【正文】 評估２、 營收分析 門市財(cái)務(wù)管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）財(cái)務(wù)稽核管理 采購管理 倉儲管理 盤點(diǎn)管理人事管理 職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 職工獎勵辦法 報(bào)表分析與管理 行政管理 會議系統(tǒng)與管理1公關(guān)管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）加盟招攬 加盟合同附錄1關(guān)于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫的經(jīng)營方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設(shè)商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房兩廳戶型，），計(jì)劃將上述兩戶型稍進(jìn)行改造以使其可商住兩用，（以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）。住宅用房的售價(jià)可執(zhí)行洋房的銷售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場價(jià)格及小區(qū)的情況制定合理銷售價(jià)格。須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，業(yè)主的經(jīng)營管理須服從和配合美的海岸花園的物業(yè)管理，建議美的海岸花園商業(yè)用房的價(jià)格可定在7000~8000元/平方米，六區(qū)商業(yè)用房可根據(jù)現(xiàn)在六區(qū)的銷售政策可定在6000元/平方米左右。但須強(qiáng)調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。二、 地下車庫現(xiàn)在六區(qū)的地下車庫共6000平方米，可容納190輛汽車，現(xiàn)考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。由于自行車自身構(gòu)成危險(xiǎn)，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。根據(jù)周邊停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及小區(qū)地下車庫的成本，建議汽車車位售價(jià)為2000元/平方米，租金為500元/月，摩托車車位租金為100元/月，摩托車車位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車位給汽車。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進(jìn)租售的需要，建議汽車車位的售價(jià)為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車的租金為80元/月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調(diào)整對其的收費(fèi)。附錄21999年車位租售估算月份出售數(shù)量（個）出售單價(jià)（萬元）出售金額（萬元）出租數(shù)量（個）出售單價(jià)（元）租金總額（元）123456789101112總計(jì)注：表格內(nèi)容略。附錄3：2000年~2002年會所收支預(yù)算表年份營業(yè)額費(fèi)用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。（表格內(nèi)容略）附錄42000年美的海岸花園會所收支估算表月份營業(yè)額費(fèi)用支出123456789101112合計(jì)注：表格內(nèi)容略。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)?！肮驳胤健笔侵该赖暮０痘▓@內(nèi)不為某一業(yè)主單獨(dú)享有使用的場所，其中包括大門口、樓梯間、樓宇外墻、天臺、通道、行人道、綠化區(qū)、管理者辦事處，以及為業(yè)主和住客及訪客而設(shè)并使用之地方或范圍?！肮苍O(shè)施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設(shè)備。以上所列之各類設(shè)備亦屬公共設(shè)施之一部分，但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。“會所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂、飲食及其他設(shè)施設(shè)備?！皢卧笔侵该赖暮０痘▓@內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單位?！鞍l(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司?！皹I(yè)主”是指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人?！肮芾碚摺笔侵赴l(fā)展商或業(yè)主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織?！白鈶艉秃戏ㄊ褂萌恕笔侵笍臉I(yè)主或發(fā)展商處租用或被批準(zhǔn)使用有關(guān)物業(yè)單元的法人或個人。“管理份額”是指各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計(jì)算。1“管理費(fèi)用”是指管理者因管理及保養(yǎng)美的海岸花園而引起的所有費(fèi)用和開支。1“海岸花園”是指美的海岸花園。二、 總則１、 為明確美的海岸花園業(yè)主、使用者、管理者及其有關(guān)各方在所有權(quán)、使用、維修及管理方面的權(quán)利和義務(wù)，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權(quán)益、責(zé)任和公平合理的原則，特制定本公約。２、 在土地批文、房產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權(quán)益。但各業(yè)主不得擅自更改各單元的使用用途。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項(xiàng)權(quán)利。４、 合法使用人及租戶須遵照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章第十五條，遵守和履行本公約。三、 發(fā)展商權(quán)利１、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設(shè)和拆除招牌、廣告及其他物件。２、 發(fā)展商及其承建商、代理人或其他經(jīng)許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權(quán)利，有權(quán)攜帶一切必要的設(shè)備機(jī)器及材料進(jìn)入海岸花園的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；３、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行修改，并就此事與政府磋商達(dá)成協(xié)議，而無須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。但此權(quán)利的行駛不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬物業(yè)。４、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會成立之前審核和批準(zhǔn)海岸花園年度管理費(fèi)預(yù)算。５、 業(yè)主委員會成立之前，發(fā)展商有權(quán)聘任管理公司成為海岸花園的管理者。６、 發(fā)展商有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。在進(jìn)行上述更改前，發(fā)展商須提前一個月在公告欄上通知各業(yè)主和使用人，但無須就此而引起的任何損失向各業(yè)主和使用人作出賠償。７、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設(shè)施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費(fèi)用。８、 發(fā)展商有權(quán)制訂和修改會所的使用和管理?xiàng)l例，包括不限于費(fèi)用、使用人士資格、開放時間等因素。四、 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)１、 業(yè)主權(quán)利１） 依法享有對自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。２） 依法享有合理使用房屋本體和住宅區(qū)公用設(shè)施、公共地方的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主對公用設(shè)施和公共地方的正常使用。３） 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許范圍內(nèi)進(jìn)行裝修、維修和改造。