【正文】 市建設(shè)局總工程師，中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師?，F(xiàn)任泰宇集團總工程師。杜德勝：高級工程師，國家一級建造師。大理市第一建設(shè)工程有限責任公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任泰宇集團副總工程師。大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2003年7月，為泰宇集團的核心企業(yè)，已完成房地產(chǎn)開發(fā)面積6萬多平方，開發(fā)的項目有 “興泰小區(qū)”，“同心苑”和麗江“中泰苑”等。公司擁有工程、經(jīng)濟、會計、統(tǒng)計職稱人員161人，其中工程系列有122人（高中級職稱34人）；持證上崗施工員50人，安全員10人，質(zhì)量檢查員12人，預算員23人，技師22人，達到符合部級企業(yè)資質(zhì)標準要求。目前，公司注冊資本金已增加到1000萬元人民幣，年開發(fā)建設(shè)能力可達10萬平方米。規(guī)劃指導思想和開發(fā)理念規(guī)劃指導思想：面向二十一世紀人們對高品質(zhì)、多功能、新理念、生態(tài)型住宅的需求，建設(shè)山水相映、充滿綠色與陽光的花園式高尚海濱住宅生態(tài)住宅區(qū)?！叭笆接^海建筑 純生態(tài)住宅區(qū)”是其項目定位。規(guī)劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗這個核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡導鄰里交流的場所精神，營造良好的文化氛圍，提供人性化的服務，從實際意義上實現(xiàn)了理想家園的生活意境，達到人對生活的自然向往和回歸。海灣生態(tài)住宅區(qū)創(chuàng)新的開發(fā)理念：（1）以人為本，尊重自然海灣生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代住宅區(qū)。規(guī)劃布局從實際出發(fā)，根據(jù)城市總體規(guī)劃與設(shè)計要求，著眼海東自然風景和洱海自然生態(tài)的保護，在道路、居住組團、住宅單位結(jié)合地形進行設(shè)計，力求使生態(tài)住宅區(qū)融于山水優(yōu)美的自然環(huán)境之中，達到以人為本，人與自然和諧融洽。（2）生態(tài)先行，保護原始生態(tài)系統(tǒng)?！　『成鷳B(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃充分考慮保護原生態(tài)及生態(tài)景觀。首先，保護原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。其次，對周邊的生態(tài)環(huán)境盡量不破壞，而對所開發(fā)區(qū)內(nèi)的環(huán)境盡量加強綠化，做到區(qū)內(nèi)區(qū)外渾然一體。第三，對人為的破壞進行再恢復設(shè)計，使之為大自然增添美色。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設(shè)計，既使建筑高低錯落有致，又盡量保持原來地貌。海灣生態(tài)住宅區(qū)在開發(fā)過程中強調(diào)選擇地形、保護地貌，通過藝術(shù)的眼光，因地制宜、種植相適應的建筑，營造出具有詩意的棲居之地。（3）景觀先行，做到人工與自然和諧。園林設(shè)計與景觀設(shè)計是兩個不同的概念，景觀設(shè)計在我國還比較陌生。在海灣生態(tài)住宅區(qū)的開發(fā)中，我們提出了“先造景觀，后蓋房子”的建設(shè)思想。在景觀設(shè)計的中提出“園林與自然和諧，景觀與文化交融”的設(shè)計理念，注重回歸自然，以構(gòu)筑一幅陽光、清風、綠意與藍天的美景，追求一種“天人合一”的意境，留下的將是“人在畫中居，畫作 ‘長卷’ 觀”并與山河同存的建筑。（4）人自然建筑的完美融合。海灣生態(tài)住宅區(qū)講究以人建筑環(huán)境的完美融合作為設(shè)計理念，以人的生活及生活感受為設(shè)計主線，以簡約的形式、細膩的細節(jié)、靈活豐富的空間，給人予強大的沖擊力，環(huán)境設(shè)計上更是以親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷。為客戶描繪了一種獨具魅力的生活方式，通過營造出的臨水而居的高尚生活社區(qū)，帶給準業(yè)主的將是一種全新的生活品質(zhì)。