【正文】 的置業(yè)區(qū)域里，與置業(yè)者收入水平吻合的區(qū)域?qū)⒊蔀橘彿孔逵咳氲闹饕獏^(qū)域。這也將推進(jìn)如項目所在鳳凰洲等城郊區(qū)域的發(fā)展，從而加速了南昌城市化進(jìn)程的步伐。3．城市區(qū)房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢 城市人口規(guī)模及增長率近三年內(nèi)城市人口情況2005年，，%。，，%。，%。據(jù)2007年全市人口變動抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，‰。從以上數(shù)據(jù)顯示，近三年南昌城鎮(zhèn)人口增幅不大，總?cè)丝跀?shù)額也相對穩(wěn)定。并且常住人口低于戶籍人口，是典型的勞動力輸出城市。流動人口少，導(dǎo)致外地購房群體較小。 今年城市區(qū)房價和家庭支配收入比老城區(qū)為城市生活的重心，是南昌人傳統(tǒng)的生活圈，南昌縣象湖區(qū)域大盤較多，開發(fā)商對項目配套的營造相對豐富，紅谷灘板塊作為新的行政和商務(wù)中心，在南昌購房者心中的認(rèn)可度正在超過象湖區(qū)域，加上其已經(jīng)成型和規(guī)劃中的商業(yè)和生活服務(wù)配套，其發(fā)展后勁較為強(qiáng)勁，但價格因素也是一大屏障。 南昌市家庭收入及相關(guān)購房意向、生活成本分析 居民購買住宅的原因 居民承受房價情況 生活成本分析收費(fèi)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水居民生活用水行政事業(yè)單位用水工業(yè)用水經(jīng)營服務(wù)用水特種用水居民生活用電非居民照明用電、商業(yè)用電電非工業(yè)、普通工業(yè)用電氣管道液化石油氣管道煤氣月租固定電話通話費(fèi)，裝機(jī)工料費(fèi)150元移機(jī)費(fèi)120元裝移機(jī)手續(xù)費(fèi)8元南昌市5000元/月以上收入者占24%，高消費(fèi)群體較大，生活成本相對華中其它城市較低。所以在前幾年市場行情較好時，中高檔項目的客戶群相對充足。并且均價超過周邊的長沙。小結(jié)：由于自身經(jīng)濟(jì)缺乏活力，江西是勞動力輸出省，南昌常住人口低于戶籍人口，人才外流、流動人口少，導(dǎo)致外地購房群體較小，本地的潛在購房群體又在向外走，所以南昌商品房以本地客戶的自住型購買占絕對主體，房地產(chǎn)項目中商住型公寓和寫字樓供應(yīng)量均較少，并且價格同等甚至低于同區(qū)域住宅項目。2002007年的開工面積持續(xù)高速增長，而2007年的竣工面積增幅卻反而減少，這預(yù)示著2008年，乃至未來的幾年里南昌的商品房將集中放量，再加上2007年拍得土地的成本普遍偏高，未來的競爭將格外激烈，銷售周期越長競爭風(fēng)險越大，安全投資、快速回籠資金，將是本項目操作的原則。，；。隨著政府保障性住房建設(shè)的大力推行，對商品房的銷售，尤其是價格高于經(jīng)濟(jì)適用房，但地段差于經(jīng)濟(jì)適用房的城郊商品房（如本項目區(qū)域）將分流大量客戶，并影響購買信心。南昌目前的均價超過了長沙，但由于南昌沒有政策（長沙是國家綜合改革配套實驗區(qū)）和城市建設(shè)上的重大利好（長沙地鐵已經(jīng)在建）相較華中其它城市在未來的價格增長乏力。第二章 南昌房地產(chǎn)調(diào)研一、土地市場研究1. 南昌市土地供應(yīng)2005年，南昌市實際土地供應(yīng)量為3234畝；；2007年實際供應(yīng)商品住宅面積為4535畝，加上已擬定出讓方案待批、待交易面積的1815畝，合計為6350畝。市本級備選地塊共計3560畝用地。其中，朝陽地區(qū)以2000畝土地的面積，高居榜首。紅谷灘新區(qū)2008年的土地供應(yīng)指標(biāo)為600畝。在各板塊供應(yīng)規(guī)模中排第二位，僅次于朝陽地區(qū)。并較2007年500畝的供應(yīng)規(guī)模有20%的提升。2. 紅谷灘新區(qū)土地拍賣近三年（2006年、2007年、2008年）整個紅谷灘新區(qū)土地拍賣共計2313畝，建筑面積364萬平米。其中，2006年拍賣土地1162畝，建筑面積共175萬平米；2007年拍賣土地108畝，建筑面積26萬平米；2008年拍賣土地1042畝，建筑面積161萬平米。其中三年間，紅谷灘新區(qū)的鳳凰洲板塊僅在2006年拍賣土地一塊——紅谷灘新區(qū)鳳凰洲A1地塊，占地面積8488平米，建筑密度≤35%，商服公建用地產(chǎn)權(quán)40年，樓面地價473元/平米。2008年在紅谷灘新區(qū)拍賣地塊的樓面地價均在900—1400元/平米之間。（土地成交信息詳表，見附件EXCEL圖表）分析：整個紅谷灘新區(qū)三年的總體供應(yīng)量達(dá)到364萬平米，預(yù)示著區(qū)域市場未兩年內(nèi)整體供應(yīng)將大大超出紅谷灘新區(qū)的購買需求，競爭激烈。在土地成交信息中顯示，紅谷灘新區(qū)拍賣的土地多集中在紅谷灘中心區(qū)域，有利于紅谷灘中心區(qū)形成項目的聚合效應(yīng)，配套與資源共享。