湖南婁底聯(lián)眾項目可行性研究報告-文庫吧
2025-03-30 04:32 本頁面
【正文】 1.＋2.＝9656＋260＝9916萬元三、總收入估算購物廣場銷售收入估算按照目前的商業(yè)地產(chǎn)的市場行情，四層購物廣場共20000平方米體量較大，很難一次全部脫手，故我司建議建成后只銷售第2層，其余兩層用于出租經(jīng)營。根據(jù)婁底目前商業(yè)地產(chǎn)的售價情況，我們參照環(huán)球商業(yè)廣場的銷售價格水平設(shè)定第1層的平均售價為8000元∕m2，第2層的平均售價為5000元∕m2，則銷售收入為：8000元∕m25000 m2＋5000元∕m25000 m2＝6500萬元 購物廣場（集團(tuán)休閑廣場地下1層、4樓）經(jīng)營收入估算購物廣場中的集團(tuán)休閑廣場地下1層4000 m三、四樓10000m2建議用于出租，可經(jīng)營大型超市，餐館等。根據(jù)婁底正在經(jīng)營的商業(yè)廣場的租金水平，我們參照佳惠購物中心、銀河購物中心、新一佳超市的租金價格水平，因考慮三、四樓作為大型超市經(jīng)營，預(yù)計三、四樓月平均租賃價格為20元∕m2，集團(tuán)休閑廣場地下層與首層相連，實際上也成為購物中心的首層商鋪，預(yù)計月平均租賃價格為40元∕m2。按照經(jīng)營期為10年進(jìn)行計算租金收入（未計入租賃價格的上漲）：216。 1年租金為：(10000 m220元∕m2+4000 m240元∕m2 )12月＝432萬元216。 10年租金為：43210年＝4320萬元收入總計1.＋2.＝6500＋4320＝10820萬元四、稅金估算購物廣場的銷售稅金及附加： 6500%＝358萬元購物廣場10年租金收入的營業(yè)稅及房產(chǎn)稅：4320（%＋12%）＝756萬元稅金總和為： 1.＋2.＝358＋756＝1114萬元五、開發(fā)利潤估算總收入—總成本＝10820－（9916＋1114）＝－210萬元六、小結(jié)通過土地價值綜合利用的考慮，把原計劃的集團(tuán)休閑廣場地下室作為停車場用途調(diào)整為與購物中心一樓連為一體作為一層的商業(yè)用途。通過集團(tuán)休閑廣場地下商業(yè)面積的增加，極大提升了地塊的商業(yè)價值，同時帶來了可觀的收益，為聯(lián)眾公司提供了可持續(xù)穩(wěn)定的收益回報。另一方面，聯(lián)眾公司將集團(tuán)休閑廣場地下商業(yè)面積進(jìn)行合理招商運作，將積極促進(jìn)購物中心一、二層的銷售，實現(xiàn)多贏的局面。從簡單的帳面上看，B區(qū)地塊作為購物廣場+酒店的大廈項目開發(fā)建設(shè)處于虧損狀態(tài)，項目不可行。但是我們仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，這個結(jié)果是在沒有計入酒店及地下建筑的經(jīng)營收入的情況下估算的，該酒店可通過以物業(yè)為合作條件，與知名的酒店管理公司合作經(jīng)營婁底最好的酒店，酒店的其他投資由合作方負(fù)責(zé)，酒店營業(yè)后的收益即是純收入；且購物廣場的租賃收入僅以10年的經(jīng)營期為計算期，況還未考慮租金的上漲情況，因此從長遠(yuǎn)收益的角度上考慮，項目未來的實際收益是非常可觀的。通過以上的計算可以分析得知： 項目的總投資為9916萬元，銷售收入為6500萬元，開發(fā)資金缺口為3416萬元，減去地價1868萬元后，還至少需要融資1548萬元。 項目購物中心的租金預(yù)計每年432萬元，扣除租金收入稅金后預(yù)計在第10年后，還有210萬項目融資資金沒有償還。第11年，項目才達(dá)到收入平衡并開始盈利（未考慮酒店的盈利情況和融資的成本兩方面的因素）； 發(fā)展商要以長線投資來考慮，項目在短期內(nèi)難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，因此要有充足的資金支持； 購物中心綜合建筑開發(fā)難度、經(jīng)營難度都對發(fā)展商提出更高的技術(shù)要求，發(fā)展商對開發(fā)難度要有充足的認(rèn)識； 大型商業(yè)和酒店的招商、合作經(jīng)營單位要提前落實，不可盲目開發(fā)。 第二部分：湘陽街臨街地塊可行性研究一、主要技術(shù)指標(biāo)模擬表5 主要技術(shù)指標(biāo)模擬項目名稱指標(biāo)說明總占地面積9000平方米總建筑面積30000平方米、商業(yè)建筑面積1400平方米、臨街底商8000平方米兩層底商門面、綜合商業(yè)6000平方米湘陽街與婁星路轉(zhuǎn)角位綜合樓的1—3層、住宅建筑面積13000平方米 、多層住宅6000平方米 、小高層公寓7000平方米綜合樓4—16層、地下建筑面積3000平方米綜合樓地下一層容積率凌峻建議指標(biāo)二、總投資估算投資成本估算 表6 投資成本估算表項 目金額（萬元）單 價計算依據(jù)土地成本13501500元∕m29000 m 2建安工程費2630 、臨街商鋪640800元∕m28000 m 2 、多層住宅300500元∕m26000 m 2 、綜合商業(yè)9001500元∕m26000 m 公寓490700元∕m27000 m 2 、地下建筑3001000元∕m23000 m 2前期費用282 、規(guī)費、管理費16260元∕m2按地級市水平估算按地面建筑面積計算、前期策劃費20 、規(guī)劃設(shè)計費4515元∕m2按市場行情估算按總建筑面積計算、地質(zhì)勘探費81000元∕孔80孔、項目監(jiān)理費47 %基礎(chǔ)設(shè)施配套費7130元∕m2按地級市水平估算按地面建筑面積計算不可預(yù)見費89 (2.+3.+4.) 3%管理費用60 (2.+3.+4.) %總成本4482 1.+2.+3.+4.+5.+6.圖2銷售費用估算表7 銷售費用估算表項 目計算依據(jù)合計（萬元）市場推廣費銷售收入%146銷售代理費銷售收入%146合 計銷售收入%292成本總和：1.＋2.＝4482＋292＝4774萬元三、總收入估算臨街兩層門面銷售收入估算根據(jù)婁底目前商業(yè)地產(chǎn)的售價情況，我們參照氐星路和長青街租金價格水平設(shè)定臨街門面以均價5000元∕m 2（底層售價7000元∕m 2，第二層售價3000元∕m 2）進(jìn)行連體銷售，銷售收入為：5000元∕m 28000 m 2＝4000萬元 綜合商業(yè)銷售收入估算按照目前市場行情，三層集中式商鋪的銷售均價為3300元∕m 2（第一層售價5000元∕m 2，第二層售價3000元∕m 2，第三層售價2000元∕m 2），則商業(yè)部份銷售收入為：3300元∕m 26000 m 2＝1980萬元多層住宅銷售收入依據(jù)目前市場住宅行情，普通住宅的價格大多數(shù)在700—800元∕m 2之間，由于上述多層住宅臨街，噪音較大，因此價格與市場價格相當(dāng)，3—6層住宅的銷售均價為800元∕m 2，則銷售收入為：800元∕m 26000 m
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1