【正文】 業(yè)租賃面積必然越來越大，截至04年底。城市經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行，使得商業(yè)銷售市場也分外火熱，04年，商業(yè)銷售超過60萬平方米?！艨傮w租、售價(jià)格水平近年來，深圳城市化進(jìn)程加快，使商業(yè)地產(chǎn)房價(jià)、租金波動(dòng)較大。004年，深圳主要商業(yè)供應(yīng)集中在龍崗和寶安關(guān)外，隨著關(guān)內(nèi)與關(guān)外供應(yīng)天平的搖擺， 房價(jià)與租金也波動(dòng)較大。◆總體空置情況商業(yè)整體環(huán)境變好、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展等因素使得深圳商業(yè)空置面積不斷下降，從01年到04年，一直處于下降通道，在每年供應(yīng)量不斷加大的狀態(tài)下，市場表現(xiàn)出良好的消化能力?！羯钲谑懈髌瑓^(qū)商服物業(yè)供應(yīng)銷售狀況近兩年深圳商業(yè)供應(yīng)、銷售主要集中在龍崗、寶安關(guān)外兩區(qū)，以及起步較遲的南山區(qū)。相比中心區(qū)，龍崗的中心城、寶安的中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展走先了一步，在中心區(qū)以及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)沒有整體推出之前，它們占領(lǐng)了深圳商業(yè)市場的制高點(diǎn)。深圳市各商圈商鋪?zhàn)赓U成交均價(jià)商圈東門商圈人民南商圈深南中商圈華強(qiáng)北商圈南山商圈寶安商圈龍崗商圈月租金（元/m2）12005004001500400150150深圳市各商圈商鋪銷售成交均價(jià)（單位：元/㎡）時(shí)間2005Q12005Q22004Q4一手二手一手二手一手二手東門商圈――150，00030，000150，00030，000120，000人民南商圈90，00080，00095，00082，00090，00080，000深南中商圈商鋪供應(yīng)量很少，而且大多只租不售華強(qiáng)北商圈――170，500――180，00080，000170，000南山商圈50，00030，00050，00032，00045，80028，000寶安商圈22，00013，00030，00020，00016，00010，600龍崗商圈25，00016，00030，00020，00030，00020，000全市均價(jià)15，12210，08016，00010，66014，7289，800【東門商圈】目前東門商圈交易比較活躍，需求很大。東門的街鋪售價(jià)已上漲至1215萬元/㎡，九龍城、中威二樓的鋪位平均售價(jià)在6萬元/㎡左右，有的鋪位地段稍微優(yōu)越的已賣到810萬元/㎡。鋪位視地段不同而差別很大，大約在5001800元/㎡.月不等，步行街上的鋪位稍貴，大約在2000元/㎡.月。自“非典”后，東門鋪位的租金與售價(jià)一直保持上漲狀態(tài)。最近中央的新政對(duì)商用物業(yè)有一定的利好，東門商鋪的價(jià)格還會(huì)有一定的上漲幅度，但幅度會(huì)很少，因?yàn)闁|門已是比較成熟的商圈，租售價(jià)相對(duì)來說要比較穩(wěn)定，同時(shí)也要考慮到租客的承受能力?！救嗣衲仙倘Α咳嗣衲系淖馐蹆r(jià)依然保持在兩年前的水平。街鋪的售價(jià)大概是8萬10萬元/㎡，鋪位面積稍大的售價(jià)在6萬元/㎡左右，租金大約在400600元/㎡.月。人民南的租售價(jià)與東門相比要便宜很多，但對(duì)于人民南商鋪的租客來說，承擔(dān)這個(gè)價(jià)位還是有一定壓力的。主要是因?yàn)槿嗣衲夏壳罢诟脑?，商業(yè)環(huán)境受到很大影響。地鐵對(duì)人民南商圈也有一定不利影響，由于地鐵的便捷，人民南原先的客流隨著地鐵流向深圳市的其他商圈。【華強(qiáng)北商圈】華強(qiáng)北目前可以出售的商鋪不多，只有現(xiàn)代之窗和賽格廣場才有部分商鋪可售，由于地段不錯(cuò)，售價(jià)在15萬元/㎡左右。華強(qiáng)北街鋪?zhàn)饨馂?0001500元/㎡.月。不過華強(qiáng)北的空鋪很少，其需求比東門還要大。華強(qiáng)北商圈已經(jīng)比較成熟，升值潛力在這一兩年內(nèi)會(huì)比較小。目前華強(qiáng)北商鋪供應(yīng)倆較少，待中航路改造完成后，會(huì)有部分商鋪供應(yīng)，升值潛力有一定的空間。