【正文】 的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，并表示要“繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮”。同時(shí)就房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中所占的比例來(lái)分析：我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例為8%左右，%，所以無(wú)論從國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，還是從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律中都可以預(yù)見(jiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，還將會(huì)有巨大的發(fā)展前景和利潤(rùn)空間。“形勢(shì)比人強(qiáng)，識(shí)事務(wù)者為俊杰”，一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，行業(yè)洗牌一旦開(kāi)始，對(duì)于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中那些弱者來(lái)說(shuō)，就很有可能避免不了被淘汰出局的下場(chǎng)。而對(duì)于那些自身綜合素質(zhì)較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，則機(jī)會(huì)無(wú)處不在，只要能夠準(zhǔn)確定位，適應(yīng)市場(chǎng)潮流，在行業(yè)洗牌之時(shí)，暗藏的也可能是做大做強(qiáng)的天賜良機(jī)。綜上所述，我們認(rèn)為在目前的宏觀市場(chǎng)條件下進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一定要認(rèn)真研究規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，充分認(rèn)識(shí)本地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和消費(fèi)者心理狀態(tài)，設(shè)計(jì)出適合當(dāng)前市場(chǎng)需求和政策提倡的產(chǎn)品，有計(jì)劃分步驟的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。（2） 區(qū)域分析： 山東省日照市地處中國(guó)黃海之濱，山東半島南翼，隔海與日本，韓國(guó)相望。市域面積5310平方公里，海岸線100公里，人口278萬(wàn)。幾年來(lái)在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，日照市實(shí)施“港口立市”、“科教興市”、“工業(yè)強(qiáng)市”“生態(tài)建市”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力，使日照市經(jīng)濟(jì)和城市形象實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。與此同時(shí)，日照市的房地產(chǎn)行業(yè)隨著日照市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷推進(jìn)，也取得了巨大的發(fā)展。近幾年來(lái)日照市的房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度一直位于山東省各城市前列，對(duì)日照市的城市化進(jìn)程推進(jìn)和城市知名度的提高起到了積極的推動(dòng)作用，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了日照市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。日照市的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)規(guī)模卻發(fā)展較快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，隨著日照市城市重心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整規(guī)劃，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊效應(yīng)已初現(xiàn)雛形，我們認(rèn)為重點(diǎn)有以下幾個(gè)板塊：1. 老城區(qū)板塊：昭陽(yáng)路以西，西外環(huán)路以東地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該板塊商業(yè)配套齊全、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施也較為完善，但是由于歷史原因，該地區(qū)城市建筑形象和居民整體素質(zhì)相對(duì)落后，加之日照市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心規(guī)劃東移，導(dǎo)致該地區(qū)住宅產(chǎn)品價(jià)格在市場(chǎng)表現(xiàn)偏低。但是今年隨著日照市土地成本加大及其它區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格的帶動(dòng)，該區(qū)域板塊市場(chǎng)均價(jià)有了較大的提高，代表項(xiàng)目有九點(diǎn)陽(yáng)光、0633春天公寓、丹陽(yáng)佳苑、榮安站前廣場(chǎng)、德富龍商業(yè)廣場(chǎng)、向陽(yáng)小區(qū)等，上述項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前的市場(chǎng)均價(jià)為2100元/平方米——2300元/平方米左右。2. 次新市區(qū)板塊：昭陽(yáng)路以東，北京路以西及海曲東路沿線地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，代表項(xiàng)目有風(fēng)景水岸、水晶花園、時(shí)尚PARTY、榮域世嘉、水榭花都、假日灣、陽(yáng)光花園等，該地區(qū)界于新市區(qū)和老城區(qū)之間，周邊環(huán)境可塑性強(qiáng)，樓盤(pán)賣點(diǎn)較多，開(kāi)發(fā)商大多聘請(qǐng)了專業(yè)代理公司進(jìn)行策劃銷售，是目前日照市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的板塊，目前市場(chǎng)多層住宅（期房）每平方均價(jià)在2800——3250元之間，小高層產(chǎn)品每平方米均價(jià)在3500元左右，此次擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即位于該板塊。3. 石臼及開(kāi)發(fā)區(qū)板快：位于日照老石臼城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該地區(qū)項(xiàng)目以前多為商住一體開(kāi)發(fā)，商業(yè)概念炒作氛圍較強(qiáng)，而受到石臼老城區(qū)舊貌和板塊內(nèi)污染企業(yè)制約，大部分項(xiàng)目住宅產(chǎn)品價(jià)格定位偏低。但今年隨著鳳凰城、德賽三期、觀巢、帝景、青青小鎮(zhèn)、潤(rùn)生花園、興業(yè)春天、金灣國(guó)貿(mào)、金港佳園等一批新建項(xiàng)目相繼開(kāi)工開(kāi)盤(pán)，這一板塊成為了今年日照房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)也一度升高。4. 新市區(qū)板塊（含大學(xué)城板塊）：北京路以東，海曲路以北，青島路以西區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該地區(qū)是日照市未來(lái)規(guī)劃的行政科教文化中心，升值潛力巨大，該板塊內(nèi)的代表項(xiàng)目有城市花園、國(guó)際大廈、都市花園、望海小區(qū)、四季圣園、城建花園、地王豪庭、世紀(jì)城等，該板塊一直受到市場(chǎng)的追捧，各樓盤(pán)項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，是日照市大戶型產(chǎn)品較為集中的區(qū)域，房屋總價(jià)大都在35萬(wàn)——50萬(wàn)之間，目前隨著大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)完成和區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成連片規(guī)模，該地區(qū)將成為日照市人氣和購(gòu)買(mǎi)力較旺的地區(qū)之一。 