【正文】 無論哪件事，都要根據合同來辦。丟車的事情顯然是屬于物業(yè)管理方面的，可是，在整個桃園公寓，從來沒有任何業(yè)主和他們簽訂過物業(yè)管理合同，當然，這里面也包括薛振斌在內。 金總：我就想問一下，如果業(yè)主和我們沒有這個物業(yè)管理服務合同，我們還有啥關系，我認為是任何關系沒有。 理直氣壯的金總經理還用退一步說話的方式擺出了更為充分的理由。 金總：如果他們都交費，雖然沒有合同，交了費你辦事也要負責任 ，一分錢都沒有交，事實的合同都沒有，事實的形式都沒有。是不是百分 百的（沒交費）我不敢說，但是絕大部分從來沒交過物業(yè)管理費，這個孟靖雯一家，從來也沒交過一分（錢）。 那么，事實是這樣的嗎？從 1996年到現(xiàn)在，在這么長的時間里，薛振斌真的既沒有簽物業(yè)合同，也沒有交物業(yè)費嗎？小區(qū)里的其他人家又是怎樣的情況呢？當我們帶著這樣的問題，再次找到薛振斌的時候，得到的是一個肯定的答案。但是他的解釋卻讓我們非常意外。 薛振斌：他沒有給我們收過物業(yè)費，他如果跟我們收過物業(yè)費了，來，一戶交多少物業(yè)費，是給你們看汽車，看大門 ，我們這么多住戶，首先我是第一個要交，其他人家，我們這些住戶，基本都是對這個安全看得挺重的，我想大部分都是會交的。 薛振斌的這番話讓金總經理大呼冤枉，為了證明自己曾經去收過物業(yè)費，他還拿出了當年的一些資料。 金總：這個資料是這樣，物品拿來給你們看，你看（紙）黃黃的，這不是你們來臨時給你們準備的，不是。這是 1996年 10月 27日印的這個，這是桃園物業(yè)管理部資料項目。 在這份材料上，我們看到，其中包括小區(qū)的簡介，小區(qū)的公約，服務性管理條例，物業(yè)管理部職責范圍，還有物業(yè)部經理崗位職責一些項目，正文里面還有停 車費收取標準等相關內容，但是，薛振斌卻說，他對這些是一點印象也沒有。 薛振斌：他是不是有這個準備，有各種各樣規(guī)章制度，但是我不知道，他也沒有通知到我，他也沒有跟我說過。 那么，力鴻公司到底有沒有通知過業(yè)主呢？當初到底有沒有試圖收過物業(yè)費呢？我們找到了已經離開力鴻公司的原公司物業(yè)部經理郭寶生，在他原先工作過的物業(yè)部辦公室，他回憶了當時的情況。這間 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 屋子，正好就位于薛振斌家的樓下，相距不到十米。 原力鴻公司物業(yè)部經理郭寶生：有過，這個有過。你像我是這樣的，就是這個根據物價局批文的話，我們這個收費是這樣定的， 就是每平米是三毛錢，我就折合成（整數(shù)）一塊兒算， （平方米）的也就算成 100（平米）， （平米）也拉成 100（平米），按照每戶 30塊錢這樣的收吧。 記者：那這個錢你們收上來了嗎？ 郭寶生：試著收過。這個好像是第一次收，收了 13 戶，以后再沒有人交了。 記者：為什么他們不交呢，住戶為什么不愿意交呢？ 郭寶生：因為我們是開發(fā)商，開發(fā)了以后，由開發(fā)商進行物業(yè)管理，這個是物業(yè)上的，說白了，物業(yè)管理我就是給你做物業(yè)服務，現(xiàn)在住戶對我們開發(fā)商有意見，那么就是把開發(fā)商的牢騷、意見，反應我這兒了，你 看我這個問題，那個問題，什么都不交，有些水電費都不想交。 原來，一切的問題，就出在力鴻公司既是開發(fā)商又是物業(yè)管理者這一點上，正是由于兩個角色由一家在充當，業(yè)主們便把在房屋買賣過程中的種種不滿，全部轉移到了物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中。