４） 有權(quán)自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設(shè)施進(jìn)行合法的維修養(yǎng)護(hù)。５） 有權(quán)參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。６） 有權(quán)對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司的違反本合約或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。２、 業(yè)主義務(wù)１） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，并按廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業(yè)主須繼續(xù)履行本公約規(guī)定的業(yè)主業(yè)務(wù)。前業(yè)主如未付清其應(yīng)付的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，將不得處分其所屬物業(yè)。業(yè)主違約，管理者將保留其向前業(yè)主或新業(yè)主追索的權(quán)利。２） 各業(yè)主在其單元進(jìn)行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊(duì)支付。如進(jìn)行裝修工程的裝修工程隊(duì)違反管理者訂立的裝修規(guī)定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責(zé)任，管理者可以從該筆款項(xiàng)中扣除管理者認(rèn)為合適的款項(xiàng)作為賠償，如有不足，有關(guān)業(yè)主須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項(xiàng)將在裝修工程完成后30天內(nèi)發(fā)還給裝修工程隊(duì)。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。４） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得增建、改變外墻、圍墻、圍欄、陽臺、門窗等影響海岸花園外貌的設(shè)置，亦不得改變其顏色。５） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門窗。私家花園內(nèi)搭建，也必須經(jīng)過管理者同意。６） 海岸花園規(guī)劃設(shè)計(jì)時，已為每一單元安排好空調(diào)機(jī)安裝點(diǎn)，在未得管理 者書面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機(jī)。７） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、切割。８） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層住戶必須給予配合），否則，應(yīng)承擔(dān)給他人造成損害的責(zé)任。９） 各業(yè)主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。１０） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共設(shè)施作出任何改動、損害。１１） 各業(yè)主需如期按管理者要求的付款方式，將其單元應(yīng)繳的管理費(fèi)及其他費(fèi)用付給管理者；逾期者，管理者有權(quán)按每日加收欠交款金額千分之三的滯納金。１２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。１３） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜；寵物的飼養(yǎng)須經(jīng)管理公司批準(zhǔn)，如受到其他業(yè)主合理的投訴和批評或管理者認(rèn)為有損公眾利益的，管理者有權(quán)禁止其飼養(yǎng)。１４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當(dāng)手段使用水、電、氣，將追究其法律責(zé)任。１５） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得踐踏草地，損壞綠化及其附屬設(shè)施。１６） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務(wù)設(shè)施及其他地方。１７） 進(jìn)入海岸花園的車輛必須按指定地點(diǎn)停放，在指定地點(diǎn)外停入任何車輛（包括摩托車、自行車等），管理者有權(quán)將車拖走，并要車主繳納一定的費(fèi)用。五、 管理者的權(quán)利和責(zé)任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為些負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場所、公用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。２、 制定海岸花園公共開支和費(fèi)用的全年預(yù)算，合理評定每個業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)和支付的管理費(fèi)。３、 在合理情況和不蓄意造成對業(yè)主滋擾的情況下，可進(jìn)入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進(jìn)行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場所和公用設(shè)施的良好運(yùn)作；但在緊急情況下可酌情另作處理。４、 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。５、 更換維修公共地方中損壞的設(shè)備及破損的公用設(shè)施，保持所有公共服務(wù)設(shè)施及公共地方處于良好狀態(tài)。６、 保持海岸花園及其所有部分（業(yè)主所屬單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時及時清除。８、 對海岸花園所有下水道、水管或其他管道進(jìn)行定期維護(hù)、清理，使其保持暢通。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費(fèi)用。１０、 安排保養(yǎng)海岸花園內(nèi)消防設(shè)施并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)要求。１１、 維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。１２、 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或違反本公約的規(guī)定，占用、變更、損害公共地方、公用設(shè)施。１３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因海岸花園管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。１４、 監(jiān)督各業(yè)主遵守及履行本公約條款方法：a、 管理者可將違約業(yè)主及使用人的姓名連同違約情節(jié)在海岸花園公告欄公布。b、 書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后15天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，對違約業(yè)主之單元采取相應(yīng)的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知。c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項(xiàng)及管理者認(rèn)為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔(dān)。１５、 采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約規(guī)定的行為。１６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。１７、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)：１） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執(zhí)行職責(zé)時所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。２） 因下列原因造成服務(wù)中斷，可免責(zé)任：a、 因任何設(shè)施，裝置必要之維修及保養(yǎng)；b、 臺風(fēng)、水災(zāi)、地震或其他不可抗力損害和毀滅；c、 無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；d、 管理者的緊急避險(xiǎn)行為；e、 管理者所無法控制的其他一切原因。六、 管理費(fèi)１、 各業(yè)主需于每月的1日~5日前預(yù)先在管理者指定的銀行存足