5. 濱海度假區(qū)板塊：青島路以東及日照市內(nèi)沿海公路一線區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該地區(qū)具有海景資源優(yōu)勢(shì)，風(fēng)景優(yōu)美，板塊內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目均以觀海和近海生活為樓盤(pán)賣點(diǎn)，定位客戶群體為異地置業(yè)和本地收入較高的部分人群。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多為高端產(chǎn)品，是日照房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)區(qū)域，該板塊的代表項(xiàng)目有教授花園三期、山海天花園、新天地、荷蘭莊園、世紀(jì)之帆、海港城等，其中教授花園已成為山東省內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌。該板塊多層公寓每平米均價(jià)在4000元左右，高層公寓及別墅類產(chǎn)品均價(jià)已經(jīng)超過(guò)6000元/平方米左右。日照市目前注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)有一百余家，二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有三家，大部分企業(yè)存在開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平低、精品意識(shí)和品牌意識(shí)較差的狀況，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)整體水平與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，在經(jīng)營(yíng)理念和專業(yè)程度上還存在著較大的差距。城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)雖然取得了巨大的發(fā)展，土地和銷售價(jià)格飛速攀升，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和銷售量一直在保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但我們也應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到目前市場(chǎng)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為主要因素有以下幾點(diǎn)：1. 城市高收入人群基數(shù)少；2. 城市人均年收入人均收入9809元，位于全省第14位，但房地產(chǎn)卻遠(yuǎn)高于全省平均價(jià)格；3. 次新市區(qū)、新市區(qū)、濱海度假區(qū)熱點(diǎn)板塊內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售量外地客戶占50%以上份額；4. 商品房空置率較高；5. 市場(chǎng)逐步規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，相對(duì)開(kāi)發(fā)成本大幅提高。6. 調(diào)控政策向有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌。 但是我們?cè)谡_認(rèn)識(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該看到日照市房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展前景和現(xiàn)實(shí)機(jī)遇：1. 日照市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：日照地處青島與連云港之間，交通便捷。日照市地處陸橋經(jīng)濟(jì)帶與東北亞經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈的切點(diǎn)上，是兩大國(guó)際經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部；日照市地處中國(guó)黃河流域與東部沿海開(kāi)放地區(qū)的交叉點(diǎn)，是東部與中西部經(jīng)濟(jì)交流的中轉(zhuǎn)站；日照市是我國(guó)中西部地區(qū)走向世界的大門(mén)，據(jù)媒體報(bào)道，從現(xiàn)在起到2010年，山東省將加快建設(shè)7條高速公路省際通道，以拓展其沿海港口的經(jīng)濟(jì)腹地，其中日照—新疆霍爾果斯高速公路就是其中之一，同時(shí)近期將重點(diǎn)建設(shè)濰坊至日照、棗莊至臨沂至日照等多條高速公路。連同日照港和嵐山港兩個(gè)國(guó)家一類開(kāi)放港口優(yōu)勢(shì)，日照市的經(jīng)濟(jì)必將十分廣闊的發(fā)展前景。2. 日照市的資源優(yōu)勢(shì)：日照氣候?qū)倥瘻貛Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。℃，擁有100公里長(zhǎng)的黃金海岸線和國(guó)家級(jí)山地旅游景點(diǎn)。日照市水環(huán)境功能區(qū)達(dá)標(biāo)率100%；。市區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量一級(jí)天數(shù)170天，二級(jí)196天，優(yōu)良率達(dá)100%，在國(guó)家環(huán)保總局今年6月份發(fā)布的《中國(guó)環(huán)境狀況公報(bào)》和《中國(guó)的城市環(huán)境保護(hù)》中，日照市空氣質(zhì)量名列全國(guó)環(huán)保重點(diǎn)城市排行榜第六，成為全國(guó)城市環(huán)境空氣質(zhì)量最優(yōu)的城市之一。優(yōu)越的地理位置、良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的物產(chǎn)資源、日臻完善的城市服務(wù)功能，使日照的發(fā)展充滿著無(wú)限的生機(jī)與活力。3. 日照市的人文優(yōu)勢(shì)：近年來(lái)，隨著承辦一系列大型文體活動(dòng)和賽事，日照市的知名度不斷擴(kuò)大，外來(lái)旅游和置業(yè)投資人口也在逐年增加，目前旅游業(yè)年均接待國(guó)（境），國(guó)內(nèi)客人358萬(wàn)人次。大學(xué)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)外來(lái)人口的大量增加，將極大的帶動(dòng)日照是門(mén)戶地區(qū)的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，可以預(yù)期本項(xiàng)目的地塊增值潛力巨大。2006年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)近代總體上繼續(xù)實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的原則，2005年制定的一系列宏觀調(diào)控政策也將逐步展現(xiàn)?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”恢復(fù)供地，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，舊城區(qū)改造力度加大等，均為日照市2006年房地產(chǎn)業(yè)招商引資提供了良好的政策環(huán)境。2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，％。其中，％。，％，％。，％。同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也給日照房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)的巨大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間，單從價(jià)格來(lái)看，,商鋪起價(jià)為8000元,寫(xiě)字樓起價(jià)3000元。而老城區(qū)附近周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目也同樣受到市場(chǎng)的追捧。政府近些年一直在擴(kuò)建日照市，其目的也是在不斷吸引外來(lái)人口來(lái)日照投資、居住，希望借助外來(lái)