作為未來城市標志性建筑，讓擁有者充分感受到對生活的享受，成功與自我的實現(xiàn)...海灣生態(tài)住宅區(qū)建筑形態(tài)講究的是通過對地塊山形地貌的理解，找到最佳的人與自然和建筑完美融合構(gòu)思方案。一是減少接地，盡量保持地表的原有地形和植被，有效地保護地貌，避免較多土方工程建筑內(nèi)部形成不同標高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山體形態(tài)，沿等高線隨山體布局設(shè)計，形成收放自如、起伏跌宕的氣勢；三是山與建筑共融，使每幢建筑順應山勢，與坡地交錯，既豐富了住宅的立面造型，又避免了對自然山體的破壞，形成與山體形態(tài)相協(xié)調(diào)的建筑風格。（5）遵循國際文明居住標準。海灣生態(tài)住宅區(qū)，一切遵循“國際文明居住標準”，最大可能的保留了現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，讓建筑與自然和諧融合?！叭笆接^海建筑，純生態(tài)別墅”是住宅區(qū)的項目定位，其設(shè)計理念、環(huán)保指標、人居文化必將領(lǐng)航于大理海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)。用地及主要經(jīng)濟指標（1）海灣生態(tài)住宅區(qū)用地平衡表項 目占地面積（畝）占地比率（%）總 用 地100凈 用 地70其中:建筑用地64山 坡 面 積道路、綠化用地（2）生態(tài)住宅區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標居住總戶數(shù) 332戶居住總?cè)藬?shù) 1660人總建筑面積 107470M2建筑密度 %容積率 綠地率 63%住宅層數(shù) 局部3層生態(tài)住宅區(qū)設(shè)計原則和方案（1）設(shè)計原則：以人為本，追求舒適的人居環(huán)境。具有前瞻性，使用新材料、新技術(shù)，引入新理念，配備現(xiàn)代化管理系統(tǒng)。達到功能齊全、安全舒適、管理便捷的優(yōu)良效果。（2）設(shè)計方案單體設(shè)計：獨立庭院生態(tài)住宅36戶，雙拼住宅94棟188戶，連排住宅96戶，疊拼住宅12戶，共計332戶。套型設(shè)計：獨立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（177。3%），建筑面積約350M雙拼住宅凈用地5分（177。3%），建筑面積約250M2，連排住宅住宅凈用地3分（177。3%），建筑面積約200M2。疊拼住宅建筑面積約180M2。底層設(shè)停車房、會客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、工人房，二樓以上為臥室、起居室（或客廳）、書房等，三樓為臥室、建身房、露臺等。結(jié)構(gòu)設(shè)計：按九度設(shè)防、確保結(jié)構(gòu)體系的安全性、合理性、經(jīng)濟性?？紤]當?shù)爻Ｄ暧酗L的情況，趨利避害。為適應住宅空間的靈活性、多樣性、適應性和可改性的要求，采用框架結(jié)構(gòu)形式。線網(wǎng)設(shè)計：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)采取地下隱蔽線網(wǎng)設(shè)計，不架設(shè)明線。所有電線、電視、通訊等線路采用專用地溝埋設(shè)。三、投資估算、資金籌措與投資計劃投資估算主要是根據(jù)地價、地形、地質(zhì)狀況，大理市當前各種主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場價格，以及大理市房地產(chǎn)開發(fā)平均投資成本，結(jié)合本項目規(guī)劃設(shè)計思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來進行測算并適當放寬投資數(shù)額，以免物價上漲或不可預測的情況導致投資增長，造成實際資金緊張?？偼顿Y額本項目總投資20632萬元，其構(gòu)成如下：（1）土地費： 2450萬元出讓費： 5萬/畝=2379萬元契 稅23793%=71萬元（2）前期工程費 1450萬元勘察設(shè)計費： 250萬元三通一平及土石方工程： 1200萬元（3）建安裝飾費 10209萬元基礎(chǔ)工程費： 107470M250元/M2=537萬元建筑安裝工程：107470M2800元/M2=8598萬元裝飾工程： 107470M100元/M2=1074萬元