【正文】 中央空調(diào)， 全套家私， 3 萬(wàn)平米會(huì)所 390480平 米，豪華裝 修，超大戶(hù) 型設(shè)計(jì)、 米落地窗、 公共部位豪 華裝修，豪 宅感覺(jué)強(qiáng)烈 ★★★★★ 新綠園 受陽(yáng)光海岸 影響，有限 江景 社區(qū)內(nèi)歐式 皇家園林景 觀 新古典主義 里面，大氣 尊貴 —— 70180平 米，精裝 修，項(xiàng)目 除了品牌及 社區(qū)規(guī)模 外，缺乏豪 宅氣質(zhì) ★★★☆☆ 項(xiàng)目屬于第二梯隊(duì) 百萬(wàn)級(jí)豪宅 項(xiàng)目名稱(chēng) 在售均價(jià) 濱江 陽(yáng)光海岸 36000元 /平米 新綠園 2100028000元 /平米 創(chuàng)佳 MOHO 尚筑 17600元 /平米 萬(wàn)象城 29000元 /平米 東方潤(rùn)園 1000萬(wàn)元 /套 金基 曉廬 24000元 /平米 鳳凰城廣場(chǎng) 精裝 18000元 /平米 贊成 太和廣場(chǎng) 20220元 /平米 浙歐 尊寶大廈 20220元 /平米 金色海岸 (尾盤(pán) ) 2022萬(wàn) /套起 水岸帝景 (尾盤(pán) ) 2900039000元 /平米 景江城市花園 (尾盤(pán) ) 17000元 /平米 頂級(jí)豪宅：陽(yáng)光海岸 /金色海岸 一線(xiàn)江景，豪華裝修 豪宅：新綠園 /本案 局部江景，豪華裝修 中端豪宅：精裝修 缺乏景觀資源 千萬(wàn)豪宅（第一梯隊(duì)） 百萬(wàn)豪宅（第二梯隊(duì)） 普通豪宅（第三梯隊(duì)） 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 未來(lái)供應(yīng)分析 2022年下半年 2022年上半年 2022年下半年 濱江 陽(yáng)光海岸 綠城 新綠園 一期剩余 16套 二期剩余 25套 預(yù)計(jì)剩余不超出 10套 一期剩余 10套 二期剩余 48套 預(yù)計(jì)剩余 30套左右 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的供應(yīng)總套數(shù)預(yù)計(jì)在 40套左右，供應(yīng)量極少，這對(duì)本案的入市帶來(lái)極大機(jī)遇，但是，這僅僅是針對(duì)本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，整個(gè)錢(qián)江新城板塊未來(lái)仍有較大供應(yīng)量存在，因而 2022年下半年錢(qián)江新城地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。 S W O T ?區(qū)域未來(lái)得到市場(chǎng)認(rèn)可 ?產(chǎn)品力方面充分體現(xiàn)豪宅概念 ?江景資源及新塘河景觀資源 ?開(kāi)發(fā)商品牌知名度不高 ?9層以下產(chǎn)品資源利用不足 ?缺乏豪宅展示體驗(yàn)力度，豪宅 產(chǎn)品未充分得到市場(chǎng)認(rèn)同 ? 高端產(chǎn)品供需兩旺 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后期供應(yīng)量有限 ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)日益成熟，帶來(lái)客戶(hù)置業(yè)需求 ? 樓市后市不明朗，未來(lái)樓市存在危機(jī) ? 后期存在較大市場(chǎng)供應(yīng)量 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng) 我們的戰(zhàn)略 ： ?調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)力度，做足豪宅展示，體現(xiàn)豪宅風(fēng)范 ?抓住競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后期供應(yīng)不足的機(jī)遇，從第二梯隊(duì)向第一梯隊(duì)過(guò)度 ?充分利用景觀資源，結(jié)合資源體驗(yàn)豪宅生活 ?借勢(shì)區(qū)域大環(huán)境發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)快速去化，達(dá)成目標(biāo) 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里 項(xiàng)目 SWOT分析 水岸楓庭附加值打造 延續(xù)項(xiàng)目高品質(zhì) 引入管家式物業(yè)服務(wù) 英式管家服務(wù) =私人助理式服務(wù) +酒店式服務(wù) +保姆式服務(wù) “管家式服務(wù)體系”是根據(jù)物業(yè)綜合環(huán)境特點(diǎn)和管理幅度的要求，把社區(qū)劃分為若干管理區(qū)域后設(shè)置“一對(duì)一”事務(wù)管家， 業(yè)戶(hù)將需求直接告知所在區(qū)域的管家，由管家與各職能部門(mén)協(xié)調(diào)，全程跟進(jìn)，確保問(wèn)題圓滿(mǎn)解決，并就處理結(jié)果向業(yè)戶(hù)做跟蹤回訪(fǎng)，進(jìn)而承擔(dān)執(zhí)行這一問(wèn)題的直接責(zé)任。 