【正文】 風(fēng)格在突出樓盤(pán)形象、項(xiàng)目檔次等方面的優(yōu)勢(shì)，“流水一居”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風(fēng)”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國(guó)家的民居和園林風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風(fēng)”風(fēng)格。環(huán)境設(shè)計(jì)設(shè)想本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。小區(qū)內(nèi)裝飾：串聯(lián)各個(gè)區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)系紐帶擬采用綠脈環(huán)境設(shè)計(jì)，生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有歐洲文化內(nèi)涵的景點(diǎn)小品，如以歐洲雕塑為題材的環(huán)境雕塑、小品等。 “流水一居”主題大漠綠洲系：打造高密度綠化區(qū)域，使小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題綠色情趣，使之凸顯大漠綠色長(zhǎng)河的分格——“流水一居”。這大漠綠洲系由一系列的園藝景觀組成：水池、噴泉、熱帶植被、當(dāng)?shù)刂脖?、綠色熒幕，成為貫穿全園的靚點(diǎn)。大漠綠洲系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。此系不應(yīng)過(guò)于臨近居民的生活休息區(qū)域，造成不必要的影響。配套設(shè)施構(gòu)想1棟會(huì)所/管理中心。會(huì)所內(nèi)設(shè)室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、乒乓球、壁球、棋牌室等。配電站，垃圾站一類(lèi)附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。避免產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體分析 （1）項(xiàng)目獨(dú)具優(yōu)勢(shì)A、 在這里，奢華與排場(chǎng)是最無(wú)用的形容詞，空間與景觀完美配搭，演繹和諧與美的頂級(jí)境界。B、 家天下三木城，君臨香格里，奧林匹克花等物業(yè)的推出，使人們對(duì)傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和物業(yè)觀念有所顛覆，對(duì)本項(xiàng)目的奢侈尊貴的品質(zhì)體驗(yàn)有所期盼。C、 貨比三家，此樓盤(pán)與周?chē)渌?xiàng)目形成鮮明對(duì)比，從層次感，空間感和尊貴程度都已將其的華貴凸顯的淋漓盡致。D、 人性化的設(shè)計(jì)理念和娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施一體化，是本項(xiàng)目精華所在，讓業(yè)主可以盡享現(xiàn)代“幸福與健康并存”的時(shí)代主題。 項(xiàng)目瑕疵之處A、 本方案的設(shè)計(jì)理念有別于傳統(tǒng)，這與本市相對(duì)落后的思想理念有所沖突，當(dāng)?shù)刈粼谒枷胗^念的轉(zhuǎn)變上可能有所困難，勢(shì)必會(huì)對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售方面有所阻力，故應(yīng)加大初期廣告宣傳的力度。B、 此案的開(kāi)發(fā)處于新區(qū)開(kāi)發(fā)的前沿，新區(qū)的真正價(jià)值還沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)，所以存在大量的不確定性，尤其是本方案的升值空間，具體體現(xiàn)在定價(jià)的策略。 項(xiàng)目的總體定位——引領(lǐng)亞熱帶風(fēng)情的自然綠色生態(tài)高檔休閑娛樂(lè)別墅之城（1）大漠風(fēng)情：該小區(qū)坐落于毛烏素沙漠之丘，獨(dú)特的設(shè)計(jì)使之成為獨(dú)樹(shù)與大漠中最閃耀的“生態(tài)綠洲”。（2）自然風(fēng)光：本案東接是榆林市最大河濱公園，山水園林，碧波蕩漾，建筑位于其中與環(huán)境相得益彰。（3）歐式情調(diào)：該建筑風(fēng)格采用歐式類(lèi)型別墅，演繹亞熱帶風(fēng)情，盡顯尊榮華貴。 （4）塞北之城：總規(guī)模達(dá)114421m178。，㎡，規(guī)模宏大，富麗堂皇。三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 從“大漠”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。一個(gè)別墅社區(qū)的營(yíng)造無(wú)外乎兩點(diǎn)：“山”與“水”。從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“綠”成為我們無(wú)法回避的重點(diǎn)也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)。因此在思考方向一上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足綠文章，并尋求在綠上做出突破和創(chuàng)新，同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)。概念創(chuàng)意如下： A、跳出顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念現(xiàn)有眾多的別墅在營(yíng)銷(xiāo)概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說(shuō)的言之有物、言之有理的很少。以綠為主打概念的別墅往往一提別墅就談“園林風(fēng)光”“花園別墅”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。