【正文】 果不能這樣做，不要做也沒有關(guān)系。我一開始做業(yè)務(wù)員的時候，有一次機車壞掉，我用走的，剛開始是無奈，但是走了一會兒，覺得用走的才有道理。所以我們首創(chuàng)商圈耕耘，也就是在一個商圈里面開一個鋪，把商圈畫成幾小塊，讓每個業(yè)務(wù)員分配一小塊。我們每個業(yè)務(wù)員到公司的第一個任務(wù)，就是要把負(fù)責(zé)的商圈畫出來，畫出來才會發(fā)現(xiàn)原來這個巷道有幾米寬、房子幾層樓、哪里有米店、哪里有管理處。畫得很清楚之后，就有一個很大的優(yōu)勢，那就是新業(yè)務(wù)員對商圈的熟悉度，已經(jīng)超越人家做的三年五年。如果小商圈客人打電話，只要講是幾巷幾號，新人可以立刻就講：“你隔壁是不是張?zhí)?？”你一旦這樣說，客戶就覺得你有經(jīng)驗，信任就馬上提升，可以解決我們只招沒有中介經(jīng)驗的人的這個問題。對人才的培養(yǎng)比較有程序，這樣他比較做得下去。1你的創(chuàng)新想法常是在什么狀況下產(chǎn)生的？我的習(xí)慣是我碰到倒霉，或不順的事情，我會去想有沒有好的一面。像我摩托車壞掉，走路，我就會想，這樣有什么好處；碰到火災(zāi)， 就想這樣對公司有什么好處；碰到股市崩盤，就想這樣有什么好處。我已經(jīng)習(xí)慣這樣了。小時候就這樣。被打，就想這樣有什么好處，把形勢轉(zhuǎn)移掉。假設(shè)我們的環(huán)境對我們很不好，自己為什么要再找自己的麻煩，那不是更笨嗎？我就想，這樣一定會有什么好處。1你在經(jīng)營企業(yè)的時候，最重視什么？客戶服務(wù)、品質(zhì)問題。我們這種產(chǎn)業(yè)的特性，服務(wù)如果沒有做得很好，是個災(zāi)難。所以三年以前，我們的顧客回函，我一定都要簽過才能結(jié)案，如果有顧客“不滿意”的話，同仁一定要做很多處理。所以才會發(fā)展到是店長決定簽不簽約，而不是由業(yè)務(wù)員主導(dǎo)。我祖父從事農(nóng)產(chǎn)生意，在那個時代賺了很多錢。小時候，在廟或?qū)W校，都看到祖你的名字出現(xiàn)在最上面，他造橋鋪路做過很多事情。簡單講，因為我小時候家庭環(huán)境很好，我一直覺得如果我賺很多錢，但是卻被罵，那不值得。1究竟家旺房產(chǎn)是如何做起來的，如果只有一個原因的話？我們是真的先想清楚立業(yè)宗旨，才做這件事情。這是一個三角形的圖形，公司、同仁和顧客，我們是想清楚后，才寫立業(yè)宗旨，再寫管理規(guī)章和營業(yè)計劃，然后才招人。那時候我沒有經(jīng)驗，所以我第一步先想清楚，到底為什么要這樣做。只有這樣，才能夠忍受很長期的虧損。照說那時我不應(yīng)該創(chuàng)業(yè)，因為沒有錢，沒有經(jīng)驗。但是我想，好像這種產(chǎn)業(yè)需要有我們這樣的公司出來。我退伍后住在一位老師家準(zhǔn)備考律師，老師告訴我，不要當(dāng)律師法官，紓減訟源是學(xué)法律的人的最高理想，就算你打贏官司，傷害都已經(jīng)造成，從源頭減少官司應(yīng)該比較重要。那時房子買賣的糾紛比重很高，所以我進兩家公司去做，不但被騙，還叫我去騙客戶。那時我就想要成立一個不會騙人的行業(yè)，所以我就寫了那個立業(yè)宗旨。聽來好像有點像蔣公看到魚兒逆水上游的故事，我也很難想象當(dāng)時會寫出這段立業(yè)宗旨，因為這個東西到現(xiàn)在還可以用。1在經(jīng)營事業(yè)上，你最不喜歡的是做什么事情？我最不喜歡去拜訪客戶。1但你現(xiàn)在還拜訪客戶嗎？現(xiàn)在是不需要，但是我很怕去面對客戶。因為客戶如果有什么事情要找我，一定是有不滿意的事情。就是為了要減少糾紛抱怨，我才要做這個行業(yè)，要不然我也不是非做不可。但不面對客戶不是說，就去躲起來，而是我要從源頭采取各種做法，加強服務(wù)，減少這種問題。培訓(xùn)會議紀(jì)律 為促進員工參會的積極性,配合培訓(xùn)月的正常開展，特設(shè)立培訓(xùn)會議紀(jì)律，望大家遵守。參會人員要嚴(yán)格遵守會議作息制度，周一及周四的晚上18:3021：30，并提前五分鐘到達，做好一切準(zhǔn)備，靜待講師出場。嚴(yán)格執(zhí)行簽到程序，進行考勤；不允許遲到、曠課，若有特殊情況必須請假者，請?zhí)崆鞍胩斓较嚓P(guān)部門請示批準(zhǔn)后并向人事處請假,并打出請假條，否則視為遲到或曠工(遲到者當(dāng)場20個俯合撐,曠課者第二天50個俯合撐,在會議上說不可能者30個俯合撐,找借口者30個俯合撐)；必須維持會場秩序，請確認(rèn)手機已調(diào)整為無聲或振動狀態(tài)；參會所有人員必須著工裝出席，并配戴好工號牌，整理好自己的著裝。尊敬講師，不得在講師宣布休息時間外隨意走動、接聽電話及交頭接耳。參會人員須帶好筆記本，做好記錄，積極發(fā)言，踴躍提出合理化的意見和建議。以上紀(jì)律,凡事沒有遵守者,按公司規(guī)章制度處理。