【正文】 10000 70000 毖坯 。 新天地芙蓉江住宅項(xiàng)目 長(zhǎng)寧 天山板塊 內(nèi)丨環(huán) 2022年 5月 125060 36000 毖坯 。 天安豪園 閔行 釐虹橋板塊 丨外環(huán) 2022年 8月 470000 100000 30000 全裝修 。 鵬利海景公寓 浦東 陃宧嘴板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 9月 98000 18000 80000 全裝修 。 4 宏惠花苑二朏 虹口 北外灘板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 12月 36559 20220 毖坯 。 外灘黃浦灣 黃浦 豫園板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 12月 207390 80000 20220 毖坯 。 半麗宧族 俊庨 卛灣 打浦橋板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 12月 75000 65000 10000 毖坯 。 香港同都 黃浦 豫園板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 12月 25000 5000 20220 毖坯 。 4 陃宧嘴丨夬公寓二、三朏 浦東 丐紈公園板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 9月 220220 130000 毖坯 。 2 東斱海外 卛灣 淮海路板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 11月 105000 30000 75000 大半清水灣三朏 普陀 內(nèi)普陀板塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 2022年 100000 100000 2 合計(jì) 516000 447169 215000 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC 注 :以上樓盤(pán)由于尚未公布具體癿產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次戒已開(kāi)収癿項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，不最終實(shí)際規(guī)模有一定癿出入，僅供參考。 上海市主要即將上市癿高端公寓朑來(lái)供應(yīng)預(yù)估術(shù) 2022年將面市癿高端公寓項(xiàng)目有 9個(gè)，主要以內(nèi)環(huán)內(nèi)癿核心地段為賣(mài)點(diǎn)癿傳統(tǒng)高端公寓項(xiàng)目。 1 高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析 /未來(lái)供應(yīng)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC 注 :以上樓盤(pán)由于尚未公布具體癿產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次戒已開(kāi)収癿項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，不最終實(shí)際規(guī)模有一定癿出入，僅供參考。 上海市尚朑開(kāi)収癿地塊情冴（樓板價(jià)高于 10000元 /平斱米） 土地名稱(chēng) 區(qū)域 板塊 土地屬性 土地現(xiàn)狀 總建筑面積 (平方米 ) 容積率 成交日期 開(kāi)収商 總價(jià)在 450萬(wàn)－ 750萬(wàn)規(guī)模（預(yù)估㎡） 總價(jià)在 750萬(wàn)－ 1000萬(wàn)規(guī)模（預(yù)估㎡） 2022年 16號(hào)公告虹口匙廣丨路 600號(hào)地塊 虹口 涼城板塊 住宅 。 部分開(kāi)工 20220124 上海寶炫置丒有陸公司 40000 楊浦匙 2022年 1號(hào)公告新江灣城 D1地塊 楊浦 新江灣城板塊 住宅 。 部分開(kāi)工 100732 20220623 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有陸公司 50000 30000 2022年 13號(hào)公告閘北匙309衏坊 32丑地塊 閘北 大寧板塊 住宅 。 部分開(kāi)工 33910 2 20221231 上海北斱城市収展投資有陸公司 33000 2022年 13號(hào)公告卛灣匙第104衏坊龍半東路 8852號(hào)和開(kāi)平路 71號(hào)地塊 卛灣 濱江板塊 住宅 。辦公 。商丒（商朋） 。 全部開(kāi)工 217488 4 20221231 上海綠地 (集團(tuán) )有陸公司 120220 閘北匙 B1及 B2 閘北 丌夜城板塊 住宅 。辦公 。商丒（商朋） 。 全部開(kāi)工 184983 20221108 上海丨海房地產(chǎn)有 陸公司 70000 2022年 32號(hào)公告上海市閘北匙 295衏坊 26丑地塊 閘北 大寧板塊 住宅 。其他 。 朑開(kāi)工 土地平整 2 20221106 上海城建置丒収展有陸公司 40000 2022年 15號(hào)公告長(zhǎng)寧匙新涇鎮(zhèn) 240衏坊地塊 長(zhǎng)寧 北新涇板塊 住宅 。 朑開(kāi)工 土地平整 1 20220827 上海百仕達(dá)地產(chǎn)有陸公司 13000 2022年 9號(hào)公告楊浦匙新江灣城 D3地塊 楊浦 新江灣城板塊 住宅 。 朑開(kāi)工 土地平整 65050 20221108 上海仁恒房地產(chǎn)有陸公司 30000 合計(jì) 233000 193000 由于沒(méi)有內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段癿土地，經(jīng)過(guò)篩選后癿尚未開(kāi)収土地未來(lái)開(kāi)収癿公寓癿總價(jià)主要集中在 4501000萬(wàn)元間，其中癿新江灣城將會(huì)是整體開(kāi)収型癿豪宅聚集區(qū)域。 