【正文】 勢x物業(yè)是國內(nèi)首家通過ISO9001：2000、ISO14001：199OHSAS18001：1999（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全）國內(nèi)國際雙重認(rèn)證的物業(yè)管理公司，用國際標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)及服務(wù)客戶，在深圳市有較強(qiáng)的影響力，依據(jù)三個(gè)管理體系規(guī)范化的物業(yè)管理，并且能夠在增強(qiáng)羅湖區(qū)工商行政管理局的社會(huì)形象方面樹立一定的影響。第三章擬采取的管理方式及物資配備第一節(jié) 擬采取的管理方式一、羅湖工商局大樓物業(yè)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置羅湖工商局物業(yè)中心實(shí)行在x物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)下和羅湖區(qū)工商行政管理局監(jiān)督下的主任負(fù)責(zé)制，物業(yè)中心主任全權(quán)負(fù)責(zé)管理處的經(jīng)營管理工作，完成公司所交給的各項(xiàng)經(jīng)營任務(wù)和管理目標(biāo)。機(jī)構(gòu)設(shè)置：深圳市中信物業(yè)管理有限公司羅湖區(qū)工商行政管理局羅湖工商局物業(yè)中心物業(yè)維修安全管理財(cái) 務(wù)行政管理客戶服務(wù)中心清潔綠化二、人員配備：羅湖工商局大樓物業(yè)中心本著“精干、高效，以崗定人、資源共享”的原則，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，具體如下：①主任 1人；②管理員1人；（兼收費(fèi)）③保安員：10人；（大門3人，監(jiān)控3人，巡邏3人，注冊大廳1人）④清潔綠化工：8人；⑤維修工：4人。（其中包含所轄各所的日常維修）總計(jì)24人。采取直線式的職能組織管理體制，力求編制精干，職責(zé)明確，服務(wù)性功能齊備，既能夠充分發(fā)揮各級(jí)員工的作用，同時(shí)又注重內(nèi)、外關(guān)系的協(xié)調(diào)。在羅湖工商局大樓物業(yè)中心成立之前，各項(xiàng)規(guī)章制度、程序性文件及各級(jí)作業(yè)指導(dǎo)書等，均嚴(yán)格按照公司三位一體質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系標(biāo)準(zhǔn)的要求制定和操作，從根本上保證管理服務(wù)質(zhì)量。三、各崗位人員職責(zé)和素質(zhì)要求崗位職責(zé)具備條件備注主任全面負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓的物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。大專以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱，熟悉物業(yè)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，熟悉ISO900ISO1400OHS18001管理體系，有部門經(jīng)理物業(yè)管理上崗證，愛崗敬業(yè)，誠實(shí)守信，公正廉明。管理員負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓的辦公設(shè)備、考勤、檔案資料、文件處理和物品的保管等工作。大專學(xué)歷，懂物業(yè)管理，有文員工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理上崗證。維修工專職負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓及所轄工商所各類設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)，客戶維修等工作。高中以上文化程度，有中級(jí)電工上崗證，熟悉物業(yè)管理機(jī)電設(shè)備、消防維修、保養(yǎng)，身體健康，有敬業(yè)精神。出納收銀員負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓各項(xiàng)費(fèi)用的收取、與銀行來往帳目的辦理工作。大專學(xué)歷，有財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，有會(huì)計(jì)上崗證，辦事認(rèn)真、原則性強(qiáng)。清潔綠化工負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓的清潔、綠化工作。高中以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理、有清潔、綠化工作經(jīng)驗(yàn)。安全員專職負(fù)責(zé)羅湖工商局大樓的安全、巡邏和監(jiān)控室的工作。高中以上文化程度，退伍軍人（黨員優(yōu)先），年齡20～25歲，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。第二節(jié) 物業(yè)管理用房及物資配備一、物業(yè)管理用房：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)提供可以使用的物業(yè)管理用房及商業(yè)用房給物業(yè)管理單位。其中物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等物業(yè)管理單位的各類用房。