在我們的采訪過程中，薛振斌和其他業(yè)主也多次表達了他們這種不滿。 薛振斌：我買房子的時候，他告訴我們說，這個后面就是花園，當時（這里）沒有（房子），就是我買房子時候，他說這兒準備將來建花園，就是我們住戶享有的花園、綠地，小區(qū)它要有綠地，有花園，挺好的，結果你看現(xiàn)在，現(xiàn)在是花園沒有，蓋起樓 來了。 這個人叫劉五兒，也是桃園公寓的業(yè)主，他也有一輛棗紅色的桑塔納 20xx轎車。 薛振斌的鄰居劉五兒：當時買房子的時候，這個院子，三棟樓共同的院子，這個院子，當時買房子，買了（在第）五層?？紤]到這個停車，停車這個院子，現(xiàn)在他跟我們全部隔開了。這個院子（成了）大廈單獨的院子了，所以我們停車就沒有地方停車，這個院子他不讓我們停。 面對這樣那樣讓他們無法接受的事實，業(yè)主們選擇了一個方式來表達和發(fā)泄自己的不滿，這就是，拒絕交納物業(yè)費。但是，當現(xiàn)在出現(xiàn)汽車丟失這么個嚴峻的問題時，他們卻不能否認一個事實，那就是，他 們和力鴻公司之間，確實不存在物業(yè)管理方面的合同。而這一點，正是金總經理一再強調并且抓住不放的。因為，他覺得，沒有合同，我就根本不需要對你汽車的安全負任何責任。 金總：從法律上，從形式上沒有建立什么合同，沒有建立過合同，一分錢不給，這個一分錢不給，我每年賠這么多錢，誰來站崗來呢。 至于小區(qū)的安全問題如何解決，金總經理的回答很簡單也很干脆。 金總：配保安不難，是吧，有錢花錢馬上就配。這個（物業(yè)費）你不交，你不交可以，但是你不交就跟我沒有任何關系，咱倆沒有建立任何關系，既沒有法律上的合同關系，也沒有事實上的合 同關系。 力鴻公司的態(tài)度非常明確，不錯，我確實沒有給你配備保安門衛(wèi)，但是我根本就沒有責任和義務做 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這個事情，因為，我們之間根本就沒有任何合同關系。所以，你現(xiàn)在丟了車，我同樣不需要承擔任何責任。 業(yè)主們 的 態(tài)度是，不見兔子不撒鷹，你先服務我再交錢。力鴻公司想的是，賠本買賣不能做，你先給錢我才能干活。于是，這個事情就有了點先有雞還是先有蛋的意味。不過，不管究竟是誰應該把事情做在先，對于薛振斌和孟靖雯這兩口子來說，擺在面前的現(xiàn)實是，他們確實沒有和力鴻公司簽過物業(yè)合同，也確實沒有交過物業(yè)管理費，那么，他們用什么來說 服法官，讓力鴻公司賠償自己丟車的損失呢？ 對于案子的輸贏，薛振斌并沒有太多的擔心。和力鴻公司不一樣，他有他自己看待和考慮問題的角度。 薛振斌：我們買了他的房子以后呢，（從）我們買房子一直到最后，他也沒有進行（物業(yè)管理）移交，一直是力鴻開發(fā)公司在管理，收什么這個費，那個費，全是力鴻開發(fā)公司，蓋的章都是力鴻開發(fā)公司物業(yè)部。 薛振斌給我們拿出了他們家這些年交費的各種收據，其中包括水費電費取暖費等等，收費單位都是力鴻公司。薛振斌覺得，憑這些收據，就足以證明，力鴻公司事實上一直管理著桃園公寓。那么，現(xiàn)在自己丟了 汽車，當然要找你賠。 薛振斌說力鴻公司一直管著這個小區(qū)，對于這個說法，金總經理并沒有否認。實際上，關于這個問題，力鴻公司上下可以說是一肚子苦水。 金總：事實上現(xiàn)在，我們是在為這個桃園公寓小區(qū)做了大量的工作，不管送暖、送電、送水，包括維修，統(tǒng)統(tǒng)都是我們來管理的，包括這個維修，都是我們沒有跟他們去要任何一分錢。