【正文】 低； 降低商務活動成本 ：配套優(yōu)越， 空中商務艙、國際會議中心、員工餐廳與商務酒樓 等，使商務交流省時省力，得心應手； 降低辦公能源成本 ：分戶精確計量的 中央空調(diào) ，消除公攤弊端；設(shè)施設(shè)備的極優(yōu)性能，減少維修維護，降低能耗，提高效率； 降低辦公風險成本 ：特設(shè) 兩套獨立市網(wǎng)電源供電系統(tǒng) ，再無停電之憂； 降低物業(yè)服務成本 ：“ 世邦魏理仕 ”提供全程 物管顧問 服務，物業(yè)服務費較之成都同檔次寫字樓低 30%。 入住客戶 48家世界 500強企業(yè)； 國內(nèi)外知名企業(yè)。 深訪投資客戶 ? 投資項目？購買原因？ 答：時代廣場寫字樓。購買主要原因是價格低（ 6500元 /m2），地段好，加之朋友專程到上海考察寫字樓的投資性后推薦購買。 ? 購買時對該項目哪一方面是不夠滿意的？ 答：立面不夠氣派、公共部分裝修材質(zhì)較差。物管人員形象、素質(zhì)不夠好。 ? 物業(yè)回報現(xiàn)狀？回報的構(gòu)成（提示被訪者：自用 /出租 /自然增值）和增幅是怎樣的？現(xiàn)在的回報滿意度？ 答：目前租金水平為 70元 /㎡ ，租金年付，時代廣場物管代為繳稅，稅率 %。實際租金回報 7%。自然增值較大，回報較滿意 。 （本項目平均租金為 60～ 75元 /㎡ ) ? 今后再次投資預期的回報值？ 答：預期投資房地產(chǎn)回報要到稅后 8%9%才考慮，因為變現(xiàn)能力比銀行理財產(chǎn)品差，風險比其大，理財產(chǎn)品回報 4%5%，如果稅后不到 8%，不如購買理財產(chǎn)品。 項目運營提示： 最大化利用地段價值； 保值增值由物業(yè)服務提升。 總建筑面積： ㎡ 建筑高度 ， 地上 23層，定位為配套性商業(yè)和寫字間 裙樓 1層到 3層主要為配套性商業(yè)層 11層至 23層為整層銷售樓層 ，主要提供給世界 500 強、國際國內(nèi)知名企業(yè) 大廈 13層為企業(yè)提供 4個多功能國際會議廳，擁有 4＋ 1同聲傳譯系統(tǒng)，帶視頻會議功能。 項目狀態(tài)：在售在建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 ? 典型項目－力寶大廈 項目運營提示： 背景優(yōu)勢引導銷售； 產(chǎn)品理念超過同級。 規(guī)劃總建筑面積： 143222㎡ 總平面將整個用地分為東西兩個地塊，其中西面為雙塔狀 辦公樓（ 1），東面為雙塔狀小戶型住宅樓（ 2），從而 圍合為一個整體。 以住宅用地年限為銷售利益點，成為投資熱點項目 項目狀態(tài)：在售在建 物業(yè)管理：第一太平維斯 ? 典型項目－商鼎國際 項目運營提示： 商務推廣理念到位； 售價制造投資需求。 ? 典型項目－威斯頓聯(lián)邦大廈 建筑面積： 46921m178。 項目定位為甲級智能寫字樓， 集精品商業(yè)中心、數(shù)碼會議中心等多功能于一體的 24小時服務的 綜合性國際商務大廈 。 大廈已有世界 500強企業(yè) 德國領(lǐng)事館、英美煙草公司、百威、奧林巴斯、美國福祿克公司 等知名企業(yè)入駐， 入駐率已達到 98%，是目前西南地區(qū)定位最高、設(shè)施最全、唯一同時具備 智能型和生態(tài)型 國際標準型專業(yè)商務樓。 