【正文】 總投資估算表216。 資金籌措本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和預(yù)售收入等。，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。項(xiàng)目資金籌措表序號(hào)資金來(lái)源金額用途1公司自籌支付土地出讓金、契稅；購(gòu)置公司固定資產(chǎn)；公司前期開(kāi)辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。2銀行貸款64億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用。3預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入項(xiàng)目竣工后的尾款結(jié)算。合計(jì) 備注：籌資款取整數(shù) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目已立項(xiàng)，具備開(kāi)發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；此外，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行?？?3頁(yè)第14頁(yè)南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究某作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來(lái)，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了某市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP及其增長(zhǎng)某地區(qū)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)較為穩(wěn)定：178。 2003年某地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，%。2004年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了2,067億元，%；178。 2005年，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，%；178。 此后增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，至2007年，%，%；178。 2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%；178。 穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了某經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。人均GDP及其增長(zhǎng)某地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭：178。 2003年至2005年，某市人均GDP增長(zhǎng)加速，年均增幅保持在20%以上；178。 2006年，受人口數(shù)量的增長(zhǎng)影響，當(dāng)年人均GDP為39,379元，%的負(fù)增長(zhǎng)；178。 至2007年，%，重新呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭；178。 2008年，按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50327元，按可比價(jià)格計(jì)算，%；178。 人均GDP穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了某消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)某市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩：178。 某市固定資產(chǎn)投資2007年為1,868億元，%，略高于2005年至2006年的15%的漲幅；178。 %左右的漲幅后，之后的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)均較為平穩(wěn)，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)較為穩(wěn)定，%；178。 ，%；178。 某市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)背后，房地產(chǎn)投資成為主要?jiǎng)恿χ?。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r某市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好：178。 2007年，某市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑），%；178。 全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車(chē)）實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值達(dá)到約3,985億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑）%；178。 %的比重。，%。人口數(shù)量及其特征某市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)：178。 截止至2007年底，，%；178。 2004年某市市取消了農(nóng)業(yè)戶(hù)口、非農(nóng)業(yè)戶(hù)口、地方城鎮(zhèn)戶(hù)口等各種戶(hù)口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶(hù)口”，并放寬了外地購(gòu)房、投資、就業(yè)人員的落戶(hù)政策，這一舉措促進(jìn)了某常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引大批人才落戶(hù)某；178。 2008年底，，人口向市區(qū)集聚的趨勢(shì)較為明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人均可支配收入及其增長(zhǎng)某市城市居民人均可支配收入逐年增加，%的增長(zhǎng)高峰后，近兩年來(lái)增速放緩，%%：178。 2003年至2005年間，某市城市居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，%；178。 2007年，某市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見(jiàn)某市人均可支配收入水平在長(zhǎng)三角區(qū)域處于前列；178。 據(jù)抽樣調(diào)查，%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)某市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，%，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力：178。 2004年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，%，主要是由于某市消費(fèi)品市場(chǎng)投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在某市得到長(zhǎng)足的發(fā)展；178。 伴隨著居民可支配收入的增長(zhǎng)，近幾年城市消費(fèi)品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額自2003年來(lái)保持著較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭：178。 2004年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額約為293億元，%；178。 2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約為296億元，%；178。 2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)，兩年分別完成351億元和446億元，%和27%；178。 2008年，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，%?？?3頁(yè)第93頁(yè)三、某市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析甲級(jí)寫(xiě)字樓解析關(guān)于甲級(jí)寫(xiě)字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級(jí)寫(xiě)字樓”是指：178。 位于某河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓物業(yè)；178。 甲級(jí)寫(xiě)字樓的建筑形態(tài)主要為高層；178。 根據(jù)甲級(jí)寫(xiě)字樓的的集聚程度，我們將某市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要?jiǎng)澐止臉菂^(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會(huì)在未來(lái)供應(yīng)的市場(chǎng)部分涉及。甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)：某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展概述甲級(jí)寫(xiě)字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國(guó)際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、某國(guó)際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目；178。 和其他的二線城市一樣，某的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣(mài)”為主,純租賃項(xiàng)目很少；178。 近兩年，某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目為某的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)添加亮點(diǎn)。某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況截至2007年底，某市共有約54萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)；2003年至2007年的年均增長(zhǎng)率約為8%左右；178。 20052006年是某甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近；178。 經(jīng)歷了2006年較為集中的供應(yīng)高峰后，2007年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。某甲級(jí)寫(xiě)字樓分布某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率178。 某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售率水平在20032005年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過(guò)了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場(chǎng)存量；178。 2006年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了139,662平方米，導(dǎo)致2006年和2007年的銷(xiāo)售率放緩，%%。