【正文】 可行的實施計劃，循序漸進；妥善處理好投入與產(chǎn)出、速度與效益的關(guān)系，保證項目的順利實施。本項目在實施過程中，應(yīng)重視加強項目管理工作，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，做好單項工程建設(shè)招標(biāo)工作，實現(xiàn)項目建設(shè)“投資省、建設(shè)快、質(zhì)量好”的目標(biāo)。95泰州冠建置業(yè)有限公司第二章 項目建設(shè)背景分析第一節(jié) 泰州市簡介一、泰州概況泰州是1996年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)組建的地級市，地處蘇中之中、長江北岸，濱江近海、地勢平坦，與經(jīng)濟發(fā)達(dá)的蘇錫常地區(qū)僅一江之隔，蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯。江陰長江大橋、泰州長江大橋溝通長江南北，形成了與上海、蘇南的快速通道；328國道、京滬、寧通、寧靖鹽高速公路及新長、寧啟鐵路貫穿全境，境內(nèi)一小時都市圈已經(jīng)形成，每百公里高速公路里程速已經(jīng)達(dá)到國際先進水平；以國家一類開放口岸泰州港為主體的六大沿江港區(qū)現(xiàn)已建成；泰州火車站有六條列車始發(fā)線可以到達(dá)北京、哈爾濱、青島、深圳、杭州、武漢、蘭州等重要城市；國家中型機場蘇中機場正在規(guī)劃立項之中。泰州大交通、大聯(lián)運、大開放、大發(fā)展的格局正在逐步顯現(xiàn)。地級泰州市成立15年來，改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得了長足發(fā)展，綜合實力明顯增強，已經(jīng)逐步成長為長三角地區(qū)工業(yè)比較發(fā)達(dá)、商貿(mào)比較繁榮的中心城市之一。特別是“十一五”以來，是泰州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展最快最好、人民群眾得實惠最多的時期，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅連續(xù)多年居省內(nèi)地級市前列。2010年，；；；；；；；。泰州是城鄉(xiāng)商品的集散地，地級泰州市組建以來，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市的客流量，逐年持續(xù)遞增；第三產(chǎn)業(yè)特別是零售業(yè)有了長足的發(fā)展，各種專賣店、精品店、超市、連鎖店、批發(fā)市場等新的商業(yè)形態(tài)迅速崛起；肯德基、時代超市、聯(lián)華超市、蘇果超市、文峰千家惠購物中心、蘇寧電器、國美電器、五星電器、泰州金鷹國際、老鳳祥等外地知名商家，紛紛落戶泰州，市場前景十分看好。二、泰州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將推進泰州大跨越式發(fā)展：蘇中機場蘇中機場總投資約10億元,距泰州市區(qū)約20公里。已于2010年3月開工建設(shè)，預(yù)計將在2012年建成通航。主要為揚州、泰州地區(qū)提供民航服務(wù)，同時輻射鎮(zhèn)江、南通等市及安徽部分地區(qū)。泰州長江大橋 泰州長江大橋是江蘇省“五縱九橫五聯(lián)”高速公路網(wǎng)的重要組成部分。，建設(shè)工期為5年半。2007年12月26日開工建設(shè)，計劃于2011年底建成，是泰州市的第二座長江大橋（第一座為江陰大橋）。上海長江隧橋 上海長江隧道已于2009年底通車，將進一步推進長三角經(jīng)濟一體化。泰州等長江北岸城市將成為最直接的受益者。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋以及上海長江隧橋（不但設(shè)有高速公路通道而且還預(yù)留了兩條市域軌道交通線）在內(nèi)的長三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實施。滬泰鐵路是從滬通鐵路大橋過長江，經(jīng)海門至泰州的城際鐵路，于本年內(nèi)開工，時速300公里，滬泰城際鐵路被正式列入國家《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》。屆時上海到泰州再也不用繞南京。努力實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)泰州市“十一五”規(guī)劃提出：到2010年全面建成小康社會，經(jīng)濟更加發(fā)展，民主更加健全，科教更加進步，文化更加繁榮，社會更加和諧，人民生活更加殷實。泰州市“十一五”規(guī)劃提出經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展目標(biāo)已臻實現(xiàn)。在即將到來的“十二五”規(guī)劃期間，泰州市將把經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向，堅持把科技進步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要支撐，把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點，努力實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益明顯提高，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民生活質(zhì)量和水平不斷提高，科教文化事業(yè)加快發(fā)展，社會管理制度趨于完善，社會更加和諧穩(wěn)定的目標(biāo)。第二節(jié) 姜堰市簡介一、姜堰概況姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長江流域和淮河流域。挾江襟淮，東臨滄海，眾水來匯，奔涌旋流，又稱三水、羅塘。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。東鄰海安縣、東臺市，西接泰州市海陵、高港二區(qū)及江都市，南北分別與泰興市、興化市接壤。境內(nèi)寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳保?28國道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，市鎮(zhèn)等級公路全部聯(lián)網(wǎng)；新老通揚運河、中干河、姜溱河、東西姜黃河等骨干航道縱橫交錯；從姜堰到南京、。姜堰歷史悠久,人文薈萃,民風(fēng)淳樸，文化底蘊深厚,是一座具有特殊政治意義的城市?！扒宕迨ァ秉S龍士、“當(dāng)代草圣”高二適也都是從這塊土地上走出去的驕子。現(xiàn)代藝術(shù)大師梅蘭芳祖居姜堰張沐。這里的物產(chǎn)豐饒,素有魚米之鄉(xiāng)、銀杏之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)的盛譽,是江蘇省重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、上海“菜籃子”工程供應(yīng)基地,也是全國優(yōu)質(zhì)糧、優(yōu)質(zhì)棉的供應(yīng)基地。這里的風(fēng)景秀麗,溱湖風(fēng)景區(qū)和名甲天下的“中國姜堰溱潼會船節(jié)”，是國家重點旅游項目。這里的政治、經(jīng)濟、文化等各項事業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為全國綜合實力百強縣(市)、全國科技實力百強縣(市)、全國社會治安綜合治理先進縣(市)、全國首批生態(tài)示范區(qū)、聯(lián)合國授予“生態(tài)農(nóng)業(yè)全球500佳”、江蘇省小康縣(市),并正致力打造舒適姜堰、平安姜堰、誠信姜堰、效率姜堰和文明姜堰。