【正文】 苑住宅項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)：距離項(xiàng)目較近的樓盤—清苑，附屬醫(yī)院團(tuán)購及其辦公新址緊挨其側(cè)的便利醫(yī)療條件是項(xiàng)目本身的最大亮點(diǎn)，也是對(duì)本案形成銷售威脅的首要因素。C 森淼園對(duì)面大型果園要翻建住宅的計(jì)劃：規(guī)劃路一側(cè)的大型果園也將在明年開始動(dòng)工興建住宅項(xiàng)目，其規(guī)模在本案之上，同時(shí)更靠近街區(qū)，會(huì)分流掉部分置業(yè)者，是項(xiàng)目銷售的又一大威脅。D 該區(qū)域內(nèi)，多個(gè)大型成熟社區(qū)的陸續(xù)開發(fā)：該區(qū)域內(nèi)如民族花園、紫薇星座、塞上驕子、星光華等住宅項(xiàng)目的后期開發(fā)，在視覺上首當(dāng)其沖的造成熱鬧景象，且由于它們建設(shè)時(shí)間均達(dá)到3年，在民眾心里有一定的品牌認(rèn)知度和信任感，所以也會(huì)是本案銷售的潛在威脅。三 目標(biāo)客戶群分析與定位1. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)盤點(diǎn)銀川南門寫字樓項(xiàng)目：金泰商務(wù)辦公寫字樓、寧報(bào)信息大廈、光耀大廈商業(yè)項(xiàng)目：北京華聯(lián)、中煌廣場(chǎng)、南方商城、東方商城、銀川商城、溫州商城行業(yè)項(xiàng)目：以家裝、建材、機(jī)電行業(yè)居多，中房家友廣場(chǎng)、長(zhǎng)城建材城、建發(fā)建材廣場(chǎng)、百安居生活館等大型的家居材料和裝飾市場(chǎng)不下5家，清河街兩邊大大小小機(jī)電配件街鋪林立，給南門打上濃重的行業(yè)色彩。住宅項(xiàng)目：現(xiàn)房有清苑、昌源、星光華、星光華府、民族花園、塞上驕子；期房有紫薇星座。其中紫薇星座屬于高層項(xiàng)目，清苑和昌源主要以團(tuán)購為主，其余的星光華、民族花園、塞上驕子相互近臨，建筑形態(tài)多樣，同屬于大規(guī)模的住宅群落。2. 客戶定位通過對(duì)南門區(qū)域業(yè)態(tài)的整體把握和分析，初步將客戶群鎖定在以下群體的身上：（1）該區(qū)域范圍內(nèi)的包括龍盤家私城、昆侖建材市場(chǎng)、銀川建發(fā)門窗有限公司、興俊物流公司等商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)主身上。（2）項(xiàng)目周邊的比如：附屬醫(yī)院、五醫(yī)院、武警醫(yī)院、水利學(xué)校、苗木場(chǎng)、林科研究所和醫(yī)學(xué)院等單位部門的職工群體身上。（3）清河街機(jī)電、五金商鋪業(yè)主，未來在銀川汽車站附近從事商業(yè)活動(dòng)的業(yè)主。（4）還有一部分消費(fèi)群體則是位于項(xiàng)目周邊的例如望遠(yuǎn)開發(fā)區(qū)、永寧縣等外區(qū)域的群體身上。3. 目標(biāo)客戶類別（1）第一目標(biāo)群——自用業(yè)主特征分析項(xiàng)目周邊常住人口：他們要買房首選這里，不愿遠(yuǎn)徙安居。項(xiàng)目周邊工作的群體：比起居住環(huán)境他們更看中于房屋的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，當(dāng)然工作便利是他們首要的考慮因素。外地務(wù)工人員：主要表現(xiàn)為聚集在南門商圈內(nèi)的群體，他們會(huì)充分考慮到經(jīng)濟(jì)因素及地理位置上的便利而選擇在此置業(yè)。望遠(yuǎn)開發(fā)區(qū)、永寧縣等周邊區(qū)域的群體：考慮在此購置新房，因?yàn)楸绕鹂h城，在距離并不遠(yuǎn)的市區(qū)購置房屋會(huì)提升居住品質(zhì)。（2）第二目標(biāo)群——投資客戶特征分析銀川有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人這類群體屬于主動(dòng)尋求財(cái)富的人士，有搶占先機(jī)資源的社會(huì)習(xí)慣，再加上南門新汽車站優(yōu)良的發(fā)展前景和產(chǎn)出回報(bào)，所以會(huì)投資該項(xiàng)目。配套商家汽車站正在興建中，而相應(yīng)的商業(yè)配套也會(huì)逐步健全，屆時(shí)會(huì)有不少商家選擇在該領(lǐng)域添置房屋。第二部分 項(xiàng)目策略與執(zhí)行方案 一 住宅單元 1. 住宅戶型配比 依據(jù)前期縝密的市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)趨向于90㎡左右戶型的開發(fā)，批準(zhǔn)預(yù)售、累計(jì)可售和登記銷售三項(xiàng)硬指標(biāo)為市場(chǎng)之最，排名第二的戶型是100—130㎡，再考慮到森淼園的目標(biāo)群體為中低收入階層，所以在森淼園的戶型配比上是7：3，70%的90㎡左右戶型，30%的100—130㎡戶型，這種配比只是普通主宅不適用項(xiàng)目公寓。