【正文】 州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購房欲望，擴(kuò)大了購房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。瀘州市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。房地產(chǎn)總體市場也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。因?yàn)樽≌袌稣颊麄€房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場上。178。 瀘州市住宅價(jià)格指數(shù)浮動不大，說明瀘州住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。178。 后市住宅價(jià)格指數(shù)應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從國內(nèi)各大中城市的經(jīng)驗(yàn)看，瀘州市的住宅價(jià)格應(yīng)該在現(xiàn)有價(jià)格平臺上反復(fù)整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價(jià)格將尋求新的突破。178。 隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進(jìn)一步提高。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；178。 同時，市場供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場競爭加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。一 項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目地理位置評估項(xiàng)目位置瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項(xiàng)目區(qū)位評估在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。項(xiàng)目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價(jià)格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌；小市舊城區(qū)因?yàn)槔铣菂^(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動人口數(shù)量大。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：※ 規(guī)模普遍較??； ※ 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多且密集；※ 項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)素普遍較低； ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)規(guī)劃用地面積：5501㎡總建筑面積：9902㎡（其中：13樓2987㎡、14樓3338㎡、15樓3577㎡）其中住宅總建筑面積：㎡基底面積：1650㎡（其中13樓608㎡、14樓502㎡、15樓540㎡）住宅98套（其中：一室戶7套、二室戶42套、三室戶36套、躍層戶13套）建筑容積率：建筑密度：30%綠地率：30%13樓——山體間距：11米13樓山墻——山體間距：5米14樓——15樓間距：16米14樓、15樓山墻——塑料廠宿舍樓間距：9米緩坡坡度：15013樓面積：㎡（2套）、㎡（2套）、㎡（8套）、㎡（8套），共計(jì)20套；14樓面積：57㎡（5套）、83㎡（25套）、88㎡（5套）、㎡（1套）、㎡（1套）、㎡（5套），共計(jì)42套；15樓面積：㎡（10套）、㎡（20套）、㎡（2套）、㎡（4套），共計(jì)36套。（三）項(xiàng)目銷售周期預(yù)估預(yù)熱準(zhǔn)備期：2004年10月—2004年11月認(rèn) 購 期：2004年11月—2005年12月正 式 認(rèn)購：2004年12月8日—2005年12月18日強(qiáng)銷準(zhǔn)備期：2004年12月19日—2005年3月31日強(qiáng) 銷 期：2005年4月1日—2005年4月30日持 續(xù) 期：2005年5月1日—2005年5月31日清 盤 期：2005年6月1日—2005年6月30日備注： 銷售周期全長8個月。 銷售周期的時間主要受工程進(jìn)度、政府相關(guān)手續(xù)、銷售狀況及認(rèn)購情況等因素影響，可隨之調(diào)整。 正式認(rèn)購可提前或滯后，由認(rèn)購情況決定，基本認(rèn)購量達(dá)到60%。（四）園林景觀營造建議居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的五項(xiàng)基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。景觀設(shè)計(jì)分為9大類，包括綠化種植景觀、道路景觀、場所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護(hù)性景觀、模擬化景觀、高視點(diǎn)景觀和照明景觀。在每一個類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。對本案園林景觀的營造，我們重點(diǎn)應(yīng)考慮到與項(xiàng)目自身的命名、項(xiàng)目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個因素的制約。