【正文】 置、濕度、溫度等相關(guān)指標上都有嚴格的、科學的要求。只有達到標準，才能使這些項目達到理想的效果，發(fā)揮出最佳的使用功效。最佳使用原則還要求各項設(shè)施 設(shè)備與配套設(shè)施設(shè)備相匹配，即在規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應(yīng)。同時，會所內(nèi)部設(shè)施的配備應(yīng)以市場為中心，既不能因為價格太高而使人望而生畏，也不能因為設(shè)備陳舊而 無人問津。如一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒有必要設(shè)置一個高爾夫球練習場去浪費“寸土寸金”的空間?！　?二)會所設(shè)置的可行性分析　　會所能否充分發(fā)揮它的作用，取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善，那么，這個會所就會形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運行，帶來不良后果。因此，在進行可行性研究時，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場 資料，進行客觀全面的分析，明確會所最合理的規(guī)模和最恰當?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標準，并通過科學測算，判斷會所所能帶來的回報。　　　　(1)該地區(qū)的經(jīng)濟因素、生活習慣、消費導(dǎo)向、文化層次?！　?2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析?！　?3)地理環(huán)境、交通情況?！　?4)法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況?！　?5)擬建設(shè)施項目?！　∵@些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進行了研究和論證，應(yīng)該利用原有的 材料專門針對會所進行分析論證，有些資料還要針對性地進行調(diào)查補充，然后再作預(yù)測分析，以保證可行性分析的科學合理性?！　　　I建的費用計算相對于其他行業(yè)的費用計算要簡單，關(guān)鍵在于其費用標準的準確性 ，費用標準的確定要建立在充分了解同類企業(yè)、同類項目費用和科學預(yù)測的基礎(chǔ)之上，應(yīng)保證投資費的充足?！　I建費用的估算主要有以下幾項：　　(1)房地產(chǎn)成本。即新建會所房地產(chǎn)項目的土地與房屋建筑開發(fā)建造費用。　　(2)裝飾費用。即裝飾會所表面的費用和隔斷空間費用，包括墻壁、地面、門面、燈飾、勞務(wù)費等?！　?1)(2)兩項的具體計算可參照同類同檔次物業(yè)的各項計費標準，乘以本項目相關(guān)數(shù)量值得出?！　?3)設(shè)備設(shè)施成本。包括空調(diào)設(shè)備、公共區(qū)域設(shè)備、客用設(shè)備、員工用設(shè)備等各種設(shè)備成本。具體按所選設(shè)施設(shè)備的市場價進行核計。如，一個保齡球道須投資6萬元，會所欲建1 6個球道，則主要設(shè)備價格為96萬元，會所的其他設(shè)備也可以如此推算，然后再作累加。　　(4)物具用品費用。指為保證會所的服務(wù)質(zhì)量、市場形象，布置和經(jīng)營過程中所使用的易耗物品，包括桌、床、臺、餐具、飲用器皿、工作服、紙張、筆墨、票據(jù)等。該項的計算 可按房地產(chǎn)成本、裝飾費用、設(shè)備設(shè)施成本三項的百分比進行，會所應(yīng)根據(jù)自己的情況制定一個適合的百分比。如某會所房地產(chǎn)成本、裝飾費、設(shè)施設(shè)備費估算共投資800萬元，按3％ 計算，則物品投資為：8003％=24(萬元)?！　?5)勞動力成本。指會所開業(yè)前各類人員的工資、獎金、福利，以及臨時人員報酬(如專家指導(dǎo)、講座費等)。它可以按時間、人數(shù)和相應(yīng)的標準來測算。如，籌建期為6個月，工資 分為三個級別，分別為經(jīng)理級、主管級、員工級，人數(shù)共計為55人，經(jīng)理級為月工資6000元，共2人；主管級月工資為3000元，共3人；員工級標準月工資為1500元，人數(shù)共計為50人。 則：　　工資總和=(60002＋30003＋150050)6=576000(元)　　獎金、福利可按當時的相關(guān)標準計算，臨時人員報酬可簡單估算。假設(shè)獎金8000元，福利8000元，臨時人員報酬2000元，則：　　勞動力成本=576000＋8000＋8000＋2000=594000(元)　　(6)開辦費。即指籌辦會所開業(yè)的各項費用。此項也可參照同檔次物業(yè)標準測算?！　?7)資本成本。即指企業(yè)為會所建設(shè)開辦籌集、使用資金所付的代價。主要包括利息與各項聯(lián)系、手續(xù)費用等?！　?三)會所的設(shè)計布局　　會所項目是人們利用一定的設(shè)備和環(huán)境，通過服務(wù)人員的服務(wù)進行消費，使消費者達到 消除疲勞、滿足身心需求的目的。會所設(shè)計與布局的好壞直接影響到消費者，進而影響到會所整個物業(yè)的經(jīng)營。可以這樣說，在會所環(huán)境設(shè)計與布置上，從設(shè)計到實施，整個過程只許 成功不許失敗?！　耐庥^設(shè)計要與主業(yè)的市場定位相符。比如某小區(qū)，其主業(yè)的定位重點不是放在規(guī) 模、環(huán)境上，而是放在理念的創(chuàng)新、樓盤的精品化和社區(qū)文化上，體現(xiàn)的是個性化、時尚化，在市場上以澳洲風情作為訴求點。那么，會所的外觀設(shè)計重點就應(yīng)放在創(chuàng)新上，既體現(xiàn)出 澳洲的風貌，又注重東西方藝術(shù)與文化的融合，同時立足點應(yīng)放在個性化與時尚化上?！　鶅?nèi)部環(huán)境設(shè)計與布局應(yīng)遵循以下原則：　　(1)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計布局與會所定位相一致的原則。會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計布局無論在格調(diào)、設(shè)施設(shè)備的選擇、服務(wù)上，還是其他相關(guān)因素，都要與會所的定位相一致?！　?2)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計布局科學合理原則。使環(huán)境與設(shè)施設(shè)備科學合理地結(jié)合起來，聯(lián)合成一個整體，以求各項目發(fā)揮出最大的功效。如，桑拿浴、保齡球等項目在空間面積、使 用設(shè)施、溫度、濕度等各項相關(guān)指標都有嚴格、科學的要求，只有達到標準，才能使這些項目達到理想的使用效果?！　?3)配套設(shè)施齊全的原則。會所除了提供設(shè)施與環(huán)境外，還需要相關(guān)的配套服務(wù)項目和設(shè)施，以保證消費者得到滿意的效果。例如，會所的配套設(shè)施一般有：接待收銀處、辦公室 、員工休息室、洗衣房、儲物室等?！　?4)匹配原則。它是指會所的項目，除了必要的項目設(shè)施設(shè)備和必須的相應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的相關(guān)設(shè)施及服務(wù)外，還要求各項目配套設(shè)施設(shè)備相匹配，即規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面 都要相適應(yīng)。如桑拿浴室的面積就要與更衣箱數(shù)量相匹配，健身房的設(shè)施的各種設(shè)備質(zhì)量和檔次要一致?！　椖凯h(huán)境設(shè)計布局可分為康體項目環(huán)境設(shè)計布局、消閑項目環(huán)境設(shè)計布局和娛樂項 目環(huán)境設(shè)計布局?？刁w、消閑、娛樂項目的環(huán)境設(shè)計布局各自有各自的特點，要求也各不相同。比如康體項目中的設(shè)計