說明：累計(jì)可售面積為2005年以后批準(zhǔn)銷售，但至今仍未售出的面積2. 住宅推薦戶型 A ) 90㎡左右戶型 A 戶型二室二廳一衛(wèi)面積：㎡大面寬（），短進(jìn)深（）衛(wèi)生間設(shè)在北邊，采光通風(fēng)好，臥室區(qū)相對(duì)安靜，相對(duì)干擾小。 B 戶型二室二廳一衛(wèi)面積：㎡戶型簡(jiǎn)潔，方正實(shí)用；理想人居功能化，動(dòng)靜分區(qū)； 觀景陽光餐廳，盡享陽光生活。C 戶型二室二廳一衛(wèi)面積：㎡◎ 一層贈(zèng)送花園◎ 獨(dú)享私家花園生活 B ) 100—130㎡戶型D 戶型三室二廳一衛(wèi)面積：㎡戶型布局合理，陽光餐廳；動(dòng)靜分區(qū)徹底，得到生活私密和獨(dú)立；潔污分離，衛(wèi)生間采光，通風(fēng)效果好；書房連接陽臺(tái)，創(chuàng)造靈性空間。 E 戶型三室二廳一衛(wèi)面積：129㎡主臥3米面寬，設(shè)有觀景陽臺(tái)；兩客臥陽光通透，采光完整；廚房與餐廳相連，外開窗；明衛(wèi)、潔污分區(qū)，細(xì)節(jié)處理精到。 3. 價(jià)格定位 綜合分析南門地塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)房產(chǎn)品類型，與執(zhí)行的價(jià)位，再考慮到本項(xiàng)目實(shí)際的地塊現(xiàn)狀，未達(dá)到與其在環(huán)境、配套、品質(zhì)等諸方面的競(jìng)爭(zhēng)條件，這包括自然環(huán)境與人文環(huán)境，商業(yè)、政府、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、銀行郵政、市場(chǎng)餐飲、娛樂等，以及在民眾中的先天心理形象、感情等。建議將森淼園住宅平均戶型價(jià)位定位在2700/㎡，入市后視具體的市場(chǎng)反饋后調(diào)整。 銀川南門可比樓盤對(duì)照表調(diào)查范圍：銀川市興慶區(qū)南門周邊 調(diào)查日期：2007年12月11日 項(xiàng) 目 開發(fā)商項(xiàng)目概況 清苑 民族花園 塞上驕子星光華紫薇星座銀南地產(chǎn) 銀川開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司 榮恒集團(tuán)銀川市房管局銀帝集團(tuán)總占地面積52600平米 180畝左右 ——15632平米總建筑面積8萬平米 20萬平米 15萬平米33公頃47800平米物業(yè)建筑類型多層多層多層多層、小高層高層、小高層未售套數(shù)010%35%080%分 層 價(jià) 格（元/㎡）　框架磚混框架磚混框架磚混框架磚混公寓住宅12500——2880—3698——小高層特價(jià)房9F：2680 10F：2680241013層為營(yíng)業(yè)房；4F起價(jià)3600最高價(jià)：4000；14F：4399 15F：4399 16F：43991F：3199 8F：3819 9F：3269 10F：3269227602990389826103289030903998266042740299037982560524202820349823606208026303098送閣19807閣1320閣2000閣1100均價(jià)256529003690——243040003750優(yōu)惠條件一次性付清優(yōu)惠3%；按揭60%優(yōu)惠1% 一次性付清無優(yōu)惠；按揭60% 一次性付清無優(yōu)惠；按揭60% 一次性付清無優(yōu)惠；按揭60%一次性付清，優(yōu)惠100元/平米；按揭50%. 交 通公交3路、9路、12路、23路、38路，中巴1路、5路 公交28路、38路、23路 公交19路、23路 公交28路、38路、23路 、中巴15路公交23路、28路、38路 交 房 標(biāo) 準(zhǔn)外墻瓷磚 三色高檔面磚 外墻保溫高級(jí)防水涂料、面磚高級(jí)保溫材料，高級(jí)面磚樓道花崗巖踏步 大理石踏步 花崗巖踏步木藝扶手花崗巖踏步、木藝扶手墻面水泥沙漿、膩?zhàn)?毛墻 水泥沙漿、膩?zhàn)幽佔(zhàn)幽佔(zhàn)拥孛婷孛?毛地 毛地面 毛地 細(xì)石砼找平 衛(wèi)生間毛墻毛地、防水插座 毛墻毛地 毛墻毛地 毛墻毛地，預(yù)留上下水接口 預(yù)留上下水接口 進(jìn)戶門鋼制門王力防盜門防盜門防盜門防盜保溫門廚房毛墻毛地、電吹箱 毛墻毛地 毛墻毛地 毛墻毛地 預(yù)留上下水接口 窗戶中空塑鋼窗 塑鋼中空雙層 鋁合金中空玻璃窗 中空塑鋼窗 塑鋼中空玻璃窗 量表分戶計(jì)量分戶計(jì)量分戶計(jì)量分戶計(jì)量分