與時俱進的姜堰處處勃發(fā)出現(xiàn)代化的氣息。姜堰物產(chǎn)資源豐富，是聞名遐邇的“魚米之鄉(xiāng)”。二、姜堰市經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀綜合實力，%。其中：，%；，%；，%。：：，二、%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和五大工業(yè)集中區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，％。服務(wù)業(yè)規(guī)模不斷壯大，以會船節(jié)、溱湖風(fēng)景區(qū)、溱潼古鎮(zhèn)為代表的新興旅游業(yè)以及以步行街為代表的城區(qū)商貿(mào)業(yè)，以精品住宅小區(qū)為代表的房地產(chǎn)業(yè)，以“五個一”為代表的農(nóng)村服務(wù)業(yè)取得明顯成效。2010年，%，其中：，%。，%。各項改革企業(yè)改制全面完成，步入良性發(fā)展的軌道?！笆晃濉逼陂g累計置換職工身份10萬人。國有資產(chǎn)管理、監(jiān)督及營運體系逐步建立和進一步完善。社會事業(yè)資源不斷整合，改革力度不斷加大。行政審批制度改革進一步深化。民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，2010年，新增私營企業(yè)數(shù)和個體經(jīng)營戶數(shù)6608戶。年末，私營企業(yè)數(shù)7071戶，個體工商戶26716戶。，%，%。城鄉(xiāng)建設(shè)　城市建設(shè)管理力度加大。一是數(shù)字化管理督查及時。建立健全系統(tǒng)數(shù)字化管理交辦、督查網(wǎng)絡(luò)，全年共受理各類報告事項1700多件，并按規(guī)定時間進行督查反饋，系統(tǒng)各職能單位回復(fù)率95%，落實率80%。二是市政養(yǎng)維確保到位。先后整修城區(qū)道路9000平方米，疏通排水管道近8000米，清理各類窨井18600座（次），安裝路燈450盞，維修路燈、草坪燈、射燈5300多盞（次）。三是園林綠化提質(zhì)增量。狠抓園林綠化管護，共栽植各類喬木200多株、灌木近1萬平方米，維修各類損壞園林設(shè)施400多處，城區(qū)綠化工作得到了創(chuàng)衛(wèi)考核驗收專家組的較高評價。四是供水供氣安全優(yōu)質(zhì)。實現(xiàn)水銷售1350萬噸，水質(zhì)、水壓合格率均達(dá)99%以上。新鋪設(shè)天然氣管道102公里，新增天然氣用戶5500戶。五是小區(qū)管理不斷加強。歸集公共部位維修資金1800萬元，追繳外借基金1940萬元。先后投入600多萬元對城區(qū)25個小區(qū)組團內(nèi)的道路、排水、技防等設(shè)施進行了整修，全年共維修小區(qū)路面800多平方米，疏通各類管道6000多米，維修路燈近2500盞固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)2010年，%。其中：，%；，%；，%；，%。全社會固定資產(chǎn)投資中，，%、%，%，%、%、%。2010年度，%，%。，%，%。人民生活2010年，比上年末增加493戶，比上年末減少1600人。就業(yè)人數(shù)有所增加。年末城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)為48817人，比上年增加818人。%。職工工資水平繼續(xù)提高。，%。城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為30211元，比上年增加3641元，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)20352元，比上年增加2205元，%。農(nóng)民收入穩(wěn)步增長。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查資料顯示：2010年我市農(nóng)民人均純收入為9131元，比上年增加1128元，%。居民儲蓄存款持續(xù)增加。，%。第三節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀過去的12年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的12年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。在過去的12年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實體經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進而又推動了經(jīng)濟的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟增長。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊涵的風(fēng)險不可小覷。 二、國家相關(guān)政策國家法律2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義。例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠(yuǎn)的影響。除了70年后自動續(xù)期外，物權(quán)法還為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。金融政策對于房地產(chǎn)業(yè)來說，具體的金融政策大致包括三方面：信貸政策、利率政策和匯率政策。信貸政策目前，政府信貸政策主要著力于兩個方面：調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻，控制企業(yè)投資；二是提高個人住房按揭貸款門檻，控制個人投資。信貸政策總體趨緊。2007年9月央行9月27日出臺新政，要求商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。2008年8月25日中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求嚴(yán)格建設(shè)項目貸款管理。對列入國家《禁止用地項目目錄》的項目，嚴(yán)禁發(fā)放貸款。2009年5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁2010年1月10日國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。 2010年4月15日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行了規(guī)范。2010年9月29 日國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲。主要內(nèi)容包括:(1)各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市在一定時間內(nèi)限制購房套數(shù),政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國暫停三套房貸,全國暫停無1 年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費型貸款用于購房。(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。定價明顯超過周邊房價樓盤進行土地增值稅清算和稽查,加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。(4)切實增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格