【正文】 l 咸寧，位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，俗稱“鄂南”。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢，地跨東經(jīng)133176。31′—144176。58′，北緯29176。02′—30176。18′。咸寧上古為楚地，秦屬南郡，漢屬江夏郡，三國時為東吳武昌郡，唐為鄂州。唐以后或分屬武昌郡和興國軍，或統(tǒng)屬武昌路、武昌府。l 咸寧市下屬咸安區(qū)、赤壁市（縣級）、嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣。l 國土面積9861平方公里。l 咸寧市全市人口278萬。 l 處于我國重要的經(jīng)濟動脈——京廣大經(jīng)濟帶上，距武漢90公里。l 是京廣鐵路、武廣客運高速鐵路專線、京珠高速公路、阿深高速公路等交通干線上的重要站點。l 具有長江中游的客、貨運港口l 是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內(nèi)江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好。l 有國家級名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。 經(jīng)濟狀況l 今年咸寧市進入經(jīng)濟騰飛階段，是改革開放以來最快的發(fā)展時期，特別是工業(yè)企業(yè)增長速度已高出全省平均水平近18個點的增幅，不僅遙遙領(lǐng)先在湖北全省的前列而且在全國也是罕見的。l 咸寧的經(jīng)濟騰飛是長期停滯后的騰飛。2003年，%，是1998年以來增幅最快的一年，但仍低于全省平均增長速度。2004年，%的增長速度相等。2005年，%，，%。今年1－9月完成工業(yè)增加值42億元，%高于全省平均水平18個百分點，％，也高出全省平均水平（見圖1－7）。圖17 咸寧經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r圖表 l 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。l 金融存貸穩(wěn)步上升。2005年末，其中儲蓄存款119億元。而到今年9月，，，比年初增加16億元。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長較快，處于全省中游水平（見圖1－8）。圖17 咸寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況圖表l 咸寧自然資源豐富。咸寧是享譽全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。，產(chǎn)量140噸，居全國第二；茶園面積15萬畝，是全國磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；，是全國苧麻生產(chǎn)加工的重點地區(qū)之一。咸寧礦產(chǎn)資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等50余種礦產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。l 咸寧旅游資源獨具特色。有國家重點風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。咸寧位居武漢一岳陽一廬山三個旅游熱點的中心，已形成以赤壁懷古、陸水泛舟、九宮避暑、闖王陵憑吊為主題的旅游格局。 l 咸寧是一片正在開放開發(fā)的熱土。近幾年來，咸寧市委、市政府搶抓機遇，投入40多億元，加快了“一堤四網(wǎng)”(長江堤防、交通網(wǎng)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)、光纖通訊網(wǎng)、廣播電視網(wǎng))基礎(chǔ)工程和城市八大民心工程的建設(shè)進度，城市形象大為改善。l 咸寧的工業(yè)經(jīng)濟特色明顯，發(fā)展后勁充足。除了八大工業(yè)支柱：即苧麻紡織業(yè)、森工造紙業(yè)、建材業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)材業(yè)、冶金輔料業(yè)、涂附磨具業(yè)、金銀首飾業(yè)、綠色食品業(yè)以外，目前以華潤230萬千瓦機組為基礎(chǔ)，通山核電站為發(fā)展點的能源工業(yè)正在興起。其中通山核電站預(yù)計投資700億元人民幣，目前基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)動工。能源工業(yè)將成為咸寧未來發(fā)展的重要支柱。l 咸寧市地處華中腹地，長江中游，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)航空、公路、鐵路、水運四種運輸方式并存，以公路運輸為主。l 鐵路運輸主要以中國經(jīng)濟大動脈京廣鐵路為依托，在建的武廣高速鐵路專用線在咸寧境內(nèi)有赤壁、咸寧兩個站。l 公路基本形成了以京珠高速公路、廣大高速公路、滬蓉高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系?，F(xiàn)有1010316等3條國道，省道10條，公路通車里程4685公里。