業(yè)戶(hù)有任何需要物管公司解決的問(wèn)題和投訴，不必找管理處、找各部門(mén)，只需找“社區(qū)管家”就可以了，如果業(yè)戶(hù)認(rèn)為問(wèn)題解決得不好或不徹底，也可以直接找管家尋求解釋。管家和客服中心都有 24 小時(shí)服務(wù)電話(huà)，可滿(mǎn)足業(yè)主根據(jù)需要隨時(shí)提出的各種常規(guī)免費(fèi)服務(wù)和特約服務(wù)，也可根據(jù)業(yè)主對(duì)服務(wù)內(nèi)容的意見(jiàn)和建議，制定更為全面、細(xì)致、完善的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，對(duì)業(yè)主生活進(jìn)行全方位的呵護(hù)。 水岸楓庭客戶(hù)定位 從客戶(hù)角度出發(fā)的思考 全面了解高端客戶(hù)的需求與特質(zhì) 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶(hù)訴求策略 ?? 尋找本項(xiàng)目的切入點(diǎn) 從而制定項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已成交客戶(hù)特征 高端豪宅客戶(hù)特征總結(jié) 目標(biāo)客群特征分析 從客戶(hù)特性研究入手 項(xiàng)目 陽(yáng)光海岸 新綠園 客戶(hù)來(lái)源 80％杭州戶(hù)口，其余以省內(nèi)為主 81％杭州戶(hù)口，其余省外比例略高于省內(nèi) 行業(yè)特征 實(shí)業(yè)為主，各行業(yè)私企業(yè)主均有， 自由職業(yè)或行業(yè)模糊的客戶(hù)比例最高，其次為外貿(mào)服裝行業(yè) 年齡特征 60年代為主，以 40歲上下比例最高 3050歲為主，其中 40－50歲比例 43％ 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 自住為主，投資及作第二居所亦有一定比例 自住為主，看好地段發(fā)展前景 家庭結(jié)構(gòu) 一家三口 /四口 一家三口 /四口，部分三代同堂 下單最看重因素 江景、精裝修、戶(hù)型 未來(lái)市中心地段、江景、戶(hù)型 選擇戶(hù)型面積 躍層去化高于平均水平 大戶(hù)型去化速度快 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已成交客戶(hù)特征 豪宅客戶(hù)的需求面不同 但他們都是富豪 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已成交客戶(hù)分析，我們總結(jié)出了在錢(qián)江板塊豪宅的三個(gè)面 的需求，每一個(gè)客戶(hù)大都都有這方面的需求，只是側(cè)重點(diǎn)有所不同。 財(cái)富的保值： 對(duì)錢(qián)江新城的未來(lái)有非常大的期待，希望在錢(qián)江不斷成熟的情況下，實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的保值與升值 身心的放松 :通過(guò)離開(kāi)喧鬧的城市，放松自身的壓力，從復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系的束縛中擺脫，實(shí)現(xiàn)心靈上的一次凈化 尋找身份標(biāo)簽： 通過(guò)在錢(qián)江擁有一套豪宅，從而實(shí)現(xiàn)心里上的一次成就與滿(mǎn)足，并在朋友圈中建立一種優(yōu)越感 享受錢(qián)塘江景觀 :厭倦了城市的喧鬧與煩躁，希望在錢(qián)江新城尋找到一塊能夠調(diào)養(yǎng)身心的幽靜場(chǎng)所 符合自身省份的圈子 :與高端客戶(hù)為鄰，體現(xiàn)自己在圈子里的影響力；進(jìn)一步推動(dòng)自身的事業(yè) 洗錢(qián)的工具： 通過(guò)置業(yè)，從而純化自身的財(cái)富來(lái)源，并利用物業(yè)的升值使得財(cái)富實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 功能性需求 情感性需求 財(cái)富面需求 杭州富豪的三個(gè)進(jìn)化階段 以財(cái)富確定身份， 其核心價(jià)值是權(quán)利與財(cái)富占有欲，富豪們擺闊攀比，名貴奢華享受。不少企業(yè)家出身貧微，從小對(duì)物質(zhì)缺乏的體驗(yàn)使其在富有后開(kāi)始進(jìn)行補(bǔ)償性占有，這是窮奢極欲和缺乏“修養(yǎng)”的特征在一些企業(yè)家身上共存的原因。 