【正文】 蘇的跡象。中國方面表現(xiàn)得更好一些。對于剛發(fā)生的迪拜推遲還貸的事件，當(dāng)然對阿聯(lián)酋是一個大的事情，但這個事件不像衍生工具杠桿作用那么大，不會有像雷曼兄弟破產(chǎn)那樣大范圍的連帶影響，因此不要說對全球，就連對中東的影響都是比較有限的，對亞洲、對中國的影響也很有限?！蓖跏硎?，中國的問題并不相同。金融危機中，中國出口受到很大影響，但是，它本身處在一個穩(wěn)定的高速經(jīng)濟發(fā)展期。2007年中國房價已經(jīng)出現(xiàn)了過快增長，如果沒有出現(xiàn)2008年底的金融危機，全國的房地產(chǎn)商很可能面臨完全不同局面——現(xiàn)在還在為開發(fā)資金而苦惱，而不是捂盤惜售。王石坦言，從房地產(chǎn)業(yè)來看，2007年房地產(chǎn)價格上升過快，2007年國家很明顯已經(jīng)做了調(diào)控，調(diào)控后，2008年房地產(chǎn)業(yè)的日子普遍很難過。如果沒有金融危機，2009年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還會繼續(xù)下去，三分之一的房地產(chǎn)商的日子會非常不好過。金融危機到來后，隨著中國推出刺激政策和寬松貨幣政策，這使得房地產(chǎn)商的日子又全部好過了。根據(jù)上述政策以及“大佬”的文章，我們分析認為：這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整，政府從控制房價過快上漲，要抑制投機行為，再到遏制房價上漲，措辭變化的很快。表明政府整治房地產(chǎn)行業(yè)的決心！但是，“人口紅利”與“城市化”進程帶來的龐大剛性需求，是我國當(dāng)前乃至近十年房地產(chǎn)市場的主旋律！因此，雖然政府出臺了一系列宏觀政策，但是其最終目的不是“打死”房地產(chǎn)行業(yè)，而是要讓房地產(chǎn)行業(yè)走上健康、有序的發(fā)展之路！第二部分 株洲市房地產(chǎn)市場概況一、行業(yè)發(fā)展機遇株洲城市規(guī)劃發(fā)展方向：2020年株洲建成現(xiàn)代工業(yè)文明和諧特大城市株洲，這座火車拖來的城市，正在探索新型城市化道路，踐行“兩型社會”建設(shè)。株洲——建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)文明為特征的生態(tài)宜居城市。株洲市政府規(guī)劃，在主城區(qū)為主體的基礎(chǔ)上，形成三個方向的城市發(fā)展極，向北呼應(yīng)長沙，拓展建設(shè)云龍新城，發(fā)展以軌道交通裝備業(yè)為主的先進制造業(yè)和以物流業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；向西通過株洲國家級高新區(qū)、歐洲工業(yè)園及武廣站前片區(qū)，與湘潭連接，形成天易新區(qū)；向南依托航空產(chǎn)業(yè)基地和楓溪生態(tài)城，開發(fā)建設(shè)“兩江三鎮(zhèn)”（湘江、淥江；淥口鎮(zhèn)、三門鎮(zhèn)、雷打石鎮(zhèn)），不斷拓展城市發(fā)展腹地。還有“總投資30億元、占地6300畝的株洲高等職業(yè)教育科技園，規(guī)劃選址在云龍生態(tài)新城， 2010年基本建成，至2012年全面建好，屆時將現(xiàn)有9所職業(yè)院校全部遷入?！敝曛奘姓皟A力打造東方萊茵河”“我們想把湘江株洲段建成東方的‘萊茵河’。” 這是來自株洲市政府的聲音。株洲市政府已經(jīng)加大湘江株洲段及四港治理力度，加快湘江防洪景觀道路市區(qū)段建設(shè)，把湘江生態(tài)風(fēng)光帶建成集防洪、景觀、交通、休閑為一體的功能性項目。 331項目、北汽百億造車項目，無疑將為株洲的房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇，帶來新的龐大住宅房地產(chǎn)市場消費群。二、四大城區(qū)房地產(chǎn)概況描述區(qū)域（范圍）區(qū)域定位功能區(qū)域詳情天元區(qū)株洲中高檔樓盤集中區(qū)河西開發(fā)區(qū)因遠離工業(yè)區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，為眾多房地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。