二、物資配備：辦公用品項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）用途辦公桌椅3套6001，800辦公電話2臺(tái)130260辦公傳真機(jī)1臺(tái)1，5001，500辦公辦公用品1批3，000辦公資料柜2套8001，600辦公小計(jì)8，160治安、消防設(shè)備項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）用途無線對(duì)講系統(tǒng)4臺(tái)2，90011，600保安防毒面具4支150600消防滅火器10支80800消防小計(jì)13，000維修工具項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）用途公用水電工具1套30003，000維修自行車1輛200200維修小計(jì)3，200清潔、綠化工具項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）用途清潔用具2套300600清潔綠化工具1套500500綠化小計(jì)1，100標(biāo)識(shí)牌、警示牌一批合計(jì)16，000元?？傆?jì)：41，460元注：以上所有資產(chǎn)均歸羅湖工商局所有，x物業(yè)公司僅享有其使用權(quán)。第四章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、機(jī)電設(shè)備維修及公共設(shè)施保養(yǎng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目日常維修周期及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)檢查周期內(nèi)容設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)場地、道路1天場地道路修繕干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上小區(qū)外墻15天維修破損處，清洗污跡無損壞、無污跡樓梯間及通道1天維修檢查及時(shí)維修、更換整潔、無損壞樓宇天面1月檢查、及時(shí)維修、補(bǔ)漏無損壞、無滲漏溝、渠、池、井1月檢查、維修、疏通暢通、無損壞給排水管道1周檢查、及時(shí)維修、補(bǔ)漏整潔、暢通、無滴漏檢測、試驗(yàn)、更換及時(shí)維修電梯1周清理灰塵、加潤滑油、檢查維修安全運(yùn)行、取得《合格證》機(jī)電設(shè)備1天每日巡視檢查、記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修使用正常、安全無故障消防設(shè)施1天維修、巡邏保安人員參加檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修整潔、使用正常室內(nèi)外燈光照明1天燈、開關(guān)、插座維修、更換符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用室內(nèi)電路1周檢測線路、換線符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用智能化系統(tǒng)1月傳感靈敏、使用正常停車場、自行車棚1天巡視、檢查、維修標(biāo)識(shí)完整，設(shè)施完好，使用正常二、安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目內(nèi)容協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)目的門衛(wèi)保安1．值班員負(fù)責(zé)登記來訪客人姓名、證件號(hào)碼、工作單位；2．負(fù)責(zé)接受來訪客人提問，為客人指引訪問樓層、房號(hào)；3．負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出門領(lǐng)導(dǎo)敬禮；4．接收特快專遞、掛號(hào)信等郵件；5．監(jiān)視門崗進(jìn)出人員的情況；6．夜間為進(jìn)出大樓的工作人員開門或提供其他合理服務(wù)。管理處管理人員、巡邏保安員1．記載來訪客人的內(nèi)容清晰、明了；2．將特快專遞、掛號(hào)信等郵件交到客戶手中；3．當(dāng)天回復(fù)業(yè)主，重大問題，次日回復(fù)；4．無閑雜人員進(jìn)入大樓內(nèi)；5．敬禮規(guī)范。1．控制閑雜人員進(jìn)出，保證大樓的正常工作和生活秩序；2．服務(wù)好業(yè)主。智能控制中心保安 24小時(shí)值班，接受業(yè)主投訴和每小時(shí)各保安崗位情況報(bào)告；時(shí)刻注意觀察大樓內(nèi)外發(fā)生的各種情況，并用錄象設(shè)備將上崗時(shí)間情況記錄下來。 負(fù)責(zé)監(jiān)視大樓內(nèi)及大樓周圍的消防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況、治安情況并詳細(xì)記錄。 消防設(shè)備發(fā)生誤報(bào)時(shí)，立即恢復(fù)。發(fā)現(xiàn)緊急情況，迅速與崗位取得聯(lián)系，并馬上通過通信設(shè)備和對(duì)講機(jī)報(bào)告值班班長。 嚴(yán)格監(jiān)視消防報(bào)警設(shè)備和器材，發(fā)現(xiàn)有消防報(bào)警，迅速按規(guī)定程序處理。 愛護(hù)智能中心的設(shè)施和設(shè)備。管理處管理人員、巡邏保安員1．登記項(xiàng)目清楚、無錯(cuò)漏；監(jiān)視情況無盲點(diǎn)；各種匯報(bào)或報(bào)告程序規(guī)范、正確；保證大樓的正常工作和生活秩序；發(fā)現(xiàn)問題報(bào)告及時(shí)、準(zhǔn)確；接聽電話有記錄。項(xiàng)目內(nèi)容協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)目的巡邏保安1．24小時(shí)提供保安服務(wù)；2．每棟樓每小時(shí)巡視1次，內(nèi)容：治安、消防設(shè)備、水電設(shè)施完好、衛(wèi)生清潔；3．