【正文】 設備的保管維護工作，及時跟蹤工程維保材料使用情況，準確預計物料使用，審查出庫領用手續(xù)，所有 物品必須以舊換新。 負責 工程維保中心 員工培訓和考核評估工作；學習和采用新技術、新方法，不斷提高業(yè)務水平。 根據(jù)公司維保保養(yǎng)規(guī)定制定維保保養(yǎng)計劃，定期對小區(qū)公共配套設施進行維保養(yǎng)護。 完成公司領導交辦的其它工作。 二、日常工作要求 每日工作：每日檢查 工程維保中心 《交接班記錄》和《值班記錄》；每日了解維保進展和完成情況；每日檢查《派工單》的完成情況。 每周工作：每周周一檢查各系統(tǒng)的運行記錄和保養(yǎng)情況；每周周六檢查《派工單》的匯總情況和完成情況；每周周六上午 9： 00 至 9： 30 召開 工程維保中心 例 會。 每月工作：每月 28 日檢查每月匯總的《派工單》和工程保修單，完成 工程維保中心 月報表，完成 工程維保中心 下月排班表，完成下月工程物料的采購計劃；每月 1 日檢查各系統(tǒng)的月保養(yǎng)記錄和保養(yǎng)情況；每月 30 日編制好抄錄當月小區(qū)和施工的水、電表。 每年工作：每年 12月上旬制定部門下年的設備年保養(yǎng)計劃；每年 12 月中旬完成年總結；每年 12月下旬檢查各系統(tǒng)的年保養(yǎng)情況和記錄；每年 11 月制訂下年的部門資金使用預算。 工程維保中心班長 崗位職責 協(xié)助部門主管負責供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、備用發(fā)電機組、燈光和消防監(jiān)控系 統(tǒng)的正常運行 。 協(xié)助部門主管定期對備用發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、頁碼：共 30 頁 第 7 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務中心 第 7 頁 受控文件 注意保密 防盜報警系統(tǒng)等設備進行檢查、維保、保養(yǎng)，使之隨時處于安全、完好狀態(tài)。 日常維保、維修 工作安排； 落實執(zhí)行部門編制的機電設施設備的維修 、保養(yǎng)計劃 。 協(xié)助部門主管建立健全的機電設備臺帳管理資料，達到巡查記錄、運行記錄、維保記錄等資料齊全。 協(xié)助部門主管負責工具設備的保管維護工作，及時跟蹤工程維保材料使用情況，準確預計物料使用，并提前完成出倉領用手續(xù)，所有物品必須以舊換新。 參與 工程維保中心 員工培訓和考 核評估工作；學習和采用新技術、新方法，不斷提高業(yè)務水平。 根據(jù)公司維保保養(yǎng)規(guī)定制定維保 養(yǎng)護 計劃，定期對小區(qū)公共配套設施進行維保養(yǎng)護。 完成公司領導和部門主管交辦的其它工作。 內(nèi)務管理制度 目的： 使 工程維保中心 工作規(guī)范化、標準化。 適用范圍： 工程維保中心 全體員工。 頁碼：共 30 頁 第 8 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務中心 第 8 頁 受控文件 注意保密 職責： 部門主管負責制度落實、檢查、考核。 部門 班長 負責具體實施、跟進、檢查。 部門員工按制度執(zhí)行，并自檢、互檢。 管理內(nèi)容 值班室管理 值班人員每天交班時要負責打掃室內(nèi) 衛(wèi)生、環(huán)境清潔。 接班人員接班時要檢查室內(nèi)衛(wèi)生、環(huán)境清潔、清點物品。 值班人員每天認真填寫《值班記錄》、《工作記錄表》、《交接班記錄》、《派工單》等記錄。 對講機接聽 對講機呼人時，稱呼加姓或職務，呼叫技工要叫全名。 對講機接聽時要說“收到，請講”。 接聽完畢回答“收到”“明白，馬上執(zhí)行”等用語。 會議 部門開會 ，做好會議記錄。 ，尊重會議主持，不做任何妨礙 會議進行的事情。 日常維修服務標準 目的 規(guī)范日常維修工作、提高工作效率。 適用范圍 適用工程維保中心日常維修管理工作。 管理內(nèi)容 電氣類維修 頁碼：共 30 頁 第 9 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務中心 第 9 頁 受控文件 注意保密 電氣簡易安裝、維修：因為故障需要敷設明線，更換開關、插座（包括有線電視插座），一般燈具就位，安裝排氣扇，簡易排氣扇，簡易設備的安裝接線，燈管燈泡更換（一般由業(yè)主提供照明器具）。 