【正文】 收了。 建筑商墊資 建筑商墊資在房地產(chǎn)開發(fā)中是極為普遍的現(xiàn)象。換言之，占相當(dāng)比例的開發(fā)資金是通過建筑商從銀行貸款來的。 而出現(xiàn)這種建筑商墊資的情況，是由于建筑企業(yè)競(jìng)爭十分激烈，而且為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)的可持續(xù)性，開發(fā)企業(yè)在公開招投標(biāo)時(shí)，往往會(huì)選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商。在項(xiàng)目開發(fā)完畢后的銷售階段，再根據(jù)銷售狀況分批返還給建筑商。 開發(fā)商一般都把項(xiàng)目給那些對(duì)自己讓利幅度最大或給自己好處最多的建筑商 。 投資利潤 通過房地產(chǎn)開發(fā)的形式轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)商手中，所以房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)暴利行業(yè)，大小房地產(chǎn)商 趨之若鶩 ，沒錢也上，辦法就 是要建筑商墊資開工。房地產(chǎn)商將建筑發(fā)包給建筑商，這個(gè)建筑商叫總包，總包將工程分段或分門別類發(fā)包給二包，二包再發(fā)BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 包給三包。依次類推，到了最后一關(guān)，叫做包工頭。這樣經(jīng)層層剝皮，包工頭的利潤就很微薄了，連串下來，民工工資就沒了保證。如今，卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。過去的情況是建筑公司愿意為工程貸款墊資，甚至使用流動(dòng)資金貸款墊資，開發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。而過去通常在主體工程封頂時(shí)，預(yù)售其實(shí)早已開始了，如果市場(chǎng)形勢(shì)好，資金回 收會(huì)很快，支付工程款應(yīng)綽綽有余，不會(huì)出現(xiàn)拖欠建筑商資金的問題。但現(xiàn)在的只有在主體封頂時(shí)才可以售樓，開發(fā)當(dāng)初的定位與市場(chǎng)現(xiàn)在的需求如果不相適應(yīng)，銷售就會(huì)產(chǎn)生困難，資金鏈就會(huì)斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。 按照 121 號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)商申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，自有資金不能低于開發(fā)項(xiàng)目資金的 30％，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動(dòng)資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場(chǎng)。而 對(duì)于 商業(yè)銀行 來說 則面臨著兩難境地。 預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入 開 發(fā)企業(yè) 在 向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》 后，可以進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。 有關(guān)法規(guī)規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。 這就是 預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費(fèi)信貸。 海外房地產(chǎn)基金投資 其重要 方面是尋找和評(píng)估適宜投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后與海外基金按照一定的出資比例結(jié)合，再以多種方式投入到選好的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。 這里以萬科的“曲線貸款” 打開境外融資之門 為例。 萬科要將所持有的中山項(xiàng)目80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由 HI 設(shè)立的名為 Best Gain Investment 的公司，由于該公司萬科也持有 35%的股權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有48%。從形式上看， HI 取得了中山項(xiàng)目的控股權(quán)，是如假包換的 FDI(外國直接投資 )。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 該次融資的載體萬科中山公司的注冊(cè)性質(zhì)是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達(dá)投資公司共同投資設(shè)立，該公司權(quán)益實(shí)際上完全屬于萬科。但通過中外合資的形式，為以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門。然 HI 擁有中山項(xiàng)目 52%的股權(quán)，但并不擁有實(shí)際的控制權(quán)。而根據(jù)雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬科將以LIBOR(同業(yè)拆借利率 )再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。 也就是說，這實(shí)際上是一筆商業(yè)貸款。但由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不 “ 曲線融資 ” ，以 FDI 之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。這個(gè)融資安排，相當(dāng)巧妙地滿足了有關(guān)的管制要求。在法律上，這算是一筆股權(quán)融資。 租賃融資 （ 1）出租人的房地產(chǎn)。 如果某開發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。開發(fā)商可用每年 將定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長期抵押貸款。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而且，開發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權(quán)，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權(quán)，視情況自己經(jīng)營或出租或轉(zhuǎn)賣。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計(jì)入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。而對(duì)承租人來說，只要其經(jīng)營收入足以支付租金，他當(dāng)然愿意做這樣的投資。 （ 2）承租人的房地產(chǎn)。 是指開發(fā)商通 過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。由于開發(fā)商獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請(qǐng)長期抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時(shí)間后于支付貸款本息。也就是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請(qǐng)長期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤。由于租金在財(cái)務(wù)上是作為經(jīng)營成本，可以在稅前支付的，開發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度 。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 回租 融資 開發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)以便 從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時(shí)又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。于是，開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格出售（一般不會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)格的 75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)水平。對(duì)于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報(bào)率，而且他對(duì)物業(yè)擁有控制權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售， 獲得更可觀的回報(bào)。對(duì)于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。但回租融資對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營水平也提出了更高的要求 —— 其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于回租融資的成本。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 回買 融資 可彌補(bǔ)回租融資對(duì)開發(fā)商的不利因素。其思路十分簡單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。物業(yè)的購買價(jià)格一般為其市場(chǎng)價(jià)格的 80％，也就是說開發(fā)商的融資比例達(dá)到了 80％。這種融資方式之所以對(duì)融資雙 方都有吸引力，因?yàn)閷?duì)貸款機(jī)構(gòu)來說，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時(shí)還可以以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益；對(duì)開發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計(jì)入成本，以獲得免稅額度。 1通過項(xiàng)目工資融資 項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人 (即股東 )為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項(xiàng)目公司 進(jìn)行融資的方式。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 包括通過項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu) 3 種模式： (1)通過項(xiàng)目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。 (2)通 過項(xiàng)目子公司安排融資 建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任。第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會(huì)差一些。 (3)通過合伙制項(xiàng)目安排融資 通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn) 有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便于管理，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司。通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對(duì)融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個(gè)投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。 1大發(fā)展商的融資過程 資產(chǎn)規(guī)模小的開發(fā)商一般都是 直接從銀行貸款，但規(guī)模稍大的地產(chǎn)開發(fā)商除了直接從銀行貸款之外，一般都會(huì)先持有一家上市公司的股權(quán)，然后再通過 “ 迂回戰(zhàn)術(shù) ” 向銀BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 行套取更多資金。 第一步，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先會(huì)在資本市場(chǎng)上尋找一些陷入虧損的上市公司 B，然后通過公司 A 控制上市公司 B。當(dāng)找到合適的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制下， A與 B 共同出資成立地產(chǎn)項(xiàng)目公司 C。 項(xiàng)目啟動(dòng)初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司 B 持有 C 的絕大部分股權(quán)； A 僅占小股。 接下來，公司 C 預(yù)付土地出讓金、獲得 “ 四證 ”( 國有土地使用權(quán) 證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 )，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司 D。 按照 2020 年央行出臺(tái)的 。121 號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司 C 預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。而通常只需先期投入總投資額的 30％，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的 10％－ 30％。 在預(yù)付了土地出讓金，取得 “ 四證 ” 后，公司 D 即可申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司 C 或上市公司提供擔(dān)保。同 時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時(shí)，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的50％。由于上市公司對(duì) C 公司絕對(duì)控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。而這部分風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)又由銀行來承擔(dān)。 第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成 2／ 3 后才能進(jìn)入銷售階段，對(duì)購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期 項(xiàng)目建設(shè)等 (但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來這一塊 )。 在預(yù)售后不久，公司 A 即開始大幅度增資，其追加資金則