【正文】 政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單?！　〉诙臈l　擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起7日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作?！　〗浐藢?，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。　　更換籌備組成員的，應當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。　　第二十五條　籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；　　(二)房屋及建筑物面積清冊；　　(三)業(yè)主清冊；　　(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內配置的物業(yè)管理用房測繪報告；　　(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。　　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內提供業(yè)主清冊等相關文件資料，經房地產行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向房屋登記機構查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構應當提供并不得收取費用?！　〉诙鶙l　籌備組應當自成立之日起3日內由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關規(guī)則。　　籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經過半數(shù)籌備組成員同意后產生?！　』I備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規(guī)定程序重新確定?！　〉诙邨l　籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持?；I備組組長不召集籌備組會議的，經1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議?！　』I備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外?；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數(shù)以上同意?！　』I備組會議應當制作書面記錄并存檔?；I備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內向全體業(yè)主公告?！　〉诙藯l　籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應當根據籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布?！　』I備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止?！　〉诙艞l　籌備組應當做好以下籌備工作：　　(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；　　(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；　　(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；　　(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產生辦法，確定候選人名單；　　(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則；　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?！　∏翱顑热輵斣谑状螛I(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。　　首屆業(yè)主委員會委員候選人產生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突?！　〉谌畻l　業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否采納并書面答復?！　⌒枰薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示?！　〉谌粭l　候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內的各類型物業(yè)至少有1名候選人?！　〉谌l　籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。　　公示期間，業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出；經籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主?！　〉谌龡l　籌備組應當自成立之日起6個月內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議?！　』I備組自成立之日起6個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產生首屆業(yè)主委員會?！　I(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。　　籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。第三節(jié)　業(yè)主大會　　第三十四條　業(yè)主共同決定以下事項：　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；　　(二)制定和修改管理規(guī)約；　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；　　(四)決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會；　　(五)制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；　　(六)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；　　(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度；　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設施；　　(九)改變共用部位、共用設施設備的用途；　　(十)決定或者授權業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；　　(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；　　(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；　　(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。　　決定前款第(七)項和第(八)項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　〉谌鍡l　管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：　　(一)物業(yè)的使用、維護、管理；　　(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；　　(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營與收益分配；　　(四)業(yè)主共同利益的維護；　　(五)業(yè)主共同管理權的行使；　　(六)業(yè)主應當履行的義務；　　(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任?！　〉谌鶙l　業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定：　　(一)業(yè)主大會名稱；　　(二)業(yè)主委員會的職責；　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則；　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；　　(五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；　　(六)業(yè)主代表的產生方式；　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序；　　(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等；　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；　　(十)業(yè)主委員會終止但未產生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責的機構、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定；　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理；　　(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。　　業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定?！　〉谌邨l　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議?！　I(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次?！　I(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內容：　　(一)上一年度物業(yè)管理情況報告；　　(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；　　(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告；　　(四)物業(yè)管理的其他有關事項?！　∮邢铝星樾沃坏模瑯I(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內發(fā)布召開臨時會議的公告：　　(一)經已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)20%以上業(yè)主提議；　　(二)經業(yè)主委員會決定；　　(三)經業(yè)主監(jiān)事會提議；　　(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；　　(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。　　第三十八條　業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開；未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開?！　?0%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當在5日內作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在15日內核查。經核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理?！　〉谌艞l　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外?！　」酒陂g，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構對業(yè)主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項經修改后應當重新公示，公示時間不少于10日?！　〉谒氖畻l　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　〔捎脮嬲髑笠庖娦问降?，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。　　采用電子投票形式的，應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決?！　〉谒氖粭l　業(yè)主大會會議投票期限應當根據具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日?！　〉谒氖l　采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督?！　”頉Q結果應當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。公示內容應當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等?！　I(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。　　未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議