另外，華強(qiáng)北的地鐵商鋪投資潛力較被看好?！旧钅现猩倘Α磕壳安涛輫苓叺纳啼伨宰鉃橹鳎D(zhuǎn)讓與買賣較少，如萬象城只租不賣。租價(jià)大概在300500元/㎡.月之間?！灸仙缴倘Α磕仙缴倘ι啼伒淖馐蹆r(jià)視地段的不同而差別很大。㎡左右，租金平均價(jià)格是200元/㎡.月左右。學(xué)府路、創(chuàng)業(yè)路的商鋪價(jià)格最高，為7萬至10萬元/㎡，租金當(dāng)然也是非同一般，為300至400元/㎡.月左右。但南山也有地段商鋪的售價(jià)只有2萬元/㎡左右，租金還不到100元/㎡.月?？傮w來說，南山商鋪的售價(jià)很高，但租金整體上偏低，租金的上漲幅度也很小。南山的商業(yè)用房交易較為活躍，其中主要原因是因?yàn)槟仙降纳虡I(yè)還比較散亂，還沒成規(guī)模。比較南山的商業(yè)地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口。后海因?yàn)榈靥幠仙降纳虡I(yè)文化中心而投資潛力較大，目前商鋪售價(jià)在3萬與4萬元/㎡之間；而蛇口因?yàn)槲鞑客ǖ赖睦靡蛩?，商鋪的售價(jià)也在看漲中， ㎡?！緦毎采倘Α坑捎诘罔F與西部商圈規(guī)劃的利好因素，寶安商圈的投資前景被普遍看好，因此寶安中心區(qū)商鋪的價(jià)格已在飛漲中。6月份發(fā)售的西岸新天的商鋪售價(jià)在1萬至4萬元/㎡之間。天虹商場周邊的商鋪售價(jià)也在3萬至4萬元/㎡之間?？傮w來說，寶安商鋪的均價(jià)在2萬元/㎡左右。但寶安商圈的租金情況與南山商圈極為相似，租金一直不能上漲，只有100元/㎡.月左右，超過200元/㎡.月的鋪位為數(shù)不多。這主要是寶安商圈還不夠成熟。如果想長期投資的話，寶安中心區(qū)的街鋪還是不錯(cuò)的選擇。【龍崗商圈】隨著龍崗地產(chǎn)開發(fā)熱潮，龍崗商圈2002年浮出水面。在國際商場、銘可達(dá)、百佳、富佳電器城、人人購物廣場進(jìn)駐龍崗后不久，龍崗世貿(mào)百貨、萬佳百貨、天虹、國美、龍興國際接踵強(qiáng)勢進(jìn)駐，并且龍崗步行街、柏龍奧特萊斯商城、萬鑫五洲風(fēng)情MALL、東方廣場等大體量商業(yè)也紛紛面市，總商業(yè)面積超過100萬平方米，發(fā)展勢頭迅猛。近年，特別是005年，中國的房地產(chǎn)市場異常炙熱：住宅市場百家爭鳴；寫字樓群雄并起；工商鋪再創(chuàng)天價(jià)，好一派繁榮景象。而過度的繁榮就會(huì)產(chǎn)生泡沫，于是，上至國家政府，下至地方部門紛紛推出一系列政策來平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場。綜觀近年國家、深圳出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要是針對(duì)房地產(chǎn)住房市場，防止其發(fā)展過熱，而專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的利空政策則較少。商業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，是拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的載體，政府不會(huì)貿(mào)然出臺(tái)政策打壓它們的發(fā)展。2005年，是房地產(chǎn)的“政策年”。在新政的影響下， 住宅市場明顯萎縮， 但注重長線投資的商用物業(yè)地產(chǎn)則穩(wěn)中有升，并沒有受到打壓。目前，招商、星河、中信、海岸等地產(chǎn)商均將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)，使福田、南山、寶安等區(qū)域均燃起了商業(yè)烽煙。新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的主要影響是老調(diào)重談，集中在土地以及金融管制方面，有一定的利空影響。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、加強(qiáng)金融監(jiān)管措施在之前出臺(tái)的政策里已經(jīng)提出，今次重申，表示力度將繼續(xù)加強(qiáng)。商用用地進(jìn)一步減少、銀行貸款檢查力度進(jìn)一步加大，對(duì)商用物業(yè)的開發(fā)市場和買賣交易市場都將帶來一定的利空影響，但經(jīng)過舊政策的洗禮，新政的直接影響力度將非常小。