因此本案對(duì)于“綠”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。B、將綠的概念做到極至自由之綠在是百里毛烏素大漠景觀中的奇麗角色。從百里黃沙，寸草不生，到貧瘠，缺少生命，缺少活力，大漠一直給人們的印象就是貧瘠與荒涼。要將綠的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 C、獨(dú)創(chuàng)“涼居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“涼居時(shí)代”的獨(dú)特創(chuàng)新（氣溫—?dú)夂颉獨(dú)庀笊睿?，我們希望通過(guò)談“涼意”來(lái)說(shuō)“綠”。營(yíng)銷(xiāo)概念傳播：廣告總精神：大漠孤煙直，流水獨(dú)一居推廣主口號(hào)：用我們的綠意，換來(lái)您的愛(ài)意產(chǎn)品設(shè)計(jì)的思考A、對(duì)環(huán)境的思考：依托于我們的“綠色概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。以綠造景，以涼串景B、對(duì)建筑的思考：以綠色涼意環(huán)境構(gòu)筑建筑組團(tuán)，在營(yíng)造綠色系景觀的基礎(chǔ)上進(jìn)行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意。尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系。別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸。比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺(tái)，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂(lè)庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過(guò)巧妙的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。廣告策略A、主訴求點(diǎn)： 突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以“用我們的綠意，換來(lái)您的愛(ài)意”為主訴求點(diǎn)。理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤(pán)無(wú)法比擬，本案由期房開(kāi)始銷(xiāo)售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問(wèn)題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)及多層的建筑形式顯而易見(jiàn)，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。B、各銷(xiāo)售期訴求①引導(dǎo)期：可通過(guò)軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開(kāi)發(fā)觀念等。②開(kāi)盤(pán)期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。③正常銷(xiāo)售期：進(jìn)入正式銷(xiāo)售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。C、廣告媒體選擇①電視以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。②報(bào)紙軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過(guò)軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷(xiāo)售期通過(guò)硬廣告進(jìn)行沖擊③車(chē)體主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過(guò)重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車(chē)。④電臺(tái)選擇覆蓋面廣、收聽(tīng)率高的電臺(tái)，如交通音樂(lè)之聲。⑤三維動(dòng)畫(huà)提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹(shù)立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)商的品牌力度。第二部分 工程項(xiàng)目組織管理一、項(xiàng)目管理組織形式基泰建筑集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)總經(jīng)理 各主管副總經(jīng)理地產(chǎn)部其它部門(mén)工程部合約部物資部項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)計(jì)院供 應(yīng) 商監(jiān)理 公司總 包 商政府行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)政府公用事業(yè)主管部門(mén)其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商二、項(xiàng)目人力資源管理考慮到本工程地處桂林市政府建設(shè)重點(diǎn)新區(qū)的繁華窗口地段，因此把本工程列為桂林分公司重點(diǎn)窗口工程，將在技術(shù)上、管理上充分發(fā)揮集團(tuán)公司人才優(yōu)勢(shì)，抽調(diào)更為有力的精兵強(qiáng)將組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，精心組織，精心施工，高質(zhì)量地如期完成施工任務(wù)。