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。重點(diǎn)在于空間的營造，由于地塊存在很明顯的自然標(biāo)高，尤其是小區(qū)出入口到達(dá)14樓和15樓之間的150緩坡。在空間上我們將項(xiàng)目地塊所組成的自然空間，分為三個空間層次： 13樓水平標(biāo)高層、150緩坡層、14樓和15樓標(biāo)高層。在這三個空間層次上我們都很容易分辨出地塊的自然落差，因此也很容易聯(lián)想到水景景觀的營造，在水景景觀的營造上我們應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的命名，充分利用水景景觀體現(xiàn)出“鳳凰”婀娜多姿的靈性，讓水景的景觀路線不是單一的直線水景，也不應(yīng)該是靜止不動的水景，考慮到這兩方面，我建議在14樓和15樓標(biāo)高處建造活水池，在活水池中央及四周設(shè)置噴泉，水流通過5米的自然落差至13樓標(biāo)底，形成疊泉水幕，此景宛如靚麗的鳳尾，在水流落底處設(shè)置高壓水泵，將水流通過150緩坡道路右側(cè)循環(huán)回到活水池中在種植景觀上，建議充分利用項(xiàng)目地塊的三維自然空間，結(jié)合水景，營造出立體的層次感。首先，是小區(qū)主入口（疊泉水幕）兩側(cè)種植6—8顆高6米以上，樹徑20㎝的喬冠類樹木，在其周圍種植低蒲冠、花卉、草本等植物，借此與疊泉水幕遙相輝映，同時也體現(xiàn)出主題命名中的“林”和“山”的意境；其次，營造的第二個重點(diǎn)在150緩坡內(nèi)壁，這里是本案唯一的橫向景觀面，也是最大的橫向景觀。緩坡內(nèi)壁有三種可行方案：在內(nèi)壁上種植藤類、草類或花卉類植物，此種方法較為普遍，成本造價(jià)也較低廉，效果一般；在內(nèi)壁上建造大塊山石，利用水泥統(tǒng)一抹面，展現(xiàn)山石突兀的恢弘效果；藤類、草類、花卉、山石內(nèi)壁分段營造，并輔以4—6個浮雕，這類方法可提高樓盤品質(zhì)，營造的效果更能對項(xiàng)目售價(jià)作強(qiáng)有力的支撐，但成本比前兩種方案要高。最后，是在14樓和15樓標(biāo)高層，在這一層面重點(diǎn)應(yīng)考慮到建筑物主體兵營排列式的格局，在這一層面住房共有78套，按照最低的估算（一戶三口）也將會有254人在不到2000平米的空間內(nèi)生活，內(nèi)庭院面積：914㎡，活水池面積在250㎡左右，剩余660㎡將會重點(diǎn)解決小區(qū)功能配套上兩個方面的問題：停車場問題；2休閑運(yùn)動場地。在環(huán)境的營造中應(yīng)注重舒適感的體現(xiàn)，由于建筑樓間距僅有16米，建議休閑運(yùn)動場地采用圓形平面或正方形平面布局，面積控制在200㎡左右，停車場預(yù)計(jì)在30個車位，面積控制在500㎡左右。另外在這一層面應(yīng)考慮到死角的處理和利用，尤其以14樓距離川塑廠9米樓間距的空間要重點(diǎn)塑造，最好采用較高樹冠屏蔽川塑廠宿舍樓。在道路景觀的營造中，應(yīng)配合項(xiàng)目主題命名的含義與水景景觀和種植景觀相互協(xié)調(diào)的原則。150緩坡：車道建議采用水泥路面；人行道建議采用彩色配色路面。13樓、14樓和15樓基底：建議采用青石板和文化石鋪面。二 項(xiàng)目定位（一） 項(xiàng)目劣勢分析項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施較少，缺乏大型超市等購物中心；周邊外環(huán)境較差，項(xiàng)目一部分建筑緊鄰舊城區(qū)；本案主入口不突出；13樓三面環(huán)山，間距10米左右，對整個13樓的通風(fēng)和采光產(chǎn)生很大影響；緩坡對購買造成一定的心理制約因素；14樓和15樓距離舊城川塑宿舍樓間距不到10米，對本案品質(zhì)提升影響很大；本案周邊已建項(xiàng)目及在建項(xiàng)目較多，市場容量趨于飽和；與本案同期銷售的競爭樓盤平均標(biāo)價(jià)價(jià)格均在850元/㎡左右，扣除讓利折扣實(shí)際成交價(jià)均在800元/㎡左右，對本案的價(jià)格構(gòu)成很大的競爭威脅；戶型結(jié)構(gòu)中，衛(wèi)生間實(shí)用面積太小、客廳徑深長，開間過小、餐廳設(shè)計(jì)不合理；戶型結(jié)構(gòu)布局太單一，全部是平層結(jié)構(gòu)和全躍式結(jié)構(gòu)（：），缺乏錯層結(jié)構(gòu)；1建筑外墻貼面色彩與周邊項(xiàng)目外墻色彩一致，不便于價(jià)值區(qū)分。（二）項(xiàng)目優(yōu)勢分析龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購買力龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證；本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家；戶型面積搭配合理；（三）項(xiàng)目定位在對本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，與同區(qū)域競爭項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。主題命名：鳳林山莊1）消費(fèi)群體定位第一類：年齡層次在2035周歲的中低收入階層或新青年，迫于事業(yè)上的起步或新家庭組成，資金本不寬裕，其首選應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格以及交通利于工作的居住場所；第二類：經(jīng)商多年有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的批發(fā)商家等，由于在外經(jīng)商的不定性常年住所難定，在有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，多益期待一種歸屬感；第三類：住宅投資者，這部分客戶群對自己而言不缺乏居住地，甚至于有