行政部宣2006年x月x日房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)即：房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 房地產(chǎn)的特性：Ⅰ、位置的固定性不可移動，Ⅱ、地域的差別性根據(jù)不同地區(qū)在價格、品質(zhì)、開發(fā)類型都不一樣Ⅲ、高值耐久性年限較長Ⅳ、保值增值性具有較長時期的保值增值性房地產(chǎn)行業(yè)的地位及作用房地產(chǎn)起源于建筑業(yè)，是國民經(jīng)濟中不可缺少的一部分，是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)1）、房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分 任何行業(yè)的發(fā)展都必須依賴一個前提：土地與房產(chǎn)……2）、房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展 制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、信息業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)、化工業(yè)等3）、有利于改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在計劃經(jīng)條件下，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完全依賴于國家，未形成自身資金周轉(zhuǎn)和循環(huán)，結(jié)果城市起發(fā)展，財政就越困難，國家通過國有土地的有償出讓，向房地產(chǎn)業(yè)征稅，獲得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。4）、擴大了對外開放，發(fā)展外向型經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠改善投資環(huán)境，增加對投資者的吸引力和信心5）、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的項目，最終都落實到人類生活基礎(chǔ)設(shè)施和人文景觀上，房地產(chǎn)業(yè)還為人們提供了一個優(yōu)美的景觀和良好的生活環(huán)境中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程萌芽階段（18451949），20世紀(jì)30年代，專業(yè)的華資房地產(chǎn)公司有20多家。休眠階段（19491979），主要原因是內(nèi)戰(zhàn)和戰(zhàn)后建國時期影響。復(fù)蘇階段（19791991），78年改革開放，80年全國城市規(guī)劃工作會議把對城鎮(zhèn)土地征收使用費列入議事日程，并在深圳、廣州、撫順收取城市土地使用費，規(guī)定土地使用年限，84年5月政府報告指出，城市住宅建設(shè)，要進一步推行住房商品化試點，并將房地產(chǎn)業(yè)列為獨立行業(yè)；88年4月七屆人大修改憲法規(guī)定“土地使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”《土地管理法》也做了適當(dāng)修改，并在深圳、廣州、上海、廈門、福州等城市實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓；89年全國進行房地產(chǎn)整頓，市場開始出現(xiàn)回落；90年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》出臺，改善了投資環(huán)境，增強了外商在中國投資的信心，市場開始升溫并達到88年水平?？焖侔l(fā)展階段（1992年至今），92年鄧小平同志南巡講成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個歷史轉(zhuǎn)折點，92年底全國房地產(chǎn)公司達1200余家，投資總量732億元，商品房銷售面積達4288萬平米，銷售額440億元；93年全國房地產(chǎn)開發(fā)公司達到2萬余家；04年底全國從事房地產(chǎn)經(jīng)營公司已達到3萬余家A、19871997年商品房銷售面積B、19861997年商品房竣工面積C、19861997年商品房施工面積E、2003年北京上海商品房供應(yīng)情況F、19982004年本市商品房銷售面積情況二、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?經(jīng)紀(jì)作為一種社會經(jīng)紀(jì)活動，指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù)活動的機構(gòu)和個人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起源？