【正文】 上存在的問(wèn)題，高品質(zhì)、大戶型的個(gè)案集中上市，規(guī)模相當(dāng)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而很多有意在城西購(gòu)房的客戶卻由于看中的樓盤戶型過(guò)大導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高以致無(wú)力購(gòu)買，這無(wú)疑是一個(gè)買賣雙方的脫節(jié)現(xiàn)象，要形成真正的接軌，發(fā)展商還需在市場(chǎng)研究，產(chǎn)品定位上進(jìn)行反思和改進(jìn)。別墅個(gè)案也有兩種類型，即單純的別墅區(qū)和混雜在混合型小區(qū)內(nèi)的別墅，純別墅區(qū)即世紀(jì)西溪?jiǎng)e墅占地5萬(wàn)多平方米，內(nèi)有聯(lián)體及獨(dú)幢別墅81幢。單體面積從179—355平方米，各類配套齊全，但仍避免不了間距較近的問(wèn)題，而金城迦南公寓和湖畔花園內(nèi)也有別墅分布，相對(duì)單純的別墅區(qū)，單體面積規(guī)劃較小，一般在300平方米以下。區(qū)域內(nèi)公寓個(gè)案大部分價(jià)格集中在2700—3200元/平方米。由于在整個(gè)城西范圍內(nèi)，個(gè)案的區(qū)域特性是相當(dāng)一致的，因而定價(jià)并不是依照個(gè)案在區(qū)域內(nèi)所處的位置，而是非常依賴于本身的產(chǎn)品力，構(gòu)成產(chǎn)品力的因素包含有發(fā)展商品牌，廣告攻勢(shì)帶來(lái)的知名度，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套及特色等等，很明顯的兩例就是綠城房產(chǎn)的桂花城和南都房產(chǎn)的南都德加公寓，由于發(fā)展商已經(jīng)有了充分的品牌，很多客戶都是沖著開(kāi)發(fā)商的牌子來(lái)買房的，兩個(gè)樓盤的均價(jià)都在3200元/平方米左右。在付款方式上，大部分個(gè)案都可采取一次性付款，分期付款和銀行按揭三種形式，一般表價(jià)一次性付款可打到96—97折，分期付款無(wú)折扣，而按揭一般為98折，實(shí)際成交可在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上下降兩個(gè)百分點(diǎn)。，電梯費(fèi)另算，也有少部分定位較低的個(gè)案如古蕩嘉綠苑。而別墅個(gè)案的價(jià)格差異較大，單純別墅區(qū)的定價(jià)在4500元/平方米，而其它小區(qū)內(nèi)別墅一般均價(jià)在3300元/平方米，這主要是由不同小區(qū)的定位決定的，純別墅區(qū)住宅密度低，人均享用的綠地，配套設(shè)施服務(wù)等都要較其它小區(qū)的住戶多很多，整體設(shè)施，建材等檔次也較高，而其它小區(qū)內(nèi)的別墅只是作為小區(qū)較小的一部分附屬產(chǎn)品，各方面來(lái)看都不能和純別墅的產(chǎn)品同日而語(yǔ)，因而定價(jià)相對(duì)而言較低。由于城西客源來(lái)源于市區(qū)各個(gè)層面，因而從目前城西個(gè)案的銷售狀況可以找到比較明顯的規(guī)律，就是各種各樣的戶型都有對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)。定位較高的頤景園針對(duì)的客源就是杭州市內(nèi)收入層次和文化層次都較高的人士，因而去化較好的是110—140平方米的三房，定位較低的古蕩嘉綠苑以100平方米左右的三房最好銷，150平方米以上的戶型幾乎無(wú)法銷售。在整個(gè)城西來(lái)看，規(guī)劃戶型以大房型為主，而事實(shí)上經(jīng)濟(jì)戶型的需求又是確實(shí)存在的，因而造成蓮花港開(kāi)盤一月未到，90平方米左右的戶型已被一搶而空?？傮w來(lái)看，城西有效的需求面積為90—140平方米，太大或太小的戶型都會(huì)給銷售帶來(lái)相當(dāng)?shù)淖枇?。在開(kāi)發(fā)前的定位方面，最值得借鑒的是證大房產(chǎn)在城西地區(qū)的做法，即在房地產(chǎn)業(yè)也做到市場(chǎng)的細(xì)分化，其開(kāi)發(fā)的湖畔花園和蓮花港，明顯是兩種方向的產(chǎn)品，湖畔花園以別墅作為整個(gè)小區(qū)的門面，公寓戶型也已大面積為主，而蓮花港以經(jīng)濟(jì)房型取勝，兩個(gè)小區(qū)互為補(bǔ)充，相輔相成，客戶在兩個(gè)小區(qū)之間流動(dòng)，總會(huì)找到適合的戶型，而最后是開(kāi)發(fā)商和客戶都能得益。