【正文】 用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對(duì)第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報(bào)資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評(píng)定，并對(duì)一般涉稅問題進(jìn)行處理的工作過程。第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn)一、經(jīng)營概況截止2022年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2022年112月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，%。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2022年112月，我市商品房預(yù)售面積總計(jì)1350萬 m2，預(yù)售金額總計(jì)864億元，預(yù)售均價(jià)6398元/ m2，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積總計(jì)393萬 m2，預(yù)售金額總計(jì)115億元，預(yù)售均價(jià)2917元/ m2。二、經(jīng)營分類根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地” ?后進(jìn)行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開發(fā)。? 指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。一個(gè)層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房兩種形式。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。三、經(jīng)營流程經(jīng)營特點(diǎn)：投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過幾個(gè)年頭，經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個(gè)，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。運(yùn)作流程：新區(qū)開發(fā) 征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個(gè)時(shí)期，前期工作包括立項(xiàng)（取得項(xiàng)目審批書）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項(xiàng)集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個(gè)別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個(gè)時(shí)期。租售期的主要經(jīng)營活動(dòng)為銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 企業(yè)會(huì)計(jì)制度短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補(bǔ)貼款采購保管費(fèi)庫存材料 原材料庫存設(shè)備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品 庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價(jià)準(zhǔn)備長期投資減值準(zhǔn)備委托貸款固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備工程物資固定資產(chǎn)購建支出 在建工程在建工程減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備遞延資產(chǎn) 長期待攤費(fèi)用應(yīng)付利潤 應(yīng)付股利預(yù)計(jì)負(fù)債專項(xiàng)應(yīng)付款開發(fā)成本 生產(chǎn)成本開發(fā)間接費(fèi)用經(jīng)營收入 主營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營成本 主營業(yè)務(wù)成本經(jīng)營稅金及附加 主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼收入以前年度損益調(diào)整五、 應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項(xiàng)稅費(fèi) ?（12個(gè)稅種、1項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為：1. 營業(yè)稅2. 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個(gè)人所得稅7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）9. 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 ?。（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段 經(jīng)營環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注契稅 由財(cái)政部門征收取得土地使用權(quán) 耕地占用稅委托施工 印花稅開發(fā)建設(shè)期自營工程 個(gè)人所得稅? 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2022年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。? 從2022年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地 視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用 營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款 以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率租 售 管 理 期股利分配 個(gè)人所得稅 個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示：稅目 稅率 涉稅事項(xiàng)銷售不動(dòng)產(chǎn) 5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng)售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段） ?轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段） ?；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè) 3% 銷售自營工程所建房屋；代建工程租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè) 5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi) ?服 務(wù) 業(yè)餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè) 5%—20% 兼營娛樂業(yè)收入? 財(cái)稅[2022]16號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。? 財(cái)稅[2022]16號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。第二章 評(píng)估方法本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對(duì)比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。縱向?qū)Ρ燃{稅情況。（二）經(jīng)營情況假設(shè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。提供勞務(wù)收入。房產(chǎn)原值。個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。重大事項(xiàng)變更。（三）涉稅信息提取該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。⑵ 報(bào)表附注。內(nèi)部控制制度：⑴ 財(cái)務(wù)制度。⑵ 工資制度。⑶ 銷售制度。公眾媒介。（四）納稅情況證明營業(yè)稅按年度匯總證明。個(gè)人所得稅稅率、收入證明。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。土地增值稅匯總證明。（五）假設(shè)疑點(diǎn)提出匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：⑴　董事會(huì)成員高薪。⑵ 員工其他福利。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷　建筑物開始使用。⑸　不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴　假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。⑵　假設(shè)科目疑點(diǎn)。（六）完成《納稅評(píng)估意見書》。涉稅疑點(diǎn)。重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。檢查交易事項(xiàng)。（七）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個(gè)人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項(xiàng)變更