而鳳凰洲片區(qū)僅一塊土地成交，供應(yīng)量較小，未來兩年內(nèi)還將長期處于配套不完善的時期。從目前項目周邊的現(xiàn)狀來看，土地儲備豐富，但是從政府的土地推售策略可以判斷，政府的近期目標(biāo)在兩年內(nèi)全力打造紅谷灘中心區(qū)域，然后再逐步向紅角洲、鳳凰洲等區(qū)域發(fā)展。因此，本項目必須從目前的政府規(guī)劃現(xiàn)狀出發(fā)，以規(guī)避銷售風(fēng)險為前提，盡量調(diào)整住宅和公建部分的配合策略，放大住宅部分，減少公建部分，并盡量以低門檻的緊湊型產(chǎn)品去吸引客戶。附件表：土地成交信息編號地塊編號地塊位置占地面積容積率建筑密度建筑面積用途/出讓年限成交價/萬元競得人/公司交易時間平米掛牌/預(yù)估價樓面地價（元/㎡）2006年DGC0623紅谷灘中心區(qū)C11地塊中段 ≤40%㎡商業(yè)金融用地，兼容辦公、公寓寫字樓、高級公寓/40年 江西省海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6月12日6月23日DGC0624紅谷灘中心區(qū)C05地塊 ≤50%㎡商業(yè)用地/40年江西光貿(mào)實業(yè)有限公司6月12日年6月23日DGC0626紅谷灘新區(qū)鳳凰洲A1地塊 ≤35% 商服用地、配套公建用地/40年江西省南昌滕王閣房地產(chǎn)有限公司6月23日7月6日 DGC0627紅角洲控規(guī)A071/3/4，A112地塊 無 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年 上海綠地(集團(tuán))有限公司6月23日7月6日 FGZ0601紅谷灘中心區(qū)B14地塊無無無賓館用地(房地產(chǎn)總價)江西省泰耐克置業(yè)有限公司6月23日7月6日無DGC0632紅谷灘周邊區(qū)B21地塊133340 28% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年18000 南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司7月31日—8月11日 DGC0641紅角洲控規(guī)B0204 ≤28% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年南昌市奧克斯置業(yè)有限公司 11月1日—11月14日 DGC0638紅谷灘周邊區(qū)C10地塊 ≤25% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年5880 南昌市房地產(chǎn)經(jīng)營公司11月13日11月24日 DGC0647紅谷灘新區(qū)與昌北開發(fā)區(qū)交界處、蝶子湖區(qū)域內(nèi)346684無無無住宅、商業(yè)、辦公、酒店、俱樂部用地6000 南昌銘雅歐洲城實業(yè)有限公司11月20日12月1日6000 無DGC0650紅角洲控規(guī)B08部分地塊 ≤30% 住宅、商服、配套公建用地/4070年新中源(南昌)房產(chǎn)開發(fā)有限公司11月27日—12月8日DGC0652紅角洲控規(guī)A0201地塊 ≤28% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年江西聯(lián)泰實業(yè)有限公司12月11日—12月22日 2007年JDG0706紅谷灘新區(qū)紅角洲控規(guī)B142號地塊 ≤30% 商服用地/40年1500 中國網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司江西省分公司 2007年2月16日—2007年3月6日1500 JDG0729紅谷灘周邊區(qū)B18部分地塊 ≤48% 商業(yè)、辦公用地/40年2821 上海老街投資發(fā)展有限公司12月10日12月21日2821 875 JDG0730紅谷灘周邊區(qū)B1613地塊 ≤45% 商業(yè)、金融業(yè)用地/40年 中國江西國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司12月10日12月21日 555 JDG0731紅谷灘周邊區(qū)B4a01地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2073 南昌市金久投資有限公司 12月10日12月21日2073 506 JDG0732紅谷灘周邊區(qū)B4a02地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2160 江西奧林匹克花園置業(yè)有限公司12月10日12月21日2160 506 JDG0733紅谷灘周邊區(qū)B4b01地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年江西博能投資發(fā)展有限公司12月10日12月21日524 JDG0734紅谷灘周邊區(qū)B4b03地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2394 