【正文】 與核算：收費(fèi)員負(fù)責(zé)稽核前一日的收費(fèi)情況，日報(bào)表與停車場系統(tǒng) 必須核對一致，通過電腦收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)費(fèi)，收費(fèi)員每天將當(dāng)班記錄表與電腦收費(fèi)系統(tǒng)核對，包 括清點(diǎn)主力店優(yōu)惠券，核對準(zhǔn)確無誤后存入銀行；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)購買、領(lǐng)用、核銷。 1）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)購買停車場發(fā)票。2）由財(cái)務(wù)部收費(fèi)員于公司財(cái)務(wù)部整包領(lǐng)出，在財(cái)務(wù)部現(xiàn)場清點(diǎn)、編號后雙方登記確認(rèn)；3）停車場領(lǐng)班到財(cái)務(wù)部收費(fèi)員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)；4）停車場領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個(gè)崗?fù)さ耐＼噲鍪召M(fèi)員手中，并在一式二聯(lián)的“停 車場票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。 流程圖入 賬二 級 審 核預(yù)付費(fèi)停車卡辦理流程車 場 辦 卡 助 理財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員財(cái) 務(wù) 部 出 納財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì)查 詢 《停 車 費(fèi) 臺(tái) 帳》 ， 并 填 寫 《 車 位 繳 費(fèi) 單 》核 實(shí) 收 費(fèi) 金 額 ， 收 費(fèi) ，簽 字 ，開 具 發(fā) 票。根 據(jù)收 款 員 簽 收 的 《車 位 繳 費(fèi) 單 》 ， 辦 理延 期款 項(xiàng) 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報(bào) 表N O審 核 延 期 的 截止 日 期Y E SN OY E S審 核 票 款 是 否相 符N OY E S核 銷 發(fā) 票 ，審 核表 單Y E S入 賬核 銷 發(fā) 票 、核 對 報(bào) 表 與 收 回 代 金 券正常臨時(shí)停車收費(fèi)流程停 車 場 收 費(fèi) 員停 車 場 統(tǒng) 計(jì) 員財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員財(cái) 務(wù) 部 出 納財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì)掃 描 臨 時(shí) 停 車 卡，根 據(jù) 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費(fèi)查 詢 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ，核 對 票 款，編 制 日 報(bào) 表核 對 上 交 的 票 款、日 報(bào) 表 ,款 項(xiàng) 送 存 銀 行核 對 銀 行 進(jìn) 賬 單、日 報(bào) 表N OY E S 停車場優(yōu)惠、減免收費(fèi)等審批流程 適用范圍：對租金、車位管理費(fèi)、購買車場代金券等的減免或優(yōu)惠。 已辦理免費(fèi)和月卡的車輛，磁卡刷過后，道閘會(huì)自動(dòng)放行，電腦中也不產(chǎn)生費(fèi)用。 存在消費(fèi)免費(fèi)停車現(xiàn)象時(shí)，收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑條，作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車場收費(fèi)日報(bào)表中注明代金券張數(shù)金額。 持代金券者：收費(fèi)員須收回代金券并撕角作廢，作為抵減電腦金額的憑證，并在 當(dāng)日停車場收費(fèi)日報(bào)表中注明代金券張數(shù)金額。 軍車警車：收費(fèi)員須在“特殊車輛登記表“上登記完整信息及金額后，方可放行， 并在當(dāng)日停車場收費(fèi)日報(bào)表中注明相關(guān)信息。 來訪車輛：使用“訪客停車單”，一式二聯(lián)，在公司客服前臺(tái)開具，收費(fèi)員須收 回公司開具、有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單，填寫完整訪客單上的信息、登記好訪客車輛產(chǎn)生的應(yīng)收金額，方可放行。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收到補(bǔ)填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場收費(fèi)日報(bào)表中注明相關(guān)信息。7）送貨車輛（免費(fèi)停車 1 小時(shí)）：使用“送貨停車單”，有送貨車輛進(jìn)出地下收費(fèi)停車 場的租戶到客服前臺(tái)免費(fèi)領(lǐng)取，送貨司機(jī)向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章的“送貨停車 單”，離場時(shí)交給收費(fèi)員、同時(shí)需出示相關(guān)送貨單方可免費(fèi)停車 1 小時(shí)，并在當(dāng)日停車場收 費(fèi)日報(bào)表中注明相關(guān)信息。 