第一個(gè)階段 第二個(gè)階段 以名譽(yù)來(lái)確定身份， 追求名利、名譽(yù)與身份地位，熱衷于成為人大代表、政協(xié)委員、 EMBA、名譽(yù)博士、協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)等等。隨著財(cái)富迅速積累。富豪們的生活開(kāi)始變得驕奢淫逸。 第三個(gè)階段 以品位來(lái)確定身份， 他們需要身心解放，需要對(duì)健康的占有，經(jīng)常參加游艇、高爾夫等高尚活動(dòng)，出入高尚沙龍社區(qū)。第三階段成為新時(shí)期財(cái)富群體的特征。經(jīng)過(guò)了驕奢淫逸的風(fēng)氣之后，現(xiàn)在要返樸歸真，從大俗返回大雅。 對(duì)象：男， 38歲，某著名外企高管。 氣質(zhì) 身份的標(biāo)簽 品質(zhì) 價(jià)值的體現(xiàn) 從生活方式 看杭州的隱富一族 江南憶，最憶是杭州。山寺月中尋桂子，郡亭枕上看潮頭，何日更重游 ? 是杭州人，高中畢業(yè)就隨著潮流飄洋過(guò)海，從此在異國(guó)一待就是 15年，當(dāng)逐漸習(xí)慣了那里異域色彩濃烈的民族宗教、精美絕倫的古典建筑、無(wú)處不在的浪漫激情后，心里始終念念不忘的卻是家鄉(xiāng)的山靈水秀，萬(wàn)種風(fēng)情。所以他回來(lái)了。 如今，在他這樣的一個(gè)人生高度，要的不再是僅有奢華的生活，低調(diào)而冷靜、 CBD氛圍和人文氣息同在也許才是他最看重的。貼近自然而又不遠(yuǎn)離文明的生活方式，簡(jiǎn)單卻又不失高貴，價(jià)值的體現(xiàn)不再僅限于金錢(qián)。 他對(duì)自己的生活描述是 ———— 牽著她，信步于西子湖畔，一帶碧痕，春雨如酒柳如煙，綠綢臥波，柳色正好。這山，這水，這城市都如她般細(xì)膩、溫婉。 那一出名為 《 印象西湖 》 的劇目，現(xiàn)代的燈光水幕配上美麗凄然的愛(ài)情故事，著實(shí)讓我思緒萬(wàn)千，感動(dòng)許久。 喜歡收集關(guān)于杭州的山水風(fēng)景畫(huà)，在國(guó)外的家里隨處可見(jiàn)，我的外國(guó)朋友對(duì)這樣的美景也贊嘆不已，時(shí)常叨念著要來(lái)中國(guó)，杭州。 龍井山上的群山茶莊是我最喜歡去的地方，那曾被乾隆皇帝寵幸的“十八棵”御茶，現(xiàn)在就歸那里的莊主照顧。用就近的虎溪泉水泡這一壺上好的明前龍井，醇美茶香滿(mǎn)唇滿(mǎn)頰。喜歡茶，喜歡龍井，當(dāng)然，這茶具也是我的最?lèi)?ài)了。 放眼翠綠的茶園 猶如聞到了這國(guó)飲的芬芳 空間 回歸的本真 獨(dú)享 低調(diào)的奢華 對(duì)象：男， 32歲，企業(yè)繼承人。 眾所周知，浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)一直領(lǐng)跑全國(guó)，有多個(gè)全國(guó)第一為證。這些有 95％是家族產(chǎn)業(yè)，而其中 95%的老板都愿意交給自己的孩子。年僅28的 ***就是杭州某大型民營(yíng)企業(yè)的第二代接班人，大學(xué)畢業(yè)后并沒(méi)有理所當(dāng)然的坐進(jìn)辦公室，做個(gè)副總裁之類(lèi)，而是進(jìn)了最苦最累的車(chē)間當(dāng)一名工人。他比任何人都用心，付出的努力、吃過(guò)的苦頭是別人的好幾倍，他知道自己將來(lái)要面對(duì)的是父輩用一生打下來(lái)的基業(yè)，超越父親昔日的成功是他唯一的目標(biāo)，為了讓這份家業(yè)繼續(xù)常青壯大，他說(shuō)他可以用一輩子的時(shí)間。 他的執(zhí)著讓他心甘情愿背負(fù)這巨大的壓力，少一點(diǎn)“驕”氣 ，多一點(diǎn)霸，氣；少一點(diǎn)浮躁，多一點(diǎn)務(wù)實(shí)；跨越屏障，超越未來(lái)，是他的人生諫言。 4年的時(shí)間，他從車(chē)間工人做到了副總裁，他傳統(tǒng)、嚴(yán)謹(jǐn)，沉穩(wěn)不出跳，推崇理性冷靜的處事方式，渾身散發(fā)著王者的氣勢(shì)，只是，他除了工作還是工作，在那些好不容易從工作中擠出來(lái)的時(shí)間里，他能做些什么呢？ 他對(duì)自己的生活描述是 ———— 盛年不重來(lái)，一日難再晨。及時(shí)當(dāng)勉勵(lì)，歲月不待人。 工作累了，我就會(huì)站在辦公室的大落地窗前，看著這個(gè)城市高樓林立，想著自己該如何超越這高速發(fā)展的節(jié)奏。 會(huì)議、決策、談判，我?guī)缀鯖](méi)有休息的時(shí)間，飛去大洋彼岸甚至不用倒時(shí)差就能直接進(jìn)入完美的工作狀態(tài)，在我的世界里沒(méi)有“失敗”這個(gè)詞語(yǔ)！ 難得有時(shí)間踏入高爾夫這樣休閑的運(yùn)動(dòng)，也是因?yàn)榕c某個(gè)大客戶(hù)接觸的需要。 我的私人圖書(shū)收藏，絕不亞于一個(gè)小型圖書(shū)館， 200平米空間，讓每一個(gè)參觀過(guò)的人都驚嘆不已，這樣的滿(mǎn)足感是我最大的享受！我可以擁有我想要的一切！ 收集格式各樣的名車(chē)，讓我有著無(wú)比的成