178。 某市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率近幾年來(lái)起伏較大，%%，%左右，主要是由于市場(chǎng)租賃需求強(qiáng)勁所致；178。 至2006年起，%，%,較之上年的稍有改善，當(dāng)年的市場(chǎng)新增供應(yīng)較少也是主要原因之一；178。 盡管像世茂中心、置地廣場(chǎng)等位處核心地段的寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本能保持85%90%的出租率,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類(lèi)型物業(yè)，部分跨國(guó)公司進(jìn)駐某無(wú)法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)法得到進(jìn)一步升級(jí)。某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及售價(jià)178。 受房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢(shì)，20042005年的租金年均增長(zhǎng)率保持在7%左右。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增長(zhǎng)率達(dá)到了16%和12%；178。 2003年至2007年， 某甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為11%；178。 某地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金約為為35元/平方米/天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）。178。 某市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)當(dāng)前約為人民幣14,417元/平方米；178。 自2004年起，售價(jià)呈現(xiàn)上升的走勢(shì)，但是2006年由于供應(yīng)較大，2006年和2007年的平均售價(jià)漲幅僅為14% 和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；178。 2003年至2007年甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況178。 20082010年將是某市甲級(jí)寫(xiě)字摟集中上市供應(yīng)的時(shí)段，總供應(yīng)體量約在86萬(wàn)平方米左右；178。 2009年的供應(yīng)量約為42萬(wàn)平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)體量加大， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的44%；178。 一批高質(zhì)量寫(xiě)字樓將會(huì)陸續(xù)上市，如紫峰大廈、某國(guó)際廣場(chǎng)、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必將提升甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（2016年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)178。 20032007年甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)的年均增長(zhǎng)率約為8%，截止07年底供應(yīng)量約為54萬(wàn)平方米；178。 20082010年大量甲級(jí)寫(xiě)字樓將集中面世，供應(yīng)量共約86萬(wàn)平方米；178。 已知市場(chǎng)數(shù)據(jù)，；178。 按平均每年新增10萬(wàn)平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測(cè)，至2016年底某市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量約為200萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)178。 20032007年甲級(jí)寫(xiě)字樓的年吸納量在2萬(wàn)12萬(wàn)平方米之間變化，波動(dòng)很大；178。 甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率在10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)；178。 按平均每年6萬(wàn)平方米的吸納量估計(jì)，至2016年底某市甲級(jí)寫(xiě)字樓總吸納量約為84萬(wàn)平方米。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)至2016年底，某市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)約有200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量與累計(jì)84萬(wàn)平方米的市場(chǎng)吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。某甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2003年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期南京甲級(jí)寫(xiě)字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類(lèi)型物業(yè)有差距大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺某當(dāng)前甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)某未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)紫峰、南京國(guó)際廣場(chǎng)等高品質(zhì)、地標(biāo)性的項(xiàng)目將有助于整體市場(chǎng)品質(zhì)提升未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)激增市場(chǎng)吸收能力有限，存在供過(guò)于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險(xiǎn)（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義本節(jié)研究的“優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施”是指：178。 位于某中心城區(qū)，有國(guó)際一線品牌及國(guó)際二線品牌，國(guó)內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積5,000平米以上）的商業(yè)設(shè)施；178。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購(gòu)物中心以及精品商業(yè)街；178。 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將某市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚?、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個(gè)區(qū)域。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述178。 某市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到19世紀(jì)50年代；178。 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；178。 近幾年，某的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購(gòu)物中心、精品商業(yè)街等形式過(guò)渡。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況178。 截至2007年底，；％，（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)）；178。 約有43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開(kāi)業(yè)，最早的可以追溯到1957年；178。 1999年及2000年是某優(yōu)質(zhì)商業(yè)開(kāi)業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域；178。 在最近的幾年間，開(kāi)業(yè)量最大的是2005年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購(gòu)物中心與精品商業(yè)街。某現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率178。 由于某市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；％；178。 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在100％；178。 購(gòu)物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“德基廣場(chǎng)”的入駐率為98％，“1912”％。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金178。 ，％；178。 某市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒(méi)有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營(yíng)業(yè)額提成），即按單店銷(xiāo)售額的固定比例支付租金；178。 由于某現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位：178。 精品商業(yè)街采用固定租金的形式：1912當(dāng)前租金的范圍從5元/平米/天～ 8元/平米/天。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)178。 未來(lái)三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年26萬(wàn)方左右；178。 未來(lái)三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?7％的未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)；2010年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的65％降到49％；178。 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來(lái)總量供應(yīng)的29％；178。 越來(lái)越多的購(gòu)物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)從2000年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在2005年開(kāi)始出現(xiàn)由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低某當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來(lái)供應(yīng)還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域雖然未來(lái)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，