在產(chǎn)品類型上，小高層的銷售明顯不如多層來(lái)得順暢，好在結(jié)合小高層的小區(qū)中小高層所占比例都不大，一方面由于小高層在城西還未形成大規(guī)模開(kāi)發(fā)，且還沒(méi)有入住，因而市民對(duì)于小高層還缺乏使用后的感性認(rèn)識(shí)；另一方面小高層產(chǎn)品相對(duì)多層物業(yè)要多交電梯費(fèi)，“居住成本”提高；還有一個(gè)原因就是目前杭州市內(nèi)住宅施工質(zhì)量還不盡如人意，購(gòu)房者對(duì)于小高層的電梯是否能夠正常運(yùn)作表示懷疑。目前蔣村商住區(qū)的存量土地已基本開(kāi)發(fā)完畢，而祥留路以南，杭三路以東、文華路以北的蔣村西北區(qū)塊還有大片土地尚未開(kāi)發(fā)，在大杭州的概念逐步形成的背景之下，市中心房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛力日見(jiàn)乏力，而蔣村向西是西溪文化旅游區(qū)，向北，杭三路以東部分已規(guī)劃為杭州塘北區(qū)省級(jí)機(jī)關(guān)住宅，塘北浙大新村小區(qū)，三墩高級(jí)中學(xué)，蔣村的許多公建配套將在兩年內(nèi)完成，這對(duì)于蔣村西北區(qū)塊也有相當(dāng)大的輻射作用，而且三墩區(qū)塊的房產(chǎn)日益紅火，從文華路到三墩的燈彩路和光明路也正在規(guī)劃當(dāng)中。另外，蔣村西北區(qū)塊的地價(jià)只有蔣村的一半左右，在利益趨動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商也會(huì)熱衷于這一區(qū)塊的開(kāi)發(fā)，在這眾多因素刺激下，蔣村西北區(qū)塊有可能帶來(lái)城西又一輪的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮。與城西蔣村商住區(qū)相比，城東房產(chǎn)雖也有較大發(fā)展，但總令人感覺(jué)力度不夠，分析一下兩個(gè)區(qū)域的優(yōu)、劣勢(shì)就可看出城東房產(chǎn)今后發(fā)展的方向。杭州正在走向“錢塘江時(shí)代”，大杭州的概念，是沿江發(fā)展，向東、向南發(fā)展。城區(qū)向東南轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)熱點(diǎn)也有可能轉(zhuǎn)移，如此背景下的的濱江地塊，占盡“地利”優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃中的濱江區(qū)將以高科技、金融產(chǎn)業(yè)為支柱，高科技產(chǎn)業(yè)群的崛起和蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建成，錢江三橋成為主要交通干線，將使這一地塊優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)。城東已開(kāi)發(fā)的采荷、景芳、復(fù)興板塊因?yàn)榭拷铣菂^(qū)，基礎(chǔ)較好，加上幾條現(xiàn)有道路的沿伸，各種配套基本完備，濱江四號(hào)地塊內(nèi)小學(xué)、幼兒園、托兒所、污水泵站、菜市場(chǎng)等一應(yīng)俱全，相對(duì)蔣村現(xiàn)有配套要好。如果說(shuō)蔣村的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐漸接近尾聲，那么城東的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處于方興未艾的階段。近年來(lái)，錢塘江上先后架起了二橋、三橋，其它幾座大橋的規(guī)劃也已完成，擬建的四橋?qū)⑴c中河路相通，旨在加強(qiáng)主城區(qū)與江南區(qū)的聯(lián)系。七橋和八橋與在建的杭州城市中環(huán)線相連，五橋和六橋則要貫通杭州的繞城公路。到2010年，錢塘江杭州段約30公里的范圍內(nèi)，將再添5座跨江大橋。目前，杭州繞城公路已完成西段（祥符橋至轉(zhuǎn)塘）建設(shè)，北段已經(jīng)開(kāi)工，東段已通過(guò)初步設(shè)計(jì)會(huì)審，繞城公路全線開(kāi)通后，將把錢江兩岸的杭州新城包容在內(nèi)，建設(shè)中的兩縱（上塘路——中河路——錢江四橋，石橋路——秋濤路——錢江三橋——蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)）兩橫（德勝路——下沙，天目山路——環(huán)城北路——艮山路——下沙）快速道路系統(tǒng)，將使主城與副城間的聯(lián)系更為便捷。