項目狀態(tài)：已投入使用，租金 120元 /㎡ /月 項目運營提示： 全球化商務理念； 商務交流平臺概念。 典型項目運營提示總結(jié)： ? 強化區(qū)域、地段優(yōu)勢，交通優(yōu)勢； ? 強化產(chǎn)品品質(zhì)保障體系落實（產(chǎn)品配置及落地實施）； ? 具有市場影響力和先導性的商務理念； ? 后期服務保值增值運營體系。 項 目 價 值 認 知 2 ? 項目價值梳理 ? 核心競爭力 ? 項目定位界定 2－ 1 項目價值梳理 ? 項目區(qū)域 地鐵站點 政務中心 本案 中信大廈 新希望國際 新益州廣場 廣電大廈 水晶塔 問題 1—— 產(chǎn)品同質(zhì)化 機遇 1—— 成都城市的機遇 ? 中國開發(fā)投資潛力十強城市 ? 新經(jīng)濟實驗區(qū)，中西部戰(zhàn)略要地 問題 2—— 推廣同質(zhì)化 機遇 2—— 區(qū)域板塊的機遇 問題 3—— 客戶同質(zhì)化 機遇 3—— 投資導向轉(zhuǎn)化的機遇 ? 甲級定位，高端配置 ? 生態(tài)、科技、環(huán)保、人性化理念 ? 商務形象提升 ? 企業(yè)價值、物業(yè)價值、發(fā)展前景 ? 國內(nèi)外知名企業(yè) ? 實力投資客戶 ? 國際化大都市發(fā)展前景 ? 政務中心、地鐵中轉(zhuǎn) ? 商務產(chǎn)品投資趨勢 ? 城南新中心、地鐵物業(yè)投資前景 ? 項目價值思考 核心價值關(guān)鍵詞 □ 國際城南總部經(jīng)濟核心區(qū) □ 地鐵換乘中心商務物業(yè) □ 新 CBD公園式生態(tài)商務中心 □ 超甲級標準的軟硬件配置 核心： 政務體系發(fā)散行業(yè) 區(qū)域： 國際城南，政府南遷 品質(zhì)： 甲級寫字樓 規(guī)劃 2： 領(lǐng)事館區(qū) 交通： 三大干道、地鐵出口 規(guī)劃 1： 會展版塊 國際城南 ? 核心價值聚合體系 2－ 2 項目核心競爭力 核心競爭力 1: 城南公園式生態(tài)商務中心 來由 : 新益州城市公園大環(huán)境配套 科技財富中心的花園式生態(tài)辦公理念 核心競爭力 2： 成都商務便利與商務效率的新里程 2022“ 新里程 ” 商務效率提升計劃 支撐： 硬件配置 (層高 、 電梯 、 新風 、 建材 、 商務配套等 ) 軟性服務 核心競爭力 3： 超越意義的商務地標 城市價值 ： 西部大都會的大區(qū)域價值 ， 因強大的產(chǎn)業(yè)聚集力和商務吸引力 ， 而匯聚大量的龐大的資金流 、 人流 、 物流與信息流 。 區(qū)位 價值 ： 國際城南的核心區(qū)地段價值 ， 輻射 會展－城南市政辦公區(qū)區(qū)域 ， 匯聚城市最主要的交通 、 辦公 、 商務 、 商業(yè) 、 酒店 、 娛樂資源 ， 其商務資源的集約度和富集度使項目所在板塊的商務價值遠盛于其它區(qū)域 ， 并因此而具備超越時間的地段價值 。 核心競爭力 4: 地鐵換乘中心商務物業(yè) □ 本案所處的位置為成都地鐵重要的換乘中心 ， 且擁有最先實現(xiàn)的地鐵一號線的出口站 。 □ 通過地鐵的現(xiàn)實價值與未來價值 ， 凸顯項目的核心競爭力 。 2－ 3 項目定位界定 項目市場定位 /功能定位 ? 國際企業(yè)進軍西部的成都門戶 ? 成都企業(yè)邁向國際的巔峰平臺 ? 成都對接世紀機遇；成都寫