江西恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12月10日12月21日 609 　JDG0737紅谷灘周邊區(qū)AA10部分地塊 ≤30% 辦公、商業(yè)用地/40年 南昌融澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月21日2008年1月2日 930 2008年JDG0805紅谷灘中央商務(wù)區(qū)B6地塊計容積率建筑面積總量不大于25萬平方米≤50% 金融、辦公、商業(yè)、酒店用地（金融、辦公建筑面積大于計容積率總建筑面積的60%）/40年 金融街控股股份有限公司/南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限2008年2月26日3月10日 912 JDG0806紅谷灘中心區(qū)B7地塊 ≤30% 酒店、辦公、商業(yè)、高級公寓用地/4070年嘉里置業(yè)（中國）有限公司、香格里拉中國有限公司2月26日3月10日1081 JDG0807紅谷灘中心區(qū)B11地塊 ≤40% 商業(yè)服務(wù)、旅館、文化娛樂、辦公、高級公寓用地/4070年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司2月26日3月10日 1437 JDG0802紅谷灘紅角洲片區(qū)C2－04地塊173574 ≤30% 科研設(shè)計用地（從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的研究）和商業(yè)、住宅（公寓式）用地/4070年 南昌紅江實業(yè)發(fā)展有限公司、江西慧谷投資建設(shè)發(fā)展有限公司2月26日3月10日 1172 JDG0808紅谷灘中心區(qū)B246地塊 ≤45% 金融、商業(yè)、辦公用地/40年國盛證券有限責(zé)任公司2月26日3月10日974 JDG0809紅谷灘周邊區(qū)C3地塊 ≤45% 商業(yè)、賓館、辦公用地/40年 南昌澳中實業(yè)發(fā)展有限公司2月26日3月10日 900 JDG0814紅谷灘紅角洲片區(qū)B1120地塊B119:R≤，B20:R≤25% 30% 居住用地 /70年 南昌卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南昌紅江實業(yè)發(fā)展有限公司2008年5月5日5月16日 1432 JDG0821紅角洲片區(qū)E11，位于學(xué)府大道以東地塊33335 ≤28% 辦公、旅館業(yè)、科研設(shè)計用地/4050年5150 中國瑞林工程技術(shù)有限公司7月4日—2008年7月17日5150 1144 JDG0822紅谷灘中央商務(wù)區(qū)B162地塊，位于會展路以北、豐和西路以東 ≤50% 商業(yè)金融、辦公用地/40年 南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司7月4日—2008年7月17日 1008 二、板塊概況南昌市內(nèi)的房地產(chǎn)板塊主要有依托于老城區(qū)的市中心板塊，依托于青山湖的青山湖板塊，位于象湖和市中心之間的朝陽洲板塊，依托于高新科技園的京東板塊，位于南昌縣和象湖之間的象湖板塊、青云譜板塊，位于江北的紅谷灘板塊等七大板塊。板塊代表樓盤市場認(rèn)知開發(fā)特征配套設(shè)施主力客戶群市中心板塊恒茂國際都會、金龍華府、藍(lán)天碧水、江中紫金城、外灘銘座、金龍華府、隆鑫廣場、玉河明珠、景河星宮、高能金域名都、明珠廣場城中心板塊地理位置優(yōu)越，人文景觀豐富，交通便利，生活配套設(shè)施完善，以及市中心情結(jié)，使其具備其他板塊無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。由于開發(fā)地段的稀缺性,大盤較少，除恒茂國際華城、金域名都、規(guī)模較大外，其他樓盤規(guī)模都在10萬平米左右 ；價格在60008000元/平米，屬于南昌的高價位樓盤。配套齊全市中心原居住客戶為主、投資客青山湖板塊香溢花城、竑鼎福第、天水怡景、白金瀚全景高層、恒茂湖濱、西格瑪國際商務(wù)、青山湖花園、秀泊經(jīng)典、中大青山湖花園具有生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，青山湖是南昌最大的內(nèi)湖， 有317萬平方米水域和植被，空氣質(zhì)量高；樓盤大多是60008000元/平米的中高檔多層住宅。部分道路交通設(shè)施尚不完善；鐵路從湖濱西路、洪都北大道，青山北路通過，對居住環(huán)境有一定影響,大多樓盤都臨湖而建，充分利用了青山湖畔的景觀優(yōu)勢；市場、社區(qū)商業(yè)、公交少企業(yè)客戶、事業(yè)單位工作人員及養(yǎng)老型高干為主。象湖（包括青云譜、象湖新城）板塊水榭花都、藍(lán)堡國際公寓、江西奧林匹克花園、平安象湖情、九里象湖城、居住主題公園、綠地蘭宮、保集半島產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化，有低層花園洋房、小高層、高層，還有一體化的別墅項目，提供多樣