在錢塘江以南、蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)正在加緊建設(shè)，橫貫濱江區(qū)，寬60—70米的中興路工程已經(jīng)開(kāi)工，東方通信城和三江科技工業(yè)園等都已進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)，一批教育機(jī)構(gòu)也將在此落戶。在東部，隨著慶春、鳳起等到多座立交橋相繼建成，貼沙河、鐵路這一杭州東部屏障已被打破，下河地區(qū)工業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，到2010年，下河現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)面積將達(dá)30平方公里。在錢江北岸，三江國(guó)家旅游度假區(qū)正在接規(guī)劃逐步實(shí)施，復(fù)興地區(qū)原本集中大片的棚區(qū)，隨著復(fù)興地區(qū)改造及復(fù)興路、錢江防洪堤、濱江大道的建設(shè)，這里已初步具備了建設(shè)商貿(mào)、旅游中心的條件?！皷|進(jìn)南下”的構(gòu)想還使市內(nèi)高層建筑的發(fā)展成為可能。過(guò)去當(dāng)城西以西湖為中心布局時(shí)，建筑高度受到嚴(yán)格限制，而錢江沿岸地區(qū)建設(shè)則可以放開(kāi)手腳，引入高層建筑，不僅有利于保護(hù)西湖的環(huán)境特色，也有利于形成錢江沿岸的優(yōu)美景觀。目前濱江四、五號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)已接近尾聲，一、二、三號(hào)地塊即將啟動(dòng)，城東房產(chǎn)還有相當(dāng)大的開(kāi)發(fā)潛力。由于上述有利因素，城東目前的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，將來(lái)有一定的上漲空間，因而相對(duì)城西房產(chǎn)更加具有投資價(jià)值。城西蔣村一帶，是前幾年從余杭縣歸為杭州市的地塊，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的地價(jià)比較便宜，與城東相比，占了明顯的優(yōu)勢(shì)，而城東相當(dāng)一部分是杭州市舊城改造地塊，前期成本較高。另外，相對(duì)于其它地塊，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)較密集的城東拆遷難度一直較大，這也會(huì)影響城東的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。和城西相比，城東的水、電、道路、交通、排污等基礎(chǔ)設(shè)施一般完成較好，先天條件優(yōu)厚，但局部設(shè)施卻相對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)滯后，濱江四號(hào)地塊雖說(shuō)已開(kāi)發(fā)近四年，水電卻還是臨時(shí)線路，交通線路也未完全解決。由于城東的環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及近兩年?yáng)|河、吳山等地的大規(guī)模拆遷，開(kāi)發(fā)商一直保持著較好的銷售業(yè)績(jī)，因而無(wú)市場(chǎng)壓力，大部分仍沿襲著傳統(tǒng)的管理模式，在產(chǎn)品和市場(chǎng)方面的研究甚少。城西開(kāi)發(fā)地塊集中，樓盤之間距離較近，每個(gè)樓盤的價(jià)格，廣告量等都有直接的影響，因而競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也對(duì)區(qū)域造勢(shì)有相當(dāng)大的好處。而城東樓盤分布于各個(gè)區(qū)塊之內(nèi)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商從樓盤售價(jià)，廣告投放，包括整體包裝，都僅僅從自身情況來(lái)定位，缺乏附近樓盤響應(yīng)，因而效應(yīng)也比較差。城東目前的樓盤中缺乏在全市范圍內(nèi)具有號(hào)召力的明星樓盤，開(kāi)發(fā)商在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理方面都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的突破，這也在一定程度上阻礙了城東房產(chǎn)的發(fā)展。