反而，新政將間接給商用物業(yè)市場帶來一定的利好影響。新政的實(shí)施，將給商品住房市場帶來較大的影響，特別是市場的純投資者，將造成部分投資者退出商品住房投資市場，而其中一部分較有實(shí)力的投資者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)市場，為商用物業(yè)市場發(fā)展推波助瀾。了解近年的相關(guān)政策，以及將出臺(tái)的政策，將讓我們能更準(zhǔn)確把握市場的走勢?！裰饕谜叻治觫偕罡?4小時(shí)通關(guān)2003年1月27日， 期待已久的深港２４小時(shí)通關(guān)正式開始實(shí)施，它的實(shí)施進(jìn)一步拉近了深港的距離，甚至是深港一體化的開端，其影響是多方面的。深港２４小時(shí)通關(guān)對(duì)商業(yè)市場的影響是顯而易見的。隨著深港合作的不斷加強(qiáng)和深港一體化的不斷實(shí)施，深港兩地的互動(dòng)交往也將更加頻繁和密切。同時(shí)，受香港經(jīng)濟(jì)的影響，大批慣于夜生活的港人北上來深置業(yè)、找工和消費(fèi)購物的趨向越來越明顯，意愿越來越強(qiáng)烈。當(dāng)在深圳消費(fèi)成為一種習(xí)慣，在深圳投資商業(yè)就自然而然，從004年商鋪成交來看，香港客戶每年增加120%，而且處于繼續(xù)增長的勢態(tài)。②WTO2001年11月10日中國正式加入WTO，到現(xiàn)在，其效應(yīng)已不斷稀放出來，而且是全方位的。WTO的游戲規(guī)則決定了中國市場將進(jìn)一步開放，面對(duì)世界上最具潛力龐大的市場，來自世界各地的經(jīng)濟(jì)群體將蜂擁而至。作為改革開發(fā)的窗口以及國際花園城市，深圳在國際經(jīng)濟(jì)上的競爭力和號(hào)召力日漸加強(qiáng)，已建構(gòu)成熟的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于國際商家具有強(qiáng)大的吸引力。選擇深圳作為進(jìn)軍中國市場橋頭堡會(huì)是一種大趨勢。WTO的規(guī)則中涉及到商品流通的主要有兩個(gè)方面：一是關(guān)于貨物貿(mào)易的有關(guān)規(guī)則。主要是對(duì)成員國降低產(chǎn)品進(jìn)口關(guān)稅，拆除非關(guān)稅壁壘的約束，以增加商品國際貿(mào)易的公平性和公正性。這類商品主要是農(nóng)產(chǎn)品和部分工業(yè)品。同時(shí)，要相應(yīng)規(guī)范進(jìn)出口產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)進(jìn)出口商品政策和法規(guī)的透明度等。二是關(guān)于服務(wù)貿(mào)易的有關(guān)規(guī)則。主要是開放成員國的服務(wù)市場，涉及到商品流通的如商業(yè)服務(wù)中的設(shè)備租賃、研究開發(fā)、分銷服務(wù)、餐飲服務(wù)及貨物運(yùn)輸、貨運(yùn)代理等物流服務(wù)。例如，根據(jù)我國加入世界貿(mào)易組織的承諾，2004年12月11日我國將取消對(duì)外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量方面的限制，這標(biāo)志著零售業(yè)將全面對(duì)外資開放，內(nèi)、外資零售企業(yè)將在更開放、更公平的市場環(huán)境下展開更激烈的競爭。在“狼來了”的呼叫聲中，商業(yè)進(jìn)入了規(guī)模發(fā)展時(shí)期，2004年，%。租賃市場更是火熱，華潤萬家、新一佳、銅鑼灣、歲寶百貨等深圳本地零售業(yè)中堅(jiān)，以及沃爾瑪、歐培德等外資零售業(yè)巨頭都紛紛搶灘開店，擴(kuò)大規(guī)模。③城市新規(guī)劃深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)作為中國改革開放的“窗口”，經(jīng)過多年的發(fā)展，創(chuàng)造了一個(gè)具有較強(qiáng)綜合服務(wù)能力和較高環(huán)境配套水平的城市。一座城市科學(xué)的規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市經(jīng)濟(jì)競爭力，對(duì)城市的置業(yè)消費(fèi)、特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。深圳