特殊事項(xiàng)處理制度、廢卡：當(dāng)天產(chǎn)生的廢卡，必須在當(dāng)天處理，處理完畢停車場主管和崗?fù)な召M(fèi)員 兩人同時(shí)在特殊車輛登記表上簽字，確認(rèn)處理的時(shí)間和電腦產(chǎn)生的金額。、設(shè)備故障：收費(fèi)員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車場主管解決，停車場主管解決不 了的找工程部維修，進(jìn)而聯(lián)系廠家。故障期間，收費(fèi)員要做好手動(dòng)開閘記錄，并需停車場主 管現(xiàn)場確認(rèn)。嚴(yán)禁擅自人工啟動(dòng)道閘。、設(shè)備被損：收費(fèi)員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車場主管并留 下車主、車輛，確保車道暢通，按公司規(guī)定要求車主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費(fèi)員， 發(fā)票交還車主，再記錄存檔。 停車場分成管理 獨(dú)立的住宅物業(yè)停車場 獨(dú)立的住宅物業(yè)地下停車場收入直接記入公司停車場收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場1）如使用一套停車場收費(fèi)系統(tǒng)的，因無法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記 入公司停車場收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。2）若自持物業(yè)與銷售物業(yè)分別使用兩套獨(dú)立停車場收費(fèi)系統(tǒng)的，能分別獨(dú)立收費(fèi)及核 算的，對自持物業(yè)部分的停車場收入先記入公司停車場收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分 成；對銷售物業(yè)的停車場收入直接記入公司停車場收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成 大商業(yè)地面停車位 大商業(yè)地面停車位的收入應(yīng)先記入公司停車場收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。3 能源費(fèi)管理 項(xiàng)目公司將電表過戶前物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系項(xiàng)目公司過戶事宜，在整體入伙日十日之前，將電費(fèi)戶名由項(xiàng)目公 司變更為物業(yè)公司，完成過戶事宜。 項(xiàng)目公司將電表過戶后 如入伙后仍有整改項(xiàng)目的，物業(yè)公司工程部對施工方使用電量進(jìn)行計(jì)量，每月（或待整改項(xiàng)目結(jié)束后）與項(xiàng)目公司（或施工方）結(jié)算。工程部每月定期抄表?？头藛T根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi) 通 知 書 。無 誤 后 ， 開 具 正 式 票 據(jù) 。收費(fèi)員將當(dāng)月收費(fèi)情況登記臺(tái)。抄 表繳 費(fèi) 通 知客 戶 繳 款登 記 臺(tái) 帳 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。 物業(yè)客服人員根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi)通知書，經(jīng)財(cái)務(wù)進(jìn)行審核后，通知項(xiàng)目公司（或施工方）繳款。 客戶按時(shí)繳款，收費(fèi)員根據(jù)繳費(fèi)通知書核對金額無誤后，開具正式收據(jù)或發(fā)票， 交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。 收費(fèi)員視同業(yè)主每月能源費(fèi)收取情況登記臺(tái)賬，財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。對于當(dāng)月欠費(fèi)， 及時(shí)跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費(fèi)力度。 入伙時(shí)項(xiàng)目公司未能及時(shí)過戶，項(xiàng)目公司雖已墊付電費(fèi)的，物業(yè)公司仍應(yīng)每月抄表 向業(yè)主收費(fèi)。 工程部應(yīng)每月月末抄表，并將抄表結(jié)果反饋至財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)電費(fèi)發(fā)票及抄 表數(shù)計(jì)提物業(yè)公司成本； 項(xiàng)目公司完成過戶后，欲結(jié)算前期墊付電費(fèi)且電費(fèi)發(fā)票為項(xiàng)目公司抬頭的，應(yīng)由 項(xiàng)目公司出具證明函件，持證明函件至當(dāng)?shù)仉娏Σ块T更改電費(fèi)發(fā)票抬頭或換取增值稅發(fā)票（可更改抬頭） 項(xiàng)目公司減免其墊付電費(fèi)的，應(yīng)沖減物業(yè)公司相應(yīng)期間內(nèi)已計(jì)提的能源費(fèi)成本， 并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費(fèi)。 正常經(jīng)營電費(fèi)管控要點(diǎn) 入伙后銷售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機(jī)房用電多數(shù)是采用臺(tái)電的契約用電制，只要尖峰用電超過裝置契約時(shí)，就會(huì)罰款 2～3 倍，這代表控制機(jī)房用電將能夠有效的省下電 費(fèi)；而如因用電量不足則會(huì)導(dǎo)致契約電量在總用量中的占比提高，因此如入住率不足，則應(yīng) 敦促工程部下調(diào)契約電量。