業(yè)主方把好物資、人員進出關(guān)，做好物業(yè)成品保護工作，同時熟悉、了解周邊、內(nèi)部環(huán)境；全面移交之后實行人防、技防、物防相結(jié)合，監(jiān)控、巡查、巡檢相結(jié)合的安全護衛(wèi)方式，確保金鷹國際花園一方平安。5. 加強給排水、電梯等重要設(shè)備的管理 為保證金鷹國際花園正常生活秩序，管理處將根據(jù)供配電、給排水、電梯等重要設(shè)備的正常運行，將建立由專業(yè)人員組成的四班三運轉(zhuǎn)工作機制，以確保住宅小區(qū)良好的生活環(huán)境不受影響。在設(shè)備運行中，與開發(fā)商、工程部等部門的人員密切配合、協(xié)作，及時溝通，確保機站房的正常運行。6. 加強小區(qū)消防管理工作，做到防火安全萬無一失金鷹國際花園管理處員工均為義務(wù)消防隊員，在住宅小區(qū)接受物業(yè)管理后，將加強消防管理工作，遵照江主席的防火工作指示：“隱患險于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”，責(zé)任到人，工作到位，讓消防安全工作做到人人警鐘長鳴、防范未然。7. 加強環(huán)境清潔衛(wèi)生綠化管理根據(jù)物業(yè)竣工情況及業(yè)主要求，按照我司對高層住宅樓的清潔標(biāo)準(zhǔn)，管理處將組織員工對小區(qū)公共區(qū)域進行一次全面清掃清潔，配合業(yè)主方入住，在短時間內(nèi)做到機站房及公共區(qū)域一塵不染、光亮如新，讓生活環(huán)境整潔舒適，配合業(yè)主方做好小區(qū)周邊綠化達(dá)到入住所需的良好的環(huán)境衛(wèi)生方面的要求。8. 加強住宅小區(qū)停車場和道路管理我司安全部將制定完善的停車場內(nèi)道路、交通、出入口管理制度，做到人流、車流、物流的合理，車輛停放有序、整齊，車場道路無堵塞、無擁擠、無亂停亂放、無違章現(xiàn)象。9. 盡快建立住宅小區(qū)物業(yè)管理資料檔案建議由業(yè)主方負(fù)責(zé)保管所有原始資料、證據(jù)、報告、圖紙、清單等，我司派熟練的檔案管理員協(xié)助業(yè)主方從頭開始建立物業(yè)檔案。我司接管金鷹國際花園后所有設(shè)備的運行維保資料由我司負(fù)責(zé)積累建檔，業(yè)主方可隨時調(diào)閱。10. 代理房屋出租服務(wù)業(yè)務(wù)，滿足業(yè)主投資理財需求金鷹國際花園優(yōu)越的地理位置，美觀舒適的房屋造型是人們理想的生活場所，很多有眼光的業(yè)主將購買金鷹國際花園作為投資理財?shù)耐緩剑瑸槭惯@部分業(yè)主的投資需求得以實現(xiàn)，金鷹物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮金鷹物業(yè)管理品牌優(yōu)勢，開展代理客戶出租房屋業(yè)務(wù)，以使客戶的資產(chǎn)得以保值、增值，實現(xiàn)利潤最大化。11. 開展多元化社區(qū)服務(wù)活動，滿足未來住戶個性化的需求金鷹國際花園位于新街口中央商務(wù)、金融區(qū)，小區(qū)內(nèi)客戶具有較高的文化水平、職業(yè)素養(yǎng)和收入水平，其對物業(yè)管理工作中的社區(qū)服務(wù)活動有著獨特的內(nèi)在需求。針對這些特點，金鷹國際物業(yè)管理公司將根據(jù)各類客戶不同的、現(xiàn)實的潛在需求，提供適合不同層面的個性化社區(qū)服務(wù)，真正做到“以人為本，服務(wù)第一，以客戶服務(wù)為工作重點，依法管理，為客戶創(chuàng)造‘安全、整潔、舒適、方便’的生活和工作環(huán)境，具體設(shè)