歷經(jīng)時期：A、元代，稱為“房牙”主要是幫人介紹房屋信息，又稱“中間人”“掮客”B、鴉片戰(zhàn)爭（1840），稱為“二房東”在當(dāng)時，大的房地產(chǎn)投資商不愿意直接經(jīng)營零星的小住戶承租業(yè)務(wù)，他們以轉(zhuǎn)手出租的方式，將房產(chǎn)的出租業(yè)務(wù)委托給一個可信賴的人經(jīng)營，這個就是“二房東”C、解放前（193048）在民間，經(jīng)紀(jì)活動較活躍，當(dāng)是霆業(yè)較混亂，一部分不法經(jīng)紀(jì)人用欺詐、索取高額費用、哄抬房價等。D、行業(yè)消失期（19521978）這一時期由于國內(nèi)政治、經(jīng)濟因素，我國的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。E、改革開放至今特別是在1992年后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到了空前發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用1）有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺2）有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展3）有助于住房制度改革的繼續(xù)深化4）促進人民居住生活水平的提高5）促進國民經(jīng)濟發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求6）提高了就業(yè)率中國各城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)情況三、我為什么要選擇加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？A、經(jīng)紀(jì)人在中國屬于朝陽職業(yè)B、經(jīng)紀(jì)人專業(yè)化程度高、知識面廣C、經(jīng)紀(jì)人具有高抗壓能力D、經(jīng)紀(jì)人的薪酬較豐厚E、經(jīng)紀(jì)人鍛煉了我的意志F、經(jīng)紀(jì)人鑄造了良好的職業(yè)素養(yǎng)【房友聲明】:房友公司提供的管理文檔從全國各地收集而來，僅供參考。因各地各公司實際情況的差異，房友公司不提供對管理文檔解釋的責(zé)任。若要建立系統(tǒng)的管理制度，請參加房友公司舉辦的中介管理培訓(xùn)班，具體培訓(xùn)內(nèi)容和時間敬請訪問房友網(wǎng)站：房地產(chǎn)名詞解釋一、名詞解釋—土地類土地用途種類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地土地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。土地來源及性質(zhì)：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。集體土地指農(nóng)村集體所有的土地土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓，是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。年限：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。商品房取得預(yù)售的條件：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》二、名詞解釋—房屋類房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。平價房：是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認(rèn)定。解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。安居工程住房：是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構(gòu)成。經(jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。三、名詞解釋—面積房屋建筑面積：指含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋建筑面積之和。指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。房屋使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。四、名詞解釋—房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 什么是產(chǎn)權(quán)登記？答：房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依