城東區(qū)域是指貼沙河、鐵道以東的杭州市區(qū)范圍。大致可以分為四個(gè)板塊：火車東站區(qū)塊、景芳區(qū)塊、采荷區(qū)塊、濱江區(qū)塊，在采荷區(qū)塊和濱江區(qū)塊個(gè)案分布較多。分為秋濤路以東和以西來(lái)討論。秋濤路以東即濱江四號(hào)區(qū)塊分布的房產(chǎn)個(gè)案，與城西個(gè)案不同，這一區(qū)域的產(chǎn)品類型是多層和高層產(chǎn)品平分秋色，因?yàn)榭拷X塘江，觀景優(yōu)勢(shì)明顯，因而開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上，對(duì)多層和高層作了一定的區(qū)分，很明顯是高層定位為較高檔次的產(chǎn)品，如多層結(jié)合高層的小區(qū)錢塘人家，多層主力為103—124平方米的三房，而高層的主力房型是150平方米左右的四房，總價(jià)也要相差十幾萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品基本以三房為主力，面積在97—144平方米。個(gè)案的規(guī)模相對(duì)城西個(gè)案普遍偏小，最大的天?；▓@占地僅5萬(wàn)平方米，其它小區(qū)都是10000—15000平方米，因?yàn)楸旧頌I江四號(hào)地塊的面積就不大，再被四、五家開(kāi)發(fā)商分別開(kāi)發(fā)，自然不會(huì)有太大規(guī)模個(gè)案產(chǎn)生，相應(yīng)的，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃、配套等也整體上比城西個(gè)案差一個(gè)檔次。位于濱江四號(hào)區(qū)塊之外的一個(gè)大型個(gè)案是海月花園，它無(wú)論在規(guī)模還是規(guī)劃上都要比上述個(gè)案更先進(jìn)，內(nèi)部有歐式的景觀設(shè)計(jì)，還有24小時(shí)熱水、衛(wèi)星電視、設(shè)施齊全的會(huì)所中心等，海月花園是城東區(qū)域內(nèi)屈指可數(shù)的品牌個(gè)案之一。秋濤路以西個(gè)案大部分為舊城改造項(xiàng)目，以南肖埠小區(qū)規(guī)模最大，內(nèi)部設(shè)施齊全，但因?yàn)槊鎸?duì)客源多是動(dòng)遷安置戶及單位分房，商品房的性質(zhì)較弱，因而整體定位不是很高。區(qū)域內(nèi)個(gè)案主力戶型為三房，面積在80—110平方米。秋濤路以西區(qū)域內(nèi)個(gè)案價(jià)格在30003450元/平方米。價(jià)格最低的是京惠花園，因?yàn)樗奈恢貌幌笃渌鼈€(gè)案位于采荷區(qū)塊，周邊生活配套齊全，而采荷區(qū)塊個(gè)案價(jià)格在32003450元/平方米。濱江區(qū)塊個(gè)案的價(jià)格則要依產(chǎn)品類型來(lái)定，多層的價(jià)格在24502600元/平方米，而高層在31503300元/平方米。濱江區(qū)塊的高層較高層次普遍賣的較好，由于“在水一方”是濱江區(qū)塊最早開(kāi)發(fā)的高層，而且已打出了個(gè)案的品牌，因而銷售好于錢塘人家的高層，而多層由于價(jià)格相對(duì)高層低600700元/平方米，因而銷售狀況也不錯(cuò)。90平方米左右的戶型銷售比較順利，值得注意的是有些多層產(chǎn)品的3F5F賣的好，而有些是6F7F賣得好，這并不是因?yàn)榭蛻舻南埠冒l(fā)生變化，而是因?yàn)閭€(gè)案定價(jià)策略不同造成的，天?；▓@3F4F價(jià)格要比其它樓層高出很多，因而去化最慢，而錢塘人家的多層各樓層差價(jià)不大，因而34F去化最好。秋濤路以西個(gè)案去化主要借助于動(dòng)遷安置及單位分房，因而整體去化都不錯(cuò)。城北區(qū)域是指環(huán)城路——天目山路以北，古翠路以東的范圍，主要包括拱墅區(qū)的行政區(qū)劃。拱墅區(qū)地處城北，人口密集，房屋陳舊，近年來(lái)伴隨著大規(guī)模的市政改造左夾小區(qū)、米市小區(qū)、湖墅小區(qū)、德勝東村、紅石板小區(qū)等一批住宅新樓盤拔地而起，竣工總面積達(dá)62萬(wàn)平方米，解決了大批棚戶區(qū)居民的住房困難問(wèn)題。去年，拱墅區(qū)又加大建設(shè)力度，全年新開(kāi)工建筑面積達(dá)26萬(wàn)平方米，竣工面積為12萬(wàn)平方米，其中，作為區(qū)政府為民“一號(hào)工程”的拱宸橋舊城改造工程。拱墅區(qū)舊城改造突出的是重視環(huán)境改造，98年新增綠地25萬(wàn)平方米，占全市綠化總面積1/4左右?？