這樣的話我們每年還要賠好多錢，我們現(xiàn)在比較好一點，還要賠 4萬左右一年。我們不能這樣干了，這個太不公道了，這個盡管力鴻公司滿肚子委屈，業(yè)主們卻是一點也不領情。在他們看來，作為開發(fā)商，你管理物業(yè)，既是客觀 事實，也是天經地義。 薛振斌：在沒有移交（物業(yè)管理）以前，這個責任必須你力鴻公司承擔，你不負這個責任不行。 力鴻公司不得不管了這么多年物業(yè)，有一個很無奈的原因，那就是桃園公寓的水電和力鴻公司自己的寫字樓力鴻大廈是連在一起的。 金總：我不打交道不行，我是必須收我的水電，這個水電，因為從我們這拉出一個表來，算他們的總表。 為什么薛振斌一再強調力鴻公司事實上管著物業(yè)呢？對于這個問題，金總經理的心里有著自己的判斷。 金總：他說這句話，有他的目的，就是說你跑不了，你不管是不行的。他是想說明這個問題。 明明 不想管，還不得不管，一旦出了事情，還會因為管了事情而被對方揪住不放。這種滋味讓力鴻 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公司感到實在不好受。為了擺脫這種只做賠本買賣的現(xiàn)狀，他們也曾經想到了一個一勞永逸的解決辦法，那就是，讓業(yè)主們成立業(yè)主委員會，然后按照規(guī)矩簽訂物業(yè)管理合同。 金總：我專門組織了一個班子，我們有兩個老同志，加上我們管理部的經理，加物業(yè)管理人員，天天去他們那里做工作，給他們征求意見，這個表這里都有。一沓子發(fā)出去了，一家一張……我們是巴不得他趕緊成立一個業(yè)主委員會，我該負什么責，負什么責。 該負什么責，就負什么責。這句話的另外一層 含義是，我覺得不該負責的東西，就一點也不想負責任。那么，他們的想法能夠如愿嗎？ 金總：組織起來，收了半天，沒有兩三家填寫的，剩下全是空紙，有的還表收不上來。一直弄不成。 郭寶生：成立不起來是這樣的，住戶就說，行啊，你必須把我以前的什么東西達到，他要求開發(fā)商達到什么標準，你這個廣告好，什么好，達到了這個條件以后，咱們再去（談）成立（業(yè)主委員會）這個問題。 于是，繞了一個大圈子，問題又回到了一開始的起點。說到底一句話，還是當初開發(fā)時候的遺留問題沒有解決。不過，在薛振斌心里，成立不成立業(yè)主委員會，力鴻公司都 應該賠償他現(xiàn)在丟車的損失。 薛振斌：（成立）業(yè)主委員會，我們是業(yè)主，我們成立不成立，那是我們業(yè)主的事情，不能因為我們業(yè)主不成立業(yè)主委員會，你就不給我們服務了。 在金總經理看來，業(yè)主們心里想的，實在是一個很精明的算盤。 金來：我（業(yè)主）不簽訂合同，構不成這個關系，我就理所應當不交費，我丟了東西，你（力鴻公司）還得負責賠。這何樂而不為呢？ 沒有合同，也沒有收錢，別人丟了東西，自己還要負責，這樣的局面，力鴻公司當然不樂意。那么，面對對方的索賠要求，他們能夠順利脫身嗎？ 雙方就像是一對既不親又不愛的小兩口 ，心不甘情不愿地在一起度過了好幾年的日子?，F(xiàn)在出了丟汽車的這么個事情。薛振斌就覺得，我不管你是開發(fā)公司的身份，還是物業(yè)公司的身份，總之我就是要抓住你不放。想一點不擔責任那是絕對不行的。力鴻公司卻覺得，我好心好意一無所獲地為你免費服務了這么些年，沒有功勞還有苦勞。我也不指望什么，至少落個相安無事?，F(xiàn)在倒好，你丟了車，卻要我賠錢，莫非我這好人還做錯了不成？ 于是他們都只能期待著法院，做出公正的判決。 20xx年 11月 25日，經過審理，太原市中級人民法院得出了結論。