這里擁有許多較高檔次的樓盤，住宅房地產(chǎn)銷售約占全市的50%，供銷兩旺形成發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)使得河西區(qū)在“四個行政區(qū)”中異常醒目，是名副其實的居住中心。蘆凇區(qū)商業(yè)、高檔住宅地產(chǎn)齊頭并進株洲作為中南地區(qū)重要的商業(yè)貿(mào)易城市，其商業(yè)功能主要體現(xiàn)于蘆凇區(qū)，基于商業(yè)貿(mào)易客戶群體基礎(chǔ)，臨江景觀資源優(yōu)勢，本區(qū)中、高檔住宅樓盤僅次于天元區(qū)。荷塘區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸繁榮依托良好的空氣環(huán)境，隨著紅旗廣場商圈的開發(fā)，房地產(chǎn)市場升溫明顯。石峰區(qū)株洲重工業(yè)基地株洲市重工業(yè)基地，環(huán)境污染較為嚴(yán)重，因此該區(qū)住宅房地產(chǎn)市場主要是中低端產(chǎn)品。三、樓市價格大漲株洲市09年月均價達2585元/㎡。在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，09年的房地產(chǎn)經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，“以一條長長的上揚曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導(dǎo)下的超預(yù)期表現(xiàn)?！?010年3月即將過完，株洲樓市越來越熱鬧，新商品房和二手房市場交易量持續(xù)上升。房產(chǎn)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周，市內(nèi)新建商品房成交454套，與上一周相比增長33%。其中，商品住房成交399套，成交均價2907元/㎡，較上一周稍有回落。旗濱天泉一品、文化園三期、栗雨城香山美境等10多個樓盤撐起了一周的樓市交易量。3月20日開盤的華晨國際1期，銷售價格高達4300元/㎡，將于3月28日開盤的湘銀金色陽光預(yù)計售價在3800元/㎡—4300元/㎡?？梢灶A(yù)見，這兩個樓盤開盤銷售后，對拉高株洲市的房價將起到助推作用。（數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)局）四、銷售面積大漲%！ 2009年，住房消費刷新歷史。，％，％。，%，㎡，%。株洲房地產(chǎn)市場需求旺盛，住房消費前景樂觀。（數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)局）第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查區(qū)域要點描述：l 株洲市城市CBDl 產(chǎn)品實現(xiàn)跨度提升（居住和商務(wù)）l 項目客戶置業(yè)目的主要以投資為主l 區(qū)域項目價格快速攀升，與整體市場價格具備較大差距l(xiāng) 產(chǎn)品類型以中心型公寓和寫字樓為主l 裙樓商鋪建筑面積占項目整體規(guī)模比重較大l 區(qū)域同類型項目扎堆，市場競爭激烈；項目名稱福鑫大廈中商中央廣場金輪廣場大漢希爾頓雙龍銀基大廈金冠廣場本項目（漢華）效果圖位置中心廣場新華東路車站路沿江路中心廣場建設(shè)路新華路 建設(shè)路交匯開發(fā)商福鑫房產(chǎn)中商房產(chǎn)香港金輪大漢 旺程雙龍房產(chǎn)湖南隆慶置業(yè)株洲漢華國際城體量規(guī)模產(chǎn)品類型33813㎡公寓、㎡商鋪7千㎡行政公寓、寫字樓、綜合商業(yè)、住宅13萬㎡公寓、寫字樓、綜合商業(yè)HOPSCA星級酒店水景豪宅26萬㎡寫字樓綜合商業(yè)中心8萬㎡專業(yè)商場、公寓、寫字樓豪裝公寓、綜合MALL、高端寫字樓物業(yè)面積住宅4090㎡中小型住宅、公寓商業(yè)：36000㎡辦公：22200㎡，公寓：14400㎡住宅：13110㎡5m層高公寓商鋪 服飾寫字樓價格未定預(yù)期較高暫未完全對外公布共878戶商業(yè)和住宅物業(yè)基本相當(dāng)，重點突破是商鋪項目功能公寓、酒店、商場商場、精裝公寓高檔寫字樓兼具會議、酒店、展示、辦公等復(fù)合功能五星級酒店江景住宅濱江商業(yè)街綜合商業(yè)中心商務(wù)辦公商務(wù)酒店寫字樓、公寓綜合性商場兼具高檔商務(wù)寫字樓，精裝公寓，大型綜合性商場價格430055004800待定待定待定待定銷售特點商鋪拍賣少量多次放量，保持長時間熱度暫未入市銷售綜合評價舊城改造項目，憑借地段優(yōu)勢及工程形象進度支撐銷售依靠CBD地段支撐，高檔次產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，高舉高打，奠定項目在市場的第一形象高度層高5米！