【正文】 照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設單位委托，業(yè)主應當按照約定交納物業(yè)服務費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務。 問1業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？ 答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的約定，交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主大會及業(yè)主委員會 問1什么是業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 問1如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負責協(xié)調物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應當考慮建筑規(guī)模、自然形成、設施設備共用程度及社區(qū)建設等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設立項、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結構相連的區(qū)域，應本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。 問什么時候應成立業(yè)主大會？ 答：新建和已建成的商品房（包括經濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應當盡快組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。問2如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 答：應按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會： （1）成立籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設單位組成。 籌備組的主要職責如下： ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權； ④確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單； ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 上述工作① ④應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 （2）籌備組應自組成之日起30日內組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產生業(yè)主委員會。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行指導、監(jiān)督。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 問2什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。問2如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權？ 答：首次業(yè)主大會會議的投票權按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設面積計算。以每一平米為投票權計算基數，不足一平米部分不予計算。 以后業(yè)主大會會議的投票權計票方式可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。 問2業(yè)主大會會議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。 問2業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？ 答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。問2業(yè)主大會具有哪些主要職責？ 答：業(yè)主大會主要職責如下： （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 問2業(yè)主大會如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經與會業(yè)主所持投票權 1/2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權 2/3以上通過。 問2什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關系？ 答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數一般為5至9人的單數，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。問2業(yè)主委員會職責是什么？ 答：業(yè)主委員會的主要職責為： （1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； （3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （5）業(yè)主大會賦予的其他職責。 業(yè)主委員會應當監(jiān)督違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。 問什么人可以當選業(yè)主委員會委員？ 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員： （1）具有完全民事行為能力的業(yè)主； （2）遵守國家有關法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務； （4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （5）具有一定組織能力； （6）具備必要的工作時間。 在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。問3業(yè)主委員會是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會應自選舉產生之日起30內，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。備案時須提交《業(yè)主委員會備案單》及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 問3業(yè)主委員會如何作出決定？ 答：經1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經委員人數半數以上通過。業(yè)主委員會的決定應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。 問3什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （1）因物業(yè)轉讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （3）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （4）有犯罪行為的； （5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （6）拒不履行業(yè)主義務的； （7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 問3業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關的決定？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。問3什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。主要內容是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。 問3什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 問3業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設是怎樣的關系？ 答：居住區(qū)