法院認定，“力鴻公司作為事實上的物業(yè)管理者， 即對住戶依法負有基本的保障其財產、人身安全的義務，本應也完全有能力安裝護欄、大門，配備保安、門衛(wèi)，提供車庫等，因此，如果以購房合同中并未列入廣告所承諾的內容，業(yè)主沒有與物業(yè)管理機構建立委托關系或保管合同，便可以對住戶財產、人身安全完全不管，不承擔任何責任， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 則于情于理不通，與其所負有的主要義務相矛盾，也有悖于誠實信用原則。”力鴻公司對孟靖雯丟車負有部分責任，對于孟靖雯要求賠償 162800元的訴訟請求，給予部分支持，判令力鴻公司賠償人民幣 48840元。 丟車之后，力鴻公司安裝了護欄和大門，業(yè)主們也自己出錢請了 一個門衛(wèi)。但是，他們的怨氣并沒有完全消除，物業(yè)管理合同依然沒有簽訂。如果再發(fā)生丟車案這樣的事情，力鴻公司還有可能會面臨訴訟，這正是他們最擔心的。 那么，為什么會出現(xiàn)這樣的局面呢？對此，郭寶生有一番自己的解釋，他覺得問題的癥結就在于開發(fā)公司自己在管理物業(yè)。 郭寶生：這叫父親開發(fā)，兒子管理，這個管理的矛盾在哪兒呢？主要是住戶一發(fā)現(xiàn)問題，找不到開發(fā)商，你就代表開發(fā)商，他就認為我就是開發(fā)商。把所有的問題、矛盾，對開發(fā)商的怨言、抱怨全加到物業(yè)這兒來了。 看來，由開發(fā)商自己來管物業(yè)，確實很容易引起一些麻煩。根據我們 記者的了解，在全國，類似于桃園公寓這樣的情況還是比較普遍的，只不過程度不同而已。那么，像目前桃園公寓這樣的現(xiàn)狀，又應該有個怎么樣的解決方式呢？ 于慶新作為業(yè)內人士，他談了自己的一些看法： （業(yè)主）他完全可以以獨立業(yè)主的身份，或者幾個業(yè)主的身份，去起訴開發(fā)商。當然，最好的方式是成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主向開發(fā)商提出索賠的要求，進行法律訴訟，這是一種方式。其次，通過成立業(yè)主委員會，也可以選擇新的物業(yè)管理公司。 而開發(fā)商呢，如果從一開始就能夠去選擇依法選聘物業(yè)管理公司，或者在自管的過程中，能夠與 業(yè)主簽署有效的相關管理協(xié)議，那么也會使管理變得非常有序，責權利能夠清晰。 非常遺憾的是，雙方都不采取這種方式，才會出現(xiàn)今天的局面，當然，亡羊補牢，猶為未遲，現(xiàn)在雙方法如果理智地來處理這件事情，在現(xiàn)有的法律框架下，按照剛才說的方式去處理的話，相信這個問題還是能夠得到解決的。 對于薛振斌來說，盡管法院最后判決力鴻公司賠償了他四萬多元，但是他自己還是承受了十多萬元的損失。我們不妨設想一下，如果當初剛剛發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有兌現(xiàn)自己承諾的時候，他就走上法庭，從法律的渠道要求開發(fā)商履行諾言，也許早就解決了整個小區(qū)的安全問 題。應該說，用不交物業(yè)費來對抗開發(fā)商這個做法，就像一柄雙刃劍，既傷害了對方，也傷害了自己。畢竟，業(yè)主們真正希望的，不是出了事情有人賠償，而是有個安寧祥和的生活環(huán)境。所以，假如在買房住房的過程中有什么糾紛的話，不是賭氣，而是理性地去尋求法律的幫助，促使事情向正常的方向演變，也許是最好的選擇。 最后，一起來參閱相關的法律信息。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家