使產(chǎn)品具一定優(yōu)勢，采用形象代言人推廣策略，具一定吸引力！一線江景資源和CBD資源優(yōu)勢，希爾頓酒店品牌效應(yīng)CBD核心地段即將入市項目，產(chǎn)品類同，后續(xù)策略的組合值得我項目關(guān)注！詳見項目分析市場小結(jié)：216。 株洲城市發(fā)展有著良好的綜合素質(zhì)，在“兩型社會”，政府2020城市規(guī)劃目標(biāo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來新的機遇。216。 受經(jīng)濟環(huán)境影響和人民幣匯率提升，以及物價膨脹預(yù)期的影響，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為個人和機構(gòu)的投資者避險、保值的首選；216。 住宅板塊概念更加深化，形成了多“核”和多“板塊”現(xiàn)狀，如：“云龍城”、廬山路板塊、蘆淞商圈板塊、建設(shè)南路版塊等；216。 株洲的房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟的支撐特別是第二產(chǎn)業(yè)的強勢支撐及第三產(chǎn)業(yè)的強力拉動下，市場廣闊，但受宏觀政策影響，外來地產(chǎn)商的強勢進駐，以及本土品牌地產(chǎn)商的崛起，市場競爭異常激烈！216。 株洲房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升很快。這就對單個項目個性及主題的營造有了新的高度要求。216。 株洲中高檔次樓盤主要集中于天元區(qū)、蘆凇區(qū)建設(shè)南路段，荷塘區(qū)借助其較為優(yōu)越的自然環(huán)境，中高檔項目將逐漸增多，增加市場話語權(quán)。216。 區(qū)域同質(zhì)化情況嚴(yán)重，特別是中心廣場附近的大型綜合性的改造升級項目眾多，高投資潛力商業(yè)項目相對集中，主要集中在中心廣場；216。 株洲住宅項目的營銷專業(yè)化水平與沿海相差不大，對項目資源的整合，實現(xiàn)資源優(yōu)勢效益的最大化將是打造營銷團隊的新要求。216。 價格繼續(xù)上漲，城區(qū)住宅類價格，如僅計算中高檔項目，則均價接近3500元/㎡；216。 事業(yè)單位與政府公務(wù)員、私營業(yè)主及個體工商經(jīng)營戶是株洲目前購房的兩大主力軍。而伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，置業(yè)年輕化趨勢明顯。216。 根據(jù)市場調(diào)查，株洲消費者對產(chǎn)品的核心關(guān)注點除價格外，在于項目規(guī)劃及戶型結(jié)構(gòu)。216。 房地產(chǎn)整體市場整體趨勢向好，客戶需求和產(chǎn)品供應(yīng)開始出現(xiàn)細分；216。 中小戶型住宅以投資性需求位置，而且主要集中在交通便利，位置優(yōu)越，配套完善的區(qū)域集中，中大戶型開始向新區(qū)和城郊集中；216。 二次置業(yè)或者多次置業(yè)比例上升；216。 受單價和總結(jié)影響，客戶置業(yè)起點有所降低，特別是首次置業(yè)；第四部分 項目分析一、項目概況總用地面積：㎡；㎡；㎡?？偨ㄖ娣e：㎡；㎡；㎡其中地上商業(yè)建筑面積：㎡A座高層公寓面積：㎡B座高層公寓面積：㎡2F連廊建筑面積：㎡地下車庫及設(shè)備用房：. ㎡容積率：建筑密度：%停車位：258項目關(guān)鍵數(shù)據(jù)解析：項目商業(yè)面積占整個項目面積比為37%，商業(yè)體量大；，遠超歐美發(fā)達地區(qū)。項目戶均車位比較低，難以滿足商家和住戶的使用需求；非商業(yè)類產(chǎn)品單一，全部為公寓型產(chǎn)品。二、