如機(jī)房內(nèi)為多臺(tái)變壓器的，則可根據(jù)預(yù)估入住時(shí)間表，適當(dāng)停運(yùn) 變壓器（變壓器停運(yùn)后如需再度啟用，按國家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，因 此變壓器的停運(yùn)也需慎重，應(yīng)測算變壓器停運(yùn)后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費(fèi)用，權(quán)衡 利弊）。4 工程維保業(yè)務(wù)物業(yè)公司工程維保主要包括公共維修基金內(nèi)的工程維保、維保期內(nèi)的工程維保，維保期 后的工程維保，項(xiàng)目遺留問題及共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)范圍內(nèi)的工程維保。 公共維修基金范圍內(nèi)的工程維保 公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時(shí)依法向購房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù)、大修、 更新、改造的儲(chǔ)備資金。項(xiàng)目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。條件具備的小 區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。 維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的，物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常 使用。維修基金歸全體業(yè)主共有，應(yīng)設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ茫ㄆ诮邮軜I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員 會(huì)的檢查與監(jiān)督。維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置。維修基金的使用，由物業(yè)管理公 司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核、業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。維修基金不足時(shí)，應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 維保期內(nèi)工程維保 在物業(yè)的工程接管驗(yàn)收階段，項(xiàng)目公司和物業(yè)公司要按《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》進(jìn)行移交接管，確保各分項(xiàng)工程完全滿足國家相關(guān)規(guī)范和使用的要求，對存在的問題要 及時(shí)督促施工單位整改后移交物業(yè)公司，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。在物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理處就需擔(dān)負(fù)安全和運(yùn)行管理的責(zé)任，確保工程的正常使用 和安全；對于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工的，項(xiàng)目公司、施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進(jìn)行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。對工程出現(xiàn)的各類質(zhì)量問題及時(shí)記錄，并直接反饋到承建單位（需項(xiàng)目公司委托），督 促整改。當(dāng)工程出現(xiàn)問題，多次聯(lián)系相關(guān)施工單位而不能如期履行合同要求的情況下（物業(yè) 管理處有清楚記錄的故障情況，聯(lián)系時(shí)間，聯(lián)系人等，甚至有函件通知的形式），物業(yè)管理 處應(yīng)以工作聯(lián)系單或函件的形式告知項(xiàng)目公司，請求協(xié)助處理。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。 在工程維保期內(nèi)，對于工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修由施工單位承擔(dān)并支付工程費(fèi)用。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費(fèi)由物業(yè)公司自行維修，并在日常經(jīng)營中支付維修維護(hù)費(fèi)用。 項(xiàng)目工程遺留問題 根據(jù)《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》，問題定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷和功能不完善的由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，因設(shè)施不完善、質(zhì)量缺陷等事項(xiàng)，由地方公司采取措施，保證安全、正常使 用，由此增加的費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。 