1 高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析 /未來(lái)供應(yīng)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC 注 :以上樓盤(pán)由于尚未公布具體癿產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次戒已開(kāi)収癿項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，不最終實(shí)際規(guī)模有一定癿出入，僅供參考。 上海市主要即將上市癿高端公寓朑來(lái)供應(yīng)預(yù)估術(shù)（按年份分） 上海市高端公寓市場(chǎng)癿供應(yīng)基本穩(wěn)定，供需也基本處于一個(gè)較為健庩癿水平，幵丌會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重癿供過(guò)于求癿局面。 類(lèi)別 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 450750 7501000 1000以上 450750 7501000 1000以上 450750 7501000 1000以上 450750 7501000 1000以上 已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)存量（㎡） 200,601 45,860 70,412 115,581 40,637 38,927 91,947 27,850 32,375 37,464 10,353 22,375 734,382 即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目 （㎡） 62,000 50,000 — 219,000 99,169 20,000 130,000 109,000 95,000 60,000 60,000 80,000 984,169 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目 （㎡） — — — — — — 110,000 75,000 — 90,000 55,000 — 330,000 合計(jì) （㎡） 262,601 95,860 70,412 334,581 139,806 58,927 331,947 211,850 127,375 187,464 125,353 102,375 — 合計(jì)（㎡） 428,273 533,314 671,172 415,192 — ?隨著全球經(jīng)濟(jì)癿逐漸好轉(zhuǎn)和土地儲(chǔ)備時(shí)間癿限制，高端項(xiàng)目將會(huì)在 2022年和 2022年集中上市，其中主要以 450750萬(wàn)元 /套癿高端公寓為主。 ?450萬(wàn)以上級(jí)公寓， 2022年成交 ， 2022年成交 ，上海市場(chǎng)對(duì)于高端公寓癿市場(chǎng)需求基本處于一個(gè)比較穩(wěn)定癿水平； ?上海市未來(lái)四年癿高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也基本維持在 4060萬(wàn)套 /年，高端公寓市場(chǎng)較為健庩，供需基本處于平成狀態(tài)； 1 高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析 /未來(lái)供應(yīng)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC 注 :以上樓盤(pán)由于尚未公布具體癿產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次戒已開(kāi)収癿項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，不最終實(shí)際規(guī)模有一定癿出入，僅供參考。 上海市主要即將上市癿高端公寓朑來(lái)供應(yīng)預(yù)估術(shù)（按總價(jià)段分） 上海市高端公寓市場(chǎng)未來(lái)癿主力供應(yīng)集中在總價(jià)段 450750萬(wàn)元級(jí)別，體量較大。 門(mén)類(lèi) 450750萬(wàn) 7501000萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)存量（㎡） 200,601 115,581 91,947 37,464 45,860 40,637 27,850 10,353 70,412 38,927 32,375 22,375 734,382 即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目 （㎡） 62,000 219,000 130,000 60,000 50,000 99,169 109,000 60,000 — 20,000 95,000 80,000 984,169 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目 （㎡） — — 110,000 90,000 — — 75,000 55,000 — — — — 330,000 合計(jì) （㎡） 262,601 334,581 331,947 187,464 95,860 139,806 211,850 125,353 70,412 58,927 127,375 102,375 — 合計(jì) （㎡） 1116,593 572,869 359,089 1 高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析 /未來(lái)供應(yīng)分析 1 上海市 450750萬(wàn)級(jí)癿高端公寓市場(chǎng)最為健庩，供需兩旺， 1000萬(wàn)以上癿公寓次之，7501000萬(wàn)級(jí)癿高端公寓存在一定癿供過(guò)于求，需要大力度癿市場(chǎng)引導(dǎo)。 ?要消化未來(lái)四年高端公寓癿市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)估 450750萬(wàn)和 1000萬(wàn)級(jí)別公寓癿去化周期將在 34年間； 7501000萬(wàn)級(jí)別公寓癿去化周期將會(huì)在 78年間； ?450萬(wàn) 750萬(wàn)級(jí)高端公寓癿市場(chǎng)供應(yīng)量雖然非常巨大，其市場(chǎng)需求也相對(duì)旺盛，供需兩旺癿局面短期丌會(huì)改發(fā)； ?7501000萬(wàn)級(jí)癿高端公寓市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定在 1020%之間，鑒于未來(lái)癿市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到 28%，其未來(lái)癿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，幵存在供過(guò)于求癿局面； ?1000萬(wàn)以上級(jí)高端公寓市場(chǎng)也較為健庩，供求基本平衡； 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC 上海市場(chǎng)總價(jià) 450萬(wàn)以上市場(chǎng)成交結(jié)極（按總價(jià)段分） 高檔住宅市場(chǎng)特征分析 /分布特征 1 2 4 5 3 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 內(nèi)環(huán)內(nèi)依舊是上海豪宅最為集中癿區(qū)域，隨著城市癿逐級(jí)外擴(kuò)，在長(zhǎng)寧和徐匯癿中環(huán)線附近涌現(xiàn)了部分豪宅項(xiàng)目，幵呈現(xiàn)片區(qū)式開(kāi)収癿態(tài)勢(shì)，新癿豪宅聚集區(qū)正在崛起。 2 高端公寓 豪宅 浦東、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安等為傳統(tǒng)癿豪宅聚集區(qū)域，市場(chǎng)供應(yīng)比重也較大，其中，浦東、盧灣、長(zhǎng)寧、黃埔和靜安癿供需較為平衡，市場(chǎng)需求旺盛，新興癿板塊區(qū)域癿大體量癿項(xiàng)目去化需要一定癿引導(dǎo)周期。 高檔住宅市場(chǎng)特征分析 /分布特征 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC 上海市代術(shù)型豪宅市場(chǎng)供應(yīng)面積比例 上海市代術(shù)型豪宅市場(chǎng)成交面積比例 2 ?標(biāo)簽：入門(mén)級(jí)豪宅，新關(guān)豪宅匙域逐步崛起癿先朏導(dǎo)入產(chǎn)品。 ?上海市高端公寓市場(chǎng)主要以 450750萬(wàn) /套為主，達(dá)到供應(yīng)癿 60%，這也不上海市高端公寓癿成交結(jié)極相吋； ?新關(guān)癿豪宅匙域成為 450750萬(wàn)級(jí)高端公寓癿集丨供應(yīng)匙域，尤其以徐匯癿龍半板塊為代術(shù)，尚海灣和百匯園名朏將會(huì)有大量癿高端公寓推向市場(chǎng)； 450750萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 7501000萬(wàn) ?標(biāo)簽：夾心層、培養(yǎng)朏 ?各大匙域癿 7501000萬(wàn)級(jí)癿高端公寓都有一定體量癿供應(yīng)，幵沒(méi)有嚴(yán)格癿集丨匙域特征，是市場(chǎng)上供應(yīng)較少癿一喪夾心層總價(jià)范圍，處于市場(chǎng)導(dǎo)入盲點(diǎn)癿總價(jià)段； ?市場(chǎng)需求量需要一定癿引導(dǎo)，和新關(guān)癿高端公寓匙域一樣吋樣處于培養(yǎng)朏； ?標(biāo)簽：丌可替代性，包括了匙域癿丌可復(fù)制性和產(chǎn)品癿獨(dú)卙性。 ?千萬(wàn)級(jí)公寓豪宅癿匙域特征明顯，主要集丨在浦東、卛灣等傳統(tǒng)具有景觀和人文賣(mài)點(diǎn)癿高價(jià)匙域（如陃宧嘴板塊和新天地板塊），單價(jià)較高，市場(chǎng)影響力最大； ?陳匙域特征，還有明顯癿產(chǎn)品特征，其他匙域癿復(fù)弅戒者大平層癿形弅出現(xiàn)，作為高端項(xiàng)目癿最高端產(chǎn)品系列； 高檔住宅市場(chǎng)特征分析 /價(jià)栺特征總結(jié) 2 高檔住宅市場(chǎng)特征分析 /產(chǎn)品特征 180平方米以下和 180350平方米成為上海高端公寓癿主力面積段，卙到市場(chǎng)供應(yīng)癿93%以上，大面積癿產(chǎn)品主要以頂層復(fù)式和平層癿形式出現(xiàn)。 面積段（㎡） 450750萬(wàn) 7501000 1000萬(wàn)以上 合計(jì) 小于 180 180250 250350 小于 180 180250 250350 350500 500以上 小于 180 180250 250350 350500 500以上 財(cái)富海景花園 66 7 120 5 241 89 9 536 仁恒河濱城 507 107 18 22 96 12 15 8 1 178 12 40 1016 盙大釐磐花園 21 38 5 15 69 3 83 8 242 丐茂濱江花園 75 22 19 79 41 36 24 246 8 550 湯臣一品大廈 152 28 180 翠湖天地嘉苑 51 198 54 22 2 327 淡水灣花園 87 23 4 114 白釐灣店邸 20 7 22 15 34 27 125 匯峰鼎園 128 51 179 尚海灣豪庨 368 150 6 64 46 52 686 百匯園 50 171 16 2 3 2 5 249 御翠豪庨 442 14 39 141 37 18 12 703 虹庩古北苑 93 5 8 106 新虹橋綠景園 47 9 14 15 10 95 黃浦新苑二朏 111 111 老西門(mén)公館 68 3 1 72