【正文】 訂物業(yè)管理合同 總經(jīng)理下令籌備物業(yè)項(xiàng)目部 總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組 進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房項(xiàng)目部進(jìn)人物業(yè)發(fā)展商移交商業(yè)用房發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》項(xiàng)目部與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用開始進(jìn)入正式管理章節(jié)號(hào)： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：2/3 簽訂《物業(yè)管理合同》。 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書》。 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理合同》o 《物業(yè)管理合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目部。物業(yè)管理項(xiàng)目部的籌備工作包括以下內(nèi)容： 確定物業(yè)項(xiàng)目部的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定項(xiàng)目部的員工定編。 任命項(xiàng)目部經(jīng)理/副經(jīng)理,項(xiàng)目部各部門主管／副主管。 向社會(huì)公開招聘一部分員工初步達(dá)到定編。 依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》： a) 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； b) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度； c) 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案(代收代繳方案)； d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； e) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； g) 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； h) 確定客服管理方案和成本指標(biāo)； i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備人住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收(詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。 對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開始進(jìn)行移交。 鑰匙移交。章節(jié)號(hào)： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：3/3 物業(yè)管理公司項(xiàng)目部將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項(xiàng)目部將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。 項(xiàng)目部同發(fā)展商移交管理用房。 項(xiàng)目部開始進(jìn)入物業(yè)辦公。 項(xiàng)目部按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)公司自營(yíng)的商業(yè)用房。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 項(xiàng)目部進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問題。 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時(shí)指令項(xiàng)目部作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，會(huì)同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》。 《物業(yè)移交清單》。 相關(guān)支持文件 《物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 《物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》章節(jié)號(hào)： 物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：1/6 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 程序要點(diǎn) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 成立物業(yè)接管小組：a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： ——公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； ——項(xiàng)目部客服部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓字的驗(yàn)收移交工作； ——項(xiàng)目部機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。 a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。 b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。 c) 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。 d) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： ——《房屋本體接管驗(yàn)收表》； ——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》——《接管驗(yàn)收問題整改表》。章節(jié)號(hào)： 物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：2/6 接管驗(yàn)收的工作程序： 總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令 公司組建接管驗(yàn)收小組 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備 進(jìn)行資料驗(yàn)收移交 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收 記錄歸檔 資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a) 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； b) 規(guī)劃許可證； c) 投資許可證； d) 土地使用合同； e) 建筑開工許可證；f) 用地紅線圖。 綜合竣工驗(yàn)收資料： a) 竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計(jì)資料：a) 地質(zhì)報(bào)告書； ： b) 全套設(shè)計(jì)圖紙； c) 圖紙會(huì)審記錄；d) 設(shè)計(jì)變更通知單；章節(jié)號(hào)： 物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：3/6 e) 工程預(yù)決算報(bào)告書； f) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要；g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h) 沉降觀測(cè)記錄；i) 其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。 機(jī)電設(shè)備資料：a) 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； b) 機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文)； c) 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料： a) 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； b) 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 主體結(jié)構(gòu)： a) 外墻不得滲水； b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 內(nèi)墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、章節(jié)號(hào)： 物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：4/6 無滲水痕跡、無污漬。 1 衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 門、窗： a) 門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； b) 門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活； c) 玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷； ． d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ： e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡； 。 f) 不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形； g) 高檔裝飾門裝飾完整。 樓梯、扶手： a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑； b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。，收視良好。、開關(guān)靈活、接觸良好。、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符、工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 天臺(tái)：章節(jié)號(hào)： 物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁(yè)碼：5/5 a) 天溝、落水口暢通完好； b) 隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。 道路：a) 路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；b) 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷； c) 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角； d) 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。 室外消防栓： a) 消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好； b) 消防設(shè)施配件齊全；c) 消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。