姓 名職 務(wù)學(xué) 歷職 稱備 注高磊總經(jīng)理博士高級(jí)工程師趙春曉副經(jīng)理碩士高級(jí)工程師毛云仟財(cái)務(wù)科科長(zhǎng)碩士工程師劉少華項(xiàng)目策劃部部長(zhǎng)碩士工程師馬宗斌審計(jì)科科長(zhǎng)碩士工程師雷西寧辦公室主任本科助理工程師張旭銷(xiāo)售科主任本科助理工程師王曉東合同科主任專(zhuān)科助理工程師叮咚材料科主任專(zhuān)科助理工程師姚新預(yù)算科主任本科助理工程師本工程將《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》的要求建立項(xiàng)目管理部，根據(jù)本工程的情況選派人員，人員資歷如下：崗 位數(shù)量職 稱資質(zhì)簡(jiǎn) 歷項(xiàng)目經(jīng)理1名助理工程師二級(jí)從事項(xiàng)目管理20年，有同類(lèi)工程的施工經(jīng)驗(yàn)技術(shù)負(fù)責(zé)人1名工程師從事技術(shù)管理24年施工員1名助理工程師從事施工管理14年質(zhì)檢員1名工程師從事質(zhì)量管理10年安全員1名工程師從事安全管理16年材料員1名技術(shù)員從事材料管理8年造價(jià)員1名工程師從事造價(jià)工作8年以上配置使項(xiàng)目部有足夠的能力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理。從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)。第三部分 工程項(xiàng)目進(jìn)度管理一、進(jìn)度計(jì)劃(見(jiàn)附圖)二、進(jìn)度控制方法 控制設(shè)計(jì)進(jìn)度，將直接影響到項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃為施工招標(biāo)服務(wù)，并盡量使設(shè)計(jì)滿足業(yè)主對(duì)開(kāi)工日期的要求、同時(shí)兼顧采購(gòu)周期較長(zhǎng)的材料、設(shè)備供應(yīng)時(shí)間的要求，同時(shí)應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)文件審批的時(shí)間要求。此外，對(duì)于由業(yè)主自身因素（如業(yè)主能否向設(shè)計(jì)方及時(shí)明確設(shè)計(jì)要求并提供設(shè)計(jì)所需的參數(shù)和條件、能否及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行決策和認(rèn)可、能否盡量減少設(shè)計(jì)意圖的改變和反復(fù)）造成對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響，項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出解決方案。主要任務(wù)是:（1）審核設(shè)計(jì)方提出的詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃及造成施工單位要求工期賠償；（2）助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃,編制甲供進(jìn)口材料設(shè)備清單,以便業(yè)主向有關(guān)部門(mén)辦理進(jìn)口手續(xù)；（3）協(xié)助研究分析分包合同及招投標(biāo)、施工進(jìn)度，與設(shè)計(jì)方協(xié)商，使設(shè)計(jì)進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù)，并作為進(jìn)度目標(biāo)值；（4）協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)文件盡快做出審定和決策，以免影響設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃；（5）在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，并提交進(jìn)度控制報(bào)告和建議；（6）協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)工種設(shè)計(jì)進(jìn)度，使其能滿足施工進(jìn)度要求。 建立三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系 所有相關(guān)單位，包括業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各級(jí)承包單位，必須設(shè)立明確的進(jìn)度管理架構(gòu)，設(shè)置專(zhuān)職計(jì)劃員，計(jì)劃員需具備一定生產(chǎn)安排經(jīng)驗(yàn)，了解圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、方案等技術(shù)文件，能對(duì)施工進(jìn)度動(dòng)向提前做出預(yù)測(cè)。三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程（1） 一級(jí)計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃（2） 二級(jí)計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃（3） 三級(jí)計(jì)劃——周計(jì)劃 施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施 組織措施（1）就近調(diào)遣精兵強(qiáng)將，早進(jìn)場(chǎng)，早開(kāi)工中標(biāo)后，我公司立即就近抽調(diào)上述項(xiàng)目中下場(chǎng)的、具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的施工管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，以及優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍；組成精干的施工指揮機(jī)構(gòu)，組織施工人員、機(jī)械設(shè)備和物資材料，保證進(jìn)場(chǎng)快、設(shè)營(yíng)快、開(kāi)工快。（2）建立崗位責(zé)任制，實(shí)施進(jìn)度監(jiān)控