【正文】 待售企業(yè)。（一）收購作業(yè)圖 財務狀況如何？現(xiàn)金流通?控制程序？成功收購的概率？通過收購是否符合計劃目標利潤目標？投資回收率目標？增長率目標？協(xié)作目標？經(jīng)營質(zhì)量？適應性？一般適合性企業(yè)的市場業(yè)務成就是否可以接受?市場業(yè)務地位？市場占有率？產(chǎn)品及其獨有銷售特點價格政策?分配渠道－質(zhì)量及信譽銷售力量－效率及信譽信息交流有效性業(yè)務市場審定視作落選對象在收購分析中，市場業(yè)務審定與財務狀況分析相當關鍵。（二）飯店狀況分析可以分為七個工作板：飯店企業(yè)購并宏觀環(huán)境評估工作板市場營銷環(huán)境有三個層次，一是內(nèi)部環(huán)境；二是行業(yè)環(huán)境；三是宏觀環(huán)境，它是既不能被影響，也不能被控制。 位置和社區(qū)分析工作板位置和社區(qū)分析是一個兩步的過程。第一步先出來一個總體形象，它包括社區(qū)的資源；第二步是對社區(qū)的趨向和他們所帶來的影響進行評估。 主要竟爭對手分析工作板對社區(qū)中分享目標市場的競爭對手進行分析，以求本企業(yè)在該目標市場中占據(jù)較大的市場份額。關鍵是要了解競爭對手的優(yōu)缺點，本企業(yè)與之相比的缺點是什么。 老客戶分析工作板 潛在客戶分析工作板這是對飯店目標市場的研究。 服務分析工作板 以鞏固已有的受歡迎并有利可圖的服務項目，二是可以增加新的項目以吸引更多的客戶。 市場營銷計劃工作板以提高市場營銷計劃的有效性三、展店評估體系 （一）展店商務條件基本資料：企 業(yè) 概 要 及 銷 售 情 況備 注企 業(yè) 性 質(zhì)開 業(yè) 時 間企業(yè)詳細地理環(huán)境占地面積（m2）使用面積（m2）員工情況管理者定 員 總 額平均月薪（元）是否參加社會保險員工定 員 總 額平均月薪（元）是否參加社會保險企業(yè)銷售情況企業(yè)年營業(yè)收入年營業(yè)成本%年營業(yè)費用廣告宣傳費能源費修繕費培訓費其他費用客房收入（萬元/年）出租率%平均房價餐飲收入（萬元/年）人均消費上座率%毛利率%其它收入（萬元/年）占總營業(yè)收入%人 均 費 用客源構成長包%散客%會議%團隊%加入行業(yè)業(yè)務網(wǎng)絡（訂房中心或旅行社）具體合作單位有：接待條件：企 業(yè) 服 務 設 施 及 收 費 標 準備 注客房部分種 類套房標準間單人間會議室數(shù) 量面 積門市價團隊優(yōu)惠價會議餐廳部分中餐廳西餐廳咖啡廳大堂吧數(shù) 量座 位面積（m2）前廳部分商務中心位置使用面積功 能復印打字傳真代售機票代售火車票商品部位置使用面積工藝品代售藥品代售書報辦郵寄電腦收銀附：建筑結構（照片若干）其他事項：企 業(yè) 硬 件 設 施 保 證 系 統(tǒng)備 注采暖系統(tǒng)能 源 設 備鍋爐（臺）廠家型 號投入使用日期燃燒方式燃油燃氣燃煤運載設備電梯（臺）廠家型號負荷投入使用時間更新時間電梯保養(yǎng)大修中修小修生活服務設備中 央 空 調(diào)風 機 盤 管數(shù)量（臺）型 號投入使用時間更新日期廠家型號投入使用日期更新日期冷 庫 設 備使用面積廠 家投入使用日期更新日期洗 衣 設 備干洗機（臺）水洗機（臺）甩干機（臺）軋平機（臺）投入使用日期更新日期干洗水洗甩干軋平干洗水洗甩干軋平有無計算機管理系統(tǒng)餐廚供燃方式工作站（臺/數(shù)）硬件系統(tǒng)軟件系統(tǒng)軟件更新情況管道煤氣燃 油煤氣罐通訊設備系統(tǒng)防火安全系統(tǒng)電腦操作人工操作國際國內(nèi)長途中繼線數(shù)量自動報警煙感自動噴淋電視監(jiān)控電 