【正文】 居住理念的提升，人與環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調(diào)將是未來的意識主流，而海景、湖景、山景、水景已開始成為人們居住的極致追求。本案項(xiàng)目的操作應(yīng)根據(jù)地塊及項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢“揚(yáng)長避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊民房的影響，充分利用與東湖公園、電影院、圖書館以及將要建設(shè)的城市廣場等市政設(shè)施的區(qū)位優(yōu)勢，引導(dǎo)并挖掘出特定目標(biāo)客戶群體的潛在需求和價(jià)值的認(rèn)同。因此，本項(xiàng)目的定位應(yīng)在高尚住宅的基礎(chǔ)上，提升一個(gè)層次，以主題式住宅概念為主要思路，在提升項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)涵的同時(shí)，更可達(dá)到產(chǎn)品的惟一性和排它性。主力客戶群體定位客戶群體定位：以二次購房的中產(chǎn)階級為主（包括公務(wù)員、企事單位管理層、私營企業(yè)主等）；客戶區(qū)域定位：以項(xiàng)目周邊及老市區(qū)的居民為主，周邊地區(qū)（晉江、石獅、南安、惠安）居次，兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計(jì)分別為6：4。二、產(chǎn)品修正建議方案一現(xiàn)代時(shí)尚的深港風(fēng)格園林式住宅依據(jù)地塊及周邊的資源配備以及能接受這一地段物業(yè)升值的客戶群體來看，項(xiàng)目定位應(yīng)著手于中上階層，項(xiàng)目品質(zhì)應(yīng)屬于中高檔次項(xiàng)目。但是這一定位真正成功的關(guān)鍵還在于產(chǎn)品本身品質(zhì)及我們所賦予產(chǎn)品的綜合的附加價(jià)值。所以這就必須在產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)中重點(diǎn)塑造本案的綜合競爭力，也只有這樣方能吸引住這些日趨理性且又具實(shí)力的目標(biāo)客戶，創(chuàng)造利益最大化。針對目前三個(gè)設(shè)計(jì)方案，以香港方面設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案，在大方向上符合我們所要求的整體定位，但由于香港規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在許多方面的不適應(yīng)，必須做出修正以更為貼切的被目標(biāo)客戶所接受。項(xiàng)目地塊呈扇形狀，從總體的規(guī)劃來看，在泉州當(dāng)屬前衛(wèi)，且它的朝向，分布及排列也較為合理，所以說大方面能滿足于中高檔項(xiàng)目定位，而在于細(xì)部處理及本土適應(yīng)性上卻存在許多不足，這又將影響整個(gè)項(xiàng)目檔次塑造及價(jià)值提升。因此就總平、外觀、景觀、配套及戶型的調(diào)整作以下建議：總平規(guī)劃：整個(gè)首層都為店面，首先量太大，其次有些中庭花園內(nèi)側(cè)的店面商業(yè)價(jià)值不高且很難定位，與住宅園林中庭氛圍格格不入。建議把花園內(nèi)側(cè)店面架空作為園林的延伸部分以化解內(nèi)街店面推廣的抗性，以提升項(xiàng)目人性化品質(zhì)塑造。外觀：目前的方案從顏色，造型及立面上線條與塊面的組合都強(qiáng)烈的透射出深港特色建筑風(fēng)格，但細(xì)部處理卻仍較為生硬。①顏色單一，沒有能夠把建筑立面的節(jié)奏感很有效的體現(xiàn)出來。②立面板塊構(gòu)成不夠協(xié)調(diào)，尤以11116這一沿中庭立面更為明顯，陽臺與陽臺之間，陽臺與整體立面之間的關(guān)系，從功能與視覺兩個(gè)方面都有欠缺。戶型規(guī)劃：本案現(xiàn)行戶型規(guī)劃中客廳與主臥室的開間面積比例不合理，（客廳開間偏小，臥室開間偏大，戶型面積設(shè)置缺乏變化，無法滿足消費(fèi)群體的需求，客戶層次較窄，不利于銷售，建議作如下調(diào)整：房型設(shè)置：二房二廳一衛(wèi)：75~80㎡，，客廳面積20㎡左右為宜。三房二廳二衛(wèi)：110~130㎡，～5m左右，客廳面積25～30㎡。四房二廳二衛(wèi)：145~150㎡，～5.5m左右，客廳面積35㎡左右。樓中樓：180～230㎡，～6.5m左右，客廳面積40～50㎡左右。面積比例：二房、三房、四房、樓中樓的比例分別為：25%、40%、20%、15%。戶型特色：①錯(cuò)層：動(dòng)靜分離；②帶閣樓的樓中樓：贈(zèng)送閣樓，既使用面積大于建筑面積；③底層樓中樓：將售價(jià)低的底層住宅，設(shè)計(jì)成樓中樓，既可有效化解底層住宅價(jià)值低的缺點(diǎn)，又同時(shí)改變了以往樓中樓均是頂層的慣例，且還可使消費(fèi)者耳目一新，并避免了攀爬樓梯之苦。景觀及配套：高檔項(xiàng)目與普通項(xiàng)目明顯區(qū)別在于它除了滿足日常居住功能外，在所能享受到的配套，服務(wù)及產(chǎn)品附加價(jià)值重點(diǎn)提升，到位。這也是提升產(chǎn)品價(jià)值、塑造產(chǎn)品檔次所要傾力打造的。①功能配備：保安、保潔中心，業(yè)主服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療中心、干洗房、便民超市、小區(qū)幼兒所、車庫。②休閑配備：社區(qū)景觀中庭園林，休閑會(huì)所。A．景觀中庭園林：區(qū)隔于普通的綠地、植物而打造出極具人性及自然靈性的至善空間：開放式綠地、棋藝方園、茗茶小歇，泳池/嬉水池、鏡影荷塘、健康步道、花臺涼亭、噴疊、帶椅花架、兒童天地、露天劇場/舞廳，雕塑廣場。B．休閑會(huì)所：健身房、桑拿房、臺球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡廳、網(wǎng)吧（如社區(qū)引入寬帶網(wǎng)絡(luò)就無須網(wǎng)吧）方案二以江南特色為主的蘇州園林主題風(fēng)格式住宅介于項(xiàng)目地塊處于新老區(qū)域交匯處，在東湖公園的優(yōu)勢依托下，以及與周邊項(xiàng)目、景觀互相呼應(yīng)的協(xié)調(diào)性的需要，以及市政對于城市建筑物外觀與顏色的要求及限制，故我們提出傳統(tǒng)古典韻味之方案二：以蘇州園林為主題的江南特色規(guī)劃方向。這一方案主題思想在于塑造具泉州市場唯一性及排它性的產(chǎn)品內(nèi)涵，走無競爭路線，以使本項(xiàng)目在港深、臺灣風(fēng)格滿溢的市場中一枝獨(dú)秀。規(guī)劃重點(diǎn)：建筑與園林的有機(jī)結(jié)合，空間與人文的良性互動(dòng)。采取這一方案將在外觀及園林乃至項(xiàng)目內(nèi)涵整體風(fēng)格獨(dú)樹一幟，從而在歐陸風(fēng)格與港深路線中，秀出江南水鄉(xiāng)風(fēng)景如畫的古典韻味。外觀：以極具中國傳統(tǒng)風(fēng)格的斜坡頂