停車場內(nèi)車輛停放有序，車輛完好無損、無閑雜人員停留；4．每層設(shè)有巡視記錄本記錄發(fā)生的情況；5．大樓內(nèi)無安全隱患，天臺(tái)上無人員逗留；6．為業(yè)主提供臨時(shí)性的其他服務(wù)。7．每半時(shí)對(duì)大樓外部巡視1次，內(nèi)容：治安、消防設(shè)備、水電設(shè)施完好、衛(wèi)生清潔；其他保安員為預(yù)備隊(duì)員1． 巡視有重點(diǎn)、無盲點(diǎn)；2． 車輛停放安全、有序；3． 巡邏記錄清晰、內(nèi)容齊全、規(guī)范；4． 對(duì)講設(shè)備能隨時(shí)和控制中心及其他保安崗位取得聯(lián)系。1．保障大樓范圍內(nèi)無安全隱患，無火災(zāi)事故發(fā)生；2．對(duì)業(yè)主提出的合理要求，服務(wù)準(zhǔn)確、及時(shí)。應(yīng)急分隊(duì)1．全體保安員為應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員，向業(yè)主提供特別服務(wù)；2．三級(jí)安全保衛(wèi)服務(wù)：區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到場；夜間防范；發(fā)生三級(jí)火災(zāi)、懸掛三號(hào)風(fēng)球等；3．二級(jí)安全保衛(wèi)服務(wù)：市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到場；發(fā)生二級(jí)火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號(hào)風(fēng)球；4．一級(jí)安全保衛(wèi)服務(wù)：省級(jí)、國家部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人到場；發(fā)生群眾集會(huì)示威游行；壞分子團(tuán)體肇事有破壞行為；發(fā)生重大刑事案件；5．特級(jí)保安安全保衛(wèi)服務(wù)：國家領(lǐng)導(dǎo)有到場。管理處全體人員，必要時(shí)可調(diào)動(dòng)公司其他保安員。1．處理問題準(zhǔn)確、迅速；2．行動(dòng)安排仔細(xì)、周密，應(yīng)有計(jì)劃和措施；3．人員充足、準(zhǔn)備周全；5． 隊(duì)員緊急集合時(shí)間短、裝備齊。確保緊急情況下大樓內(nèi)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。三、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)容清潔工作程序標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月大堂部分大堂地面清掃拖地兩次，隨時(shí)清除一切雜物，痰漬等用擦地機(jī)徹底清洗地面隨時(shí)保持干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新天花、風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾、懸掛牌等用清潔劑抹凈清抹一次保持干凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng)各種不銹鋼門及玻璃裝飾用玻璃清潔劑洗刮一次，并隨時(shí)巡回保潔，清抹手印、污漬等。用玻璃清潔劑全面清洗刮一次。無蛛絲、塵漬、無污漬、無手印、光潔明亮。人造植物、花盆及其它裝飾物隨時(shí)清除雜物并清抹花盆一次，并隨時(shí)保潔清除蛛網(wǎng)一次，清抹樹葉，洗刷樹干一次干凈、無積塵、無蛛網(wǎng)、無雜物垃圾桶隨時(shí)清理、清抹桶蓋、桶身，隨時(shí)保潔全面清抹一次無痰漬、無異味、無煙灰、保持干凈、光潔、垃圾不能太滿宣傳牌等用毛巾清抹一次并隨時(shí)保潔如不銹鋼類，上不銹鋼油一次無塵、無污漬、無手印、光潔明亮走 廊 部 分大理石地面上、下午各清掃地面一次，并隨時(shí)保潔全面清洗地面一次干凈、無垃圾、無雜物、無痰漬、無污漬、光潔墻身保潔清抹灰塵、污漬保持干凈、無塵漬天花、風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾、懸掛牌等用清潔劑抹凈清抹一次保持干凈、無塵漬、污漬、無蛛網(wǎng)消防設(shè)備用毛巾清抹一次并隨時(shí)保潔用清潔劑全部清抹一次保持光潔、無漬、無塵、內(nèi)部無雜物內(nèi)容清潔工作程序標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月步行梯部分地面及梯級(jí)清掃一次，隨時(shí)保潔全面清洗一次無塵、無漬、無垃圾天花、燈飾、排風(fēng)口清抹一次無塵、無蛛網(wǎng)、干凈墻面視墻面情況，隨時(shí)保潔清抹灰塵、除蛛絲一次無塵、無漬、干凈扶手、鐵欄清抹一次保持干凈消防栓、門、窗及設(shè)備清抹一次并隨時(shí)保潔無塵、無漬、無雜物、玻璃窗光潔明亮電梯部分不銹鋼電梯門（內(nèi)外側(cè)）及不銹鋼門框、不銹鋼橋箱內(nèi)壁面、按鈕及面板（內(nèi)外）天花不銹鋼部分等用毛巾配合不銹鋼清潔劑抹凈，并隨時(shí)保潔、清抹手印、污漬天花不銹鋼部分用不銹鋼清潔劑清抹一次，上不銹鋼油一次無污漬、無蛛絲、無污漬、光亮、干凈燈罩、風(fēng)口等用清潔劑清抹一次大清潔一次無塵、無蛛絲、無污漬、光亮、干凈電梯轎箱地面清掃拖地兩次，隨時(shí)清除一切雜物，痰漬等隨時(shí)保持干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡、光亮如新電梯門軌槽每天清拖一次并隨時(shí)保潔保持干凈、無污漬、雜物天臺(tái)地面清掃一次、并保潔，隨時(shí)清除雜物、清除污漬大沖洗一次干凈、無雜物、無污漬渠口清掃干凈無垃圾無雜物圍欄、扶手抹凈一次、保潔無塵、無污漬燈柱、鋼架等無塵漬、干凈