梢哉f(shuō)，城北區(qū)域與其它區(qū)域的不同之處在于城北房產(chǎn)以市政配套開(kāi)發(fā)建筑為主，服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。如本市規(guī)模較大的居住小區(qū)——大關(guān)居住區(qū)，最初建設(shè)主要是配合舊城改造拆遷安置所需，在開(kāi)發(fā)定位上，普通檔次的大眾樓盤占了多數(shù)。去年又有總建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米的三塘苑推出，使城北區(qū)域雖然熱點(diǎn)不多，但客源面卻很廣，主力戶型是60—80平方米的二房，價(jià)格也一直穩(wěn)定在2400—2500元/平方米，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，一度成為單位解決職工住房的理想?yún)^(qū)塊。城北區(qū)域中的次市中心地段如朝暉、德勝、莫干山路沿線，以往可供開(kāi)發(fā)的地塊較少，去年至今舊城改造形成工廠外遷，促使一批新盤推出，這些樓盤售價(jià)大部分在3000—3500元/平方米，主力戶型也以三房為多，面積在100—135元/平方米左右?？傮w來(lái)看，城北區(qū)域由于是舊城區(qū)，今后的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍將以普通住宅開(kāi)發(fā)為主流。這一區(qū)域是指環(huán)城北路、天目山路以南、西湖以東、環(huán)城東路以西的范圍。城中區(qū)域包括上城區(qū)和下城區(qū)，是傳統(tǒng)的市中心。目前的區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)發(fā)展已出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象。一部分是中小型國(guó)有開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一般規(guī)模較小，少作廣告，面對(duì)的客戶一般是單位購(gòu)房或政府機(jī)關(guān)人員，商品房的性質(zhì)較弱，同時(shí)產(chǎn)品規(guī)劃上也缺乏新意，甚至不合理；另一部分是新成立實(shí)力型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大規(guī)模高品質(zhì)樓盤，如萬(wàn)安城市花園等，樓盤廣告投入大，市場(chǎng)知名度響。隨著杭州全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，城中地區(qū)的各方面優(yōu)勢(shì)已不再非常明顯，特別是城西、城東兩大住宅區(qū)的興起對(duì)城中市場(chǎng)的沖擊很大，再加上交通工具升級(jí)，一些購(gòu)房者對(duì)地段意識(shí)淡化等因素影響，市中心各樓盤銷售較為平淡。城中區(qū)域個(gè)別樓盤價(jià)格有所回落也是預(yù)料當(dāng)中的。一方面，城中區(qū)域及其他區(qū)域的價(jià)格差別在逐步縮??；另一方面，各樓盤之間因建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面起點(diǎn)不一而在價(jià)格上兩極分化，同類地段樓盤規(guī)模、配套不同，價(jià)格差別可達(dá)1000—2000元/平方米，品牌樓盤如萬(wàn)安城市花園的價(jià)格在6500元/平方米，而新華小區(qū)高層僅售4400元/平方米。由于實(shí)物分房制度的取消，單位批量購(gòu)房行為已退出歷史舞臺(tái)。在需求萎縮的情況下，市中心樓盤的合理定位，一是依然以中低價(jià)位住宅迎合對(duì)地段有強(qiáng)烈偏好的購(gòu)房戶；二是以全功能、高價(jià)位、豪華型的精品房產(chǎn)來(lái)吸引“成功人士”?？梢灶A(yù)見(jiàn)這兩類樓盤的兩極分化，將構(gòu)成市中心樓盤未來(lái)幾年的基本格局。附：市調(diào)總表AD市調(diào)總表A：城東區(qū)域案名價(jià)格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（RMB）銷售率進(jìn)度公開(kāi)日期海月花園3150133—142（三房）90—97（二房）42—45萬(wàn)28—31萬(wàn)75%封頂在水一方3300—（三房）33—36萬(wàn)70%封頂天?；▓@2600—（三房）25—