【正文】 訂物業(yè)管理合同 總經理下令籌備物業(yè)項目部 總經理下令組建物業(yè)接管驗收小組 進行物業(yè)的接管驗收對接管驗收的問題進行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房項目部進人物業(yè)發(fā)展商移交商業(yè)用房發(fā)展商移交公共設施維修基金發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質量保證書》項目部與政府相關部門協調關系，申報成立、開通相關設施使用開始進入正式管理章節(jié)號： 物業(yè)接管標準業(yè)規(guī)程 頁碼：2/3 簽訂《物業(yè)管理合同》。 按照現行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產開發(fā)建設完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應當同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書》。 當物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達成一致時，公司總經理應當同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理合同》o 《物業(yè)管理合同》簽訂后，總經理應立即下令籌備接管項目物業(yè)項目部。物業(yè)管理項目部的籌備工作包括以下內容： 確定物業(yè)項目部的組織架構和崗位設置。 結合接管物業(yè)的實際情況確定項目部的員工定編。 任命項目部經理/副經理,項目部各部門主管／副主管。 向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。 依照《培訓管理標準作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進行員工培訓。 提前派各專業(yè)業(yè)務骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》： a) 確定物業(yè)管理服務費的收費標準和收費方案； b) 確定物業(yè)管理前期固定資產投入明細和流動資金額度； c) 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費方案(代收代繳方案)； d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標； e) 確定清潔管理方案和成本指標； f) 確定園林綠化管理方案和成本指標； g) 確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標； h) 確定客服管理方案和成本指標； i) 確定內部控制管理方案和成本指標； j) 同公司簽訂目標管理責任書。 在物業(yè)開發(fā)建設竣工驗收完畢具備人住和接管條件時，公司總經理應適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收(詳見《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》)。 對于接管驗收出現問題的，公司總經理應當積極協助接管驗收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會協商迅速解決。 在接管物業(yè)未發(fā)現重大質量或其他方面的問題時，公司總經理應當同意發(fā)展商／業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。 鑰匙移交。章節(jié)號： 物業(yè)接管標準業(yè)規(guī)程 頁碼：3/3 物業(yè)管理公司項目部將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認。 項目部將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經理同發(fā)展商／業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 項目部同發(fā)展商移交管理用房。 項目部開始進入物業(yè)辦公。 項目部按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會移交物業(yè)公司自營的商業(yè)用房。 上述移交完畢后，總經理應當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設施維修基金一次性轉入小區(qū)專用賬戶。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應當向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。 項目部進駐物業(yè)后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。 公司總經理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時指令項目部作好業(yè)主的入伙準備工作，會同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》。 《物業(yè)移交清單》。 相關支持文件 《物業(yè)管理投標方案編制標準作業(yè)規(guī)程》 《物業(yè)驗收標準作業(yè)規(guī)程》章節(jié)號： 物業(yè)驗收標準業(yè)規(guī)程 頁碼：1/6 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 職責 公司總經理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。 接管驗收小組具體負責依據本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。 程序要點 接管驗收的準備工作。 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。 成立物業(yè)接管小組：a) 在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。b) 接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成： ——公司行政部抽調檔案管理文員負責接管物業(yè)的產權、工程、設備資料的驗收移交工作； ——項目部客服部抽調業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協助樓字的驗收移交工作； ——項目部機電維修部抽調業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。 接管驗收前的準備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作。 a) 與開發(fā)商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。 b) 派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃。 c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。 d) 準備好接管驗收記錄表格： ——《房屋本體接管驗收表》； ——《機電設備接管驗收表》；——《公共配套設施接管驗收表》——《接管驗收問題整改表》。章節(jié)號： 物業(yè)驗收標準業(yè)規(guī)程 頁碼：2/6 接管驗收的工作程序： 總經理下達接管驗收指令 公司組建接管驗收小組 作好接管驗收準備 進行資料驗收移交 進行硬件設施、設備驗收 記錄歸檔 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資料。 物業(yè)產權資料： a) 項目開發(fā)批準報告； b) 規(guī)劃許可證； c) 投資許可證； d) 土地使用合同； e) 建筑開工許可證；f) 用地紅線圖。 綜合竣工驗收資料： a) 竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b) 建設工程竣工驗收證書； c) 建設消防驗收合格證； d) 公共配套設施綜合驗收合格書； e) 供水合同； f) 供電協議書、許可證； g) 供氣協議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設施合格證； j) 電梯準用證。 施工設計資料：a) 地質報告書； ： b) 全套設計圖紙； c) 圖紙會審記錄；d) 設計變更通知單；章節(jié)號： 物業(yè)驗收標準業(yè)規(guī)程 頁碼：3/6 e) 工程預決算報告書； f) 重要的施工會議紀要；g) 隱蔽工程驗收記錄； h) 沉降觀測記錄；i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 機電設備資料：a) 機電設備出廠合格證； b) 機電設備使用說明書(要求中文)； c) 機電設備安裝、調試報告； d) 設備保修卡、保修協議。 業(yè)主資料： a) 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯系電話等； b) 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別。 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接管驗收標準和驗收方法。 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準。 主體結構： a) 外墻不得滲水； b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 內墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、章節(jié)號： 物業(yè)驗收標準業(yè)規(guī)程 頁碼：4/6 無滲水痕跡、無污漬。 1 衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 門、窗： a) 門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形； b) 門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活； c) 玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷； ． d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ： e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡； 。 f) 不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形； g) 高檔裝飾門裝飾完整。 樓梯、扶手： a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑； b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現象。，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。，收視良好。、開關靈活、接觸良好。、完好無損、反應靈敏、發(fā)光正常。、電表、氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現象、無堵塞、排水通暢。、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現象、無堵塞、排水通暢、完好無損。、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。、完好，型號與設計相符、工作正常。 公共配套設施接管驗收標準。 天臺：章節(jié)號： 物業(yè)驗收標準業(yè)規(guī)程 頁碼：5/5 a) 天溝、落水口暢通完好； b) 隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。 屋面避雷設施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。 綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關靈活、安裝穩(wěn)固。 道路：a) 路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；b) 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷； c) 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角； d) 交通標識線、路牌清楚完好。 室外消防栓： a) 消防箱標識清楚、玻璃完好； b) 消防設施配件齊全；c) 消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。