杭州某單身公寓整體策劃案-文庫吧
2025-04-02 03:11 本頁面
【正文】 價格上漲已經(jīng)使房價水平超過了普通家庭改善居住條件的支付能力，因而引起了社會問題。調查中顯示，％的購房者的支付能力集中在25萬—60萬，所以，大多數(shù)居民感到買不起房子。由于住房問題的復雜性，單靠住宅市場肯定無法滿足全體居民的居住需要，政府必須承擔住房社會保障的責任。同時，房地產(chǎn)市場與金融市場、固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟宏觀狀況密切聯(lián)系在一起，調控房地產(chǎn)市場使政府宏觀經(jīng)濟管理的重要內容之一。就杭州而言，根據(jù)目前的居住水平，需要嚴格控制住房社會保障的范圍和標準，減輕政府的責任，并逐步形成與住房市場體系獨立運行的住房社會保障體系。宏觀調控目標則應該適應現(xiàn)代市場經(jīng)濟要求，以間接手段為主。杭州市建設用地稀缺，隨著土地聽證制度的開始實施，征地越來越難，成本也越來越高，造成商品房的價格居高不下。老城區(qū)居民購房主要選擇老城區(qū)；同時，外來人口的不斷涌入，應屆畢業(yè)大學生人數(shù)的不斷增多，杭州特別是老城區(qū)的房市仍將處于供不應求的狀態(tài)。 在商品房中，大戶型住宅仍處于主導地位，別墅住宅也占一定的份量，同時小戶型住宅正逐漸走俏，不少地產(chǎn)商開始投資這一塊。然而，小戶型由于由于土地容積率低，造價高，銷售價格相對較低等原因，開發(fā)商對這個市場信心不足。小戶型在上海、北京等地已逐漸進入主流市場。雖然這個領域還不完善，但發(fā)展勢頭強勁。因為市場上剛好缺了這一塊，因此小戶型將會逐漸占據(jù)一方市場。二. 項目競爭市場分析近幾年，不少開發(fā)商都打起了“小戶型”的旗號。在北京，上海等大城市，小戶型的單身公寓正越來越受年輕一族的歡迎。在杭州的房產(chǎn)界，也開始出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。然而，目前的小戶型一般是邊角料，擁有完整的配套設施的小戶型非常少。在杭州市場上，除了三華園，星都嘉苑等少數(shù)外，絕大多數(shù)的“單身公寓”都屬于“偽單身公寓”。這種在寫字樓、酒店或其他配套設施上改造的“偽單身公寓”將被政府明文禁止。在今年五月份的房交會上，天都城、華盛雙溪假日、世紀嘉園等10多家房產(chǎn)商推出了單身或度假公寓，其中天都城的單身公寓單價在4000元/平米左右，在房交會上成交50套。廣廈天都城單身公寓位于廣廈天都的核心位置，北面緊鄰歡樂廣場、天都國際度假酒店、歡樂四季公園，南面與天都廣場銜接，采用對稱流線形式布置。，建筑面積為5－6層，面積在26－107平米之間，有一室一廳和一室一廳一衛(wèi)兩種戶型設計。龍門單身公寓建筑面積為10789平米，可入住客戶數(shù)為240戶。以“青春夢想奮斗享受”為主題，打出了“70年住宅產(chǎn)權”的口號。相比較而言，“陽光部落”的“我的領地，我的主張”這個口號更有針對性?！瓣柟獠柯洹眴紊砉⑽挥谂R平南苑，它的目標受眾定位在年輕新貴一代，配套裝置、精致裝修、完善的物業(yè)管理等賣點，使其大受歡迎，開盤20天已幾度掀起搶購風潮。針對Playground 單身公寓的目標消費者，另外的競爭市場就是二手房和大面積戶型住宅樓。房交會前二手房掛牌均價為8659元/平方米，房交會后，由于社會各界對二手房的關注和銀行貸款新政策的出臺，均價小幅下降。在十一屆房交會上，％，二手房市場門可羅雀，成交慘淡，市場呈僵持狀態(tài)。但這只表示二手房市場正處于調整階段。二手房與小戶型之間的區(qū)別主要還在于房子的功能?，F(xiàn)在的小戶型配套設施齊全，在改造功能和發(fā)展功能上，與二手房有著本質的區(qū)別。目前杭州城區(qū)商品房的均價為7000元/平米，部分樓盤已超過12000元/平米。對于我們的目標消費者來說，大戶型的樓盤總價太高。雖然Playground 單身公寓的單價不會低于平均水平，但30萬左右的總價卻吸引了大部分的目標消費者。第二部分 項目優(yōu)劣勢分析一. 項目優(yōu)勢1. “單身公寓”的市場潛力現(xiàn)在，單身公寓的消費群以急需購房結婚的年輕人，層次較高的租房人員，尋找自由空間的企業(yè)主以及很大一部分的投資者為主。杭州各高校的畢業(yè)生每年以遞增數(shù)額在增加，其中很大一部分學生將會留在杭州，就業(yè)，買房；同時，外人人員大量涌入杭城，給原本就供不應求的房市帶來了更大的潛在購買空間。這群人還沒有足夠的積蓄來購買大戶型的住房。但同時，擁有一個自由自在的、屬于自己的私人空間又是絕大多數(shù)人的夢想，因此，小戶型，大空間，總價低，物業(yè)管理完善、地理位置優(yōu)越的“單身公寓”便有了一個巨大的目標消費群。 2.“Playground——悠游一族”單身公寓的賣點Playground這個名字寓意游樂場，同時把目標受眾這個群體概括成悠游一族，光憑這個名字就已經(jīng)把目標受眾圈定在了20～35歲的年輕人之中。這群人生活狀態(tài)不穩(wěn)定，眼界高，追求時尚，喜歡自由自在、無拘無束的生活，對新事物充滿強烈的好奇心，收入處于中游上下，存在較強的購買能力。Playground 的口號“我有我自由”迎合了這批目標受眾的心理，他們中有些人剛從學校畢業(yè)，正式走上社會，獨立的心理強烈需要社會認同，而自己有了房子，無疑是最好的證明
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