2 小時內(nèi)完成，特殊情況 4小時內(nèi)完成。 檢修電路：跳閘送電，線路漏電、短路 ，無電檢修，有線電視信號檢查，戶內(nèi)電話連接線協(xié)助檢查更換。 4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 給排水類維修 排水管道：疏通下排管，更換地漏蓋，修補更換防氣罩，洗手盆、洗菜盆下排管漏水，地漏反冒，地漏口修補。 2 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 給水管道：更換水龍頭，清洗水龍頭濾網(wǎng)，給水管滲漏，熱水管滲漏，水制維修、更換。 2 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 一般防水補漏：天面、衛(wèi)生間、外墻、窗臺局部滲漏。 8 小時內(nèi)完成，特殊情況兩天內(nèi)完成。 土木類維修 門窗維修：鎖壞、生銹、開啟不順、普通木門飾面板維修、劃花、受污染、合頁松動、損壞。 4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 墻面、天花裝飾維修：墻面、天花裂縫修補，油漆脫落、起泡，墻面、天花污染，普通墻紙修補、更換，普通飾面磚脫落、破損，墻面滲水。 4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 地面裝飾維修：普通面磚修補、地面磚污染、普通地腳線修補，普通木地板修補。 4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 家私維修：普通衣柜、書柜、桌椅修 補、櫥柜拉手、合頁、鎖扣的維修，其他家私的簡易維修。 2~4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成 。 上門服務標準 目的 規(guī)范工程維修人員上門服務的標準 適用范圍 托斯卡那項目 內(nèi)容 準備工作 精神風貌及個人儀表 頁碼：共 30 頁 第 10 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務中心 第 10 頁 受控文件 注意保密 工作時必須佩戴好工號牌，統(tǒng)一佩戴在左胸位置，不得歪扭。 面部、雙手必須清潔，著裝整潔，口氣保持清新，不得有異味。 不得佩戴眩目飾物、留長指甲；不準蓄長發(fā)、燙發(fā)，頭發(fā)不得 有頭屑。 使用文明用語，不得講粗話。 器材準備 帶工具、鞋套、《派工單》、《特約服務標準》上門。 根據(jù)派工單內(nèi)容或報事人反饋，準備相應材料及工具，如疏通機、應急燈、人字梯、鞋套等。 接受派工時注意查看是否有 工程維保中心 內(nèi)其它人員已上門服務，如有則向當事人仔細咨詢報事情況，并作好相應準備。 上門時間要求 15 分鐘內(nèi)上門，比預約時間提前至少 3 分鐘到達報事戶位。 確定能在 15 分 鐘之內(nèi)上門的不需預約。 不能在規(guī)定時間上門的按照規(guī)范用語電話預約：您好，我是 ***工程維保中心 ***，打擾您一下，請問您是 **先生嗎（或 **女士家嗎）？（確定是所找到的人后）實在對不起，因 ***原因不能馬上來為您處理 ****問題，但我們能夠在 ***分鐘 /小時后準時上門處理，您看如何？如果業(yè)主不同意改變上門時間，交工程主管或 客戶服務部 處理。 進戶前的準備 輕敲入戶門或按門鈴通知業(yè)主（業(yè)主不在時，請通知 客戶服務部 與業(yè)主另行預約）。 業(yè)主開門后的自我 介紹：用語 “你好，我是 工程維保中心 ***，因 **事情公司安排我來給你處理，可以進來嗎！征得業(yè)主用意，穿好鞋套進戶。 服務過程中個人儀態(tài)職業(yè)化 敲、關門注意力量與節(jié)奏。 文明用語不離口，注意語言藝術，聲調(diào)要自然、親切。 面帶微笑，眼睛注視對方，點頭認可。 站立挺直，不得傾斜；雙手不能插兜、背手、交叉胸前。 不準使用業(yè)主戶內(nèi)的衛(wèi)生間、電話；不準抽煙、喝水、吃東西。 現(xiàn)場勘察 聽取業(yè)主 對事情的描述。 非有償服務類，立即開始處理。 仔細檢查屬于有償服務項目時，應告之業(yè)主并出示《物業(yè)公司特約服務收費標準》，征得業(yè)主同意后進行服務。 如有較大難度的報事，應通報 班長 。 頁碼：共 30