l 水路運輸主要依托境內(nèi)長江干流、長江支流及內(nèi)河、水庫湖泊，年貨物周轉(zhuǎn)量8051萬噸。l 航空運輸距武漢市天河機場僅1小時20分鐘路程。三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略l 離武漢市僅近90公里的空間距離，1小時左右的時間距離，區(qū)位優(yōu)勢明顯；l 自然環(huán)境優(yōu)美，湖泊眾多、淦河環(huán)繞，森林覆蓋率高，主要物產(chǎn)、文化氛圍與武漢市有較大差異，有作為優(yōu)質(zhì)后花園的資源秉賦；l 區(qū)內(nèi)溫泉位于城市中心，今年已被國家國土資源部命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。是武漢市民良好的休閑、養(yǎng)生之地。l 武漢市城區(qū)的急劇擴張，人口劇增，加上新的經(jīng)濟帶的出現(xiàn)，為后花園的建設(shè)提供了市場機遇；l 咸寧是武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鷳B(tài)城市(生態(tài)養(yǎng)生城市）。l 處在武漢城市圈“南大門”的戰(zhàn)略位置，是武漢城市圈南部綜合性中心城市和湘鄂贛交界處區(qū)域性中心城市。l 咸寧不僅是城市圈的“大花園”，也是城市圈的“生態(tài)前屏”。l 咸寧要充分發(fā)揮其清潔能源優(yōu)勢、生態(tài)旅游優(yōu)勢和綜合區(qū)位等三大優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身在武漢城市圈中的定位，轉(zhuǎn)移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以發(fā)展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主、最具發(fā)展實力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會展旅游接待中心，成為城市圈南部邊界性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心。l 將咸寧建成武漢城市圈高效清潔能源基地、麻棉紡織與印染承接基地，森工板材和紙品生產(chǎn)基地和新型材料延伸基地l 建成武漢城市圈的最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鷳B(tài)城市，建設(shè)生態(tài)咸寧l 建成武漢城市圈的南極點和三級節(jié)點城市l(wèi) 建成武漢城市圈的精明增長城市l(wèi) 建成武漢城市圈的精品城市（不求大，求特求精）l 建成武漢城市圈的生態(tài)養(yǎng)生城市(山、水、泉、茶、花、竹、藥、林養(yǎng)生）l 建成武漢城市圈的虎型城市根據(jù)中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所對咸寧市的實地調(diào)研考察及綜合分析，初步判斷咸寧市具有建設(shè)生態(tài)城市的條件，有著與其他城市相比所獨有的不可替代的生態(tài)資本，因而有望在短期內(nèi)按照國家生態(tài)城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建成湖北省的生態(tài)城市，中期有望建設(shè)成國家級生態(tài)城市，成為全國建設(shè)生態(tài)城市的典范城市。l 咸寧生態(tài)城市的總體發(fā)展定位:全國生態(tài)人居名城（市），武漢城市圈重要的生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)，武漢市的“大花園”和生態(tài)旅游休閑勝地。l 指導(dǎo)思想：建設(shè)咸寧生態(tài)城市，維護城市合理的空間布局，確保城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造空間與環(huán)境條件。逐步實現(xiàn)綠化建設(shè)與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)建設(shè)與城市發(fā)展的聯(lián)動，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟的綜合效益。l 總體戰(zhàn)略：強力打造“生態(tài)城市”建設(shè)主骨架，實行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強市，生態(tài)旅游活市、生態(tài)家園富民”的“生態(tài)市”建設(shè)總體戰(zhàn)略，主動掛靠，發(fā)展配角經(jīng)濟。 l 初步形成了以咸安區(qū)為中心的五級城鎮(zhèn)體系建設(shè)框架，城鎮(zhèn)數(shù)量先增后穩(wěn)：1個地級市（咸寧市），1個縣級市（赤壁市），51個建制鎮(zhèn)、6個街辦和12個鄉(xiāng) l 城鎮(zhèn)空間分布呈現(xiàn)出“北密南疏”的特征l 中心城市經(jīng)濟總量小，在城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動功能較弱l 城鎮(zhèn)體系發(fā)育不盡合理 l 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市功能尚需繼續(xù)完善 咸寧市現(xiàn)狀（2004年）總?cè)丝诘拇_定戶籍人口：暫住人口：3萬人。