共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 有些地方公司按當(dāng)?shù)卣呦驑I(yè)主收取共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)。共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)按年度收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局審定，物業(yè)公司在實(shí)際支出時(shí)需審批后方可支出，并需向業(yè)主委員 會(huì)公示費(fèi)用。共用設(shè)施日常維修是指對房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修。主 要包括： 屋面防水層、外墻面修補(bǔ)；公用污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管的疏通、 維修；自來水上下總水管疏通和零件更換、防凍保暖；水箱清洗，水箱內(nèi)壁粉刷、紫銅浮球 及零配件更換；樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)共用自行車房(庫)共有部位墻面涂料，樓梯 間門窗和樓梯及其扶手的油漆、維修；樓內(nèi)消防、信報(bào)箱、電子防盜門等設(shè)施及其管線的養(yǎng) 護(hù)、檢修等；垃圾道、煙道、連接井的疏通、維修；化糞池清理等。共用設(shè)施日常維修費(fèi)應(yīng) ?？顚Ｓ?。物業(yè)公司做代收代付處理。 工程維保期后物業(yè)公司維保費(fèi)支付流程款 項(xiàng) 支 付財(cái) 務(wù) 預(yù) 算物 料 采 購 招 標(biāo) 管 理合 同 簽 訂合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 維保材料采購計(jì)劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計(jì)劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程維保計(jì)劃制定工程物料申購單。申購單需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理、區(qū)域財(cái)務(wù)副總、 區(qū)域總經(jīng)理審批。年 月份工程物料申購單序號類別品名規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注（對物料的特殊要求和說明）123456 對于緊急采購，必須事先申請，由公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。每月緊急采購總額不 得超過當(dāng)月采購計(jì)劃的10%。特殊情況緊急采購（包括但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑?露等）可以口頭請示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購后辦理書面申請。 工程材料采購控制。（參見《工程物資管理》） 直接委托、招投標(biāo)采購（參見《采購操作指引》） 合同履行及監(jiān)督管理。(參見《合同管理》) 合同款項(xiàng)支付1）嚴(yán)格按照合同約定的付款方式和金額執(zhí)行2）付款前須有合同履行監(jiān)督責(zé)任人按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)出具的書面檢查評估意見3）嚴(yán)格執(zhí)行合同中適用于質(zhì)量保證的尾款（如有），履行質(zhì)量問題扣款的條款內(nèi)容4） 維保合同評估（竣工驗(yàn)收）為付款前有業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織進(jìn)行的業(yè)務(wù)效果評估（竣工驗(yàn)收），以及尾款支付前的質(zhì)量保證評估（如有約定）。評估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的 依據(jù)5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費(fèi)，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金6）付款須有完善的付款審批手續(xù)。 成本歸集 月末根據(jù)原材料出庫單編制“原材料出庫匯總表”及工程合同約定當(dāng)期應(yīng)付費(fèi)用歸集分配工程維保費(fèi)用。年 月原材料出庫匯總表部門：住宅管理處 共 1 頁 第 1 頁序號類別名稱規(guī)格/型號單位單價(jià)數(shù)量金額備注12345671庫管員： 部門經(jīng)理： 分管副總：5 押金、保證金管理 押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利 益、降低公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)重要工具。 押金保證金的分類住宅、寫字樓裝修押金停車卡押金電費(fèi)押金電卡押金工作證押金招投標(biāo)保證金場地使用費(fèi)押金其他押金室外步行街物管費(fèi)保證金質(zhì)量保證金履約保證金招投標(biāo)保證金裝修押金場地使用費(fèi)押金其他押金 押金保證退還的主要風(fēng)險(xiǎn)有如下：1）重復(fù)退還；2）未退還給原繳款人，原繳款人追索；3）公司退還押金保證金介入收據(jù)持有人的經(jīng)濟(jì)糾紛；4）退還保證期內(nèi)的押金保證金,公司喪失風(fēng)險(xiǎn)保證。 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制1)押金保證金退還條件： 合同終止；達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物