第五次人口普查也在3萬人，（其中咸寧市各縣市區(qū)內(nèi)部流動約占50%）外出人口：外出本市和省外人口基本在30萬人。常住人口：=戶籍人口+外來暫住人口常年外出人口，l 咸寧市總?cè)丝诘念A(yù)測時間戶籍人口暫住人口外出人口常住人口201020152020咸寧市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口的確定時間總?cè)丝诠簿纸y(tǒng)計城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村非農(nóng)業(yè)人口城鎮(zhèn)總?cè)丝诮y(tǒng)計鄉(xiāng)村人口咸安區(qū)0嘉魚縣（）赤壁市0（）通城縣崇陽縣通山縣合計城鎮(zhèn)總?cè)丝?+3萬暫住人口==106萬人 咸寧市現(xiàn)狀（2004年）城市化水平的的確定城鎮(zhèn)人口：106萬人（103萬人戶籍+3萬人暫?。┩獬鋈丝冢和獬霰臼泻褪⊥馊丝诨驹?0萬人。常住人口：=戶籍人口+外來暫住人口常年外出人口，城市化水平：=常住城鎮(zhèn)人口/常住總?cè)丝?%四 項目周邊區(qū)域分析 咸安區(qū)l 咸安區(qū)原名咸寧市（縣級），1998年12月咸寧地區(qū)撤消改為地級咸寧市后原縣級咸寧市更名為咸安區(qū)，下轄3個街道辦事處,9個鎮(zhèn),一個鄉(xiāng)。，％。l 咸安區(qū)城區(qū)位于本開發(fā)項目的西北面，通過銀泉大道和長安大道與本項目相連。咸安區(qū)政府就在本項目的青龍路于長安路的路口。目前常住人口15萬人。l 咸安區(qū)城區(qū)是咸寧市市區(qū)的交通入口，區(qū)內(nèi)有京廣鐵路火車站、京珠高速公路咸寧入口。在建武廣高速鐵路的入口也在區(qū)內(nèi)。 咸寧市溫泉經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)咸寧溫泉經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于本項目開發(fā)區(qū)域的東北面（銀泉大道東北面）和西南面（長安大道西南面）、咸寧溫泉經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)原名為溫泉經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和長江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，2006年統(tǒng)一管理權(quán)限統(tǒng)稱為溫泉經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。咸寧開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)較晚，但目前增長速度很快,據(jù)咸寧方面介紹，僅今年新進園區(qū)企業(yè)30個，占地3000畝。今年1－9月開發(fā)區(qū)工業(yè)增加值5040萬元，％。 咸寧溫泉區(qū)l 溫泉區(qū)位于本開發(fā)項目的東南面，通過銀泉大道和長安大道與本開發(fā)項目相連接。是咸寧市委、市政府所在地。溫泉區(qū)實際上是一個地理概念，是由于原來咸寧地委設(shè)立在該地而形成的咸寧政治中心區(qū)域，目前該區(qū)域行政隸屬咸安區(qū)溫泉辦事處。目前，該區(qū)域戶籍人口和常住人口約15萬人。l 溫泉區(qū)因為區(qū)內(nèi)有溫泉而名，今年國家國土資源部根據(jù)該溫泉將咸寧市命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。區(qū)內(nèi)淦河環(huán)流，山水園林特色鮮明、生態(tài)環(huán)境良好，現(xiàn)有三星級賓館三個，在建四星級和五星級賓館各一個?，F(xiàn)有和在建的溫泉療養(yǎng)場所眾多，旅游資源豐富，是武漢市民的理想休閑地。l 咸寧市市屬企業(yè)主要分布在溫泉區(qū)，2006年1—9月該區(qū)工業(yè)增加值3億元，％。經(jīng)濟增長速度較快。l 該區(qū)由于是市直機關(guān)和市屬機構(gòu)的所在地，人均消費水平位于咸寧市的前列。據(jù)調(diào)查，該區(qū)域家庭平均月收入為2043元，其中月收入在4500元以上占22％。五 咸寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析目前，咸寧市商品房開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出強勁發(fā)展勢頭，空房率極低。與此同時，商品房價格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長。從2003年的商品房均價650元/平方米直升到2005年底的1050元/平方米，到今年5月底已升至1300元/平方米。目前武漢市的城鎮(zhèn)人口年均可支配收入為10850元，咸寧市城鎮(zhèn)人口年均可支配收入8004元，目前武漢市的平均房價為4000元每平方米，:1,根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年