視 音 樂 系 統(tǒng)背景音樂有線電視閉路電視衛(wèi)星接收（二）展店地理位置及商圈分析圖（三公里范圍內(nèi)酒店商圈分析）（三）基本圖片展示（外觀、內(nèi)部設備、總臺等）（四）展店條件評估表 租期（租賃期限以15為標準，不得低于10年，租期越長得分越高）權重比15%租期10年12年15年18年20年得分3691215 租金（租金調(diào)幅以每年3—2%作為標準，不超過3%，租金調(diào)幅越少得分越高）權重比30%租金調(diào)幅4（含）3%3（含）2%2（含）1%1（含）0%0%得分612182430 押金期數(shù)（以2個月為標準，最高不超過5個月，押金期數(shù)越小得分越高）權重比10%押金期數(shù)5個月4個月3個月2個月1個月得分246810 員工人數(shù)（以150人為標準，最高不超過200人，員工人數(shù)越少得分越高）權重比10%員工人數(shù)200180150130100得分246810免租約期限（免租約期限以3個月為標準，最低不得低于1個月，免租約期越多得分越高）權重比35%免租期1個月2個月3個月4個月5個月或以上得分714212835標準得分56本案例得分（五）競爭對手調(diào)查表名稱：地址：電話號碼：業(yè)主：經(jīng)理：臨近項目到達最小時間接近性可見性優(yōu)點缺點比較商業(yè)區(qū)主要雇主高速公路飛機場城郊購物中心其他購物區(qū)飯店區(qū)吸引物大學/學院醫(yī)院/醫(yī)療機構其他所服務的目標市場評 論優(yōu)點缺點比較客房餐飲會議目標市場1目標市場2市場營銷活動評 論優(yōu)缺點廣告銷售促進人員推銷公共關系旅游貿(mào)易（六）立地條件調(diào)查表位 置 和 社 區(qū) 分 析趨 勢影 響人口特征人口規(guī)模年齡結構收入結構信仰結構性別結構職業(yè)結構居住規(guī)模結構多人家庭交通運輸系統(tǒng)和設施飛機場高速公路公共汽車站其他吸引游客的景點和娛樂設施可進入性健康設施醫(yī)院醫(yī)藥/牙醫(yī)中心家庭看護中心教育設施大學高中初中商貿(mào)學校各類培訓中心新聞媒體報社廣播電臺電視臺新聞人物（七）營業(yè)額預估表指標體系客房數(shù)月入住率房價預估月營業(yè)額數(shù)值（八）投資評估表營業(yè)費用金額人員工資租金水電費廣告費修繕費管理費指標體系預付總成本平均房價客房出租率總營業(yè)收入投資利潤率金額（九）評價總報告四、展店合同范本酒店委托管理合同本合同雙方為：_______________________（以下簡稱“甲方”），是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國________市________路_______號。________________________管理公司（以下簡稱“乙方”），是根據(jù) 法律注冊及存在的公司，法定地址：______________________________________。雙方同意訂立合同如下： 第1條 定 義 經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關之附加或更改文件時，有以下之定義。 酒店——應解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝潢設置及營業(yè)設備，其細則詳列在后，酒店又應解釋為依據(jù)本合同而產(chǎn)生之營業(yè)運作。 工程地址——應解釋為大約有＿＿＿平方米之工地，位于_____市_________路______號及一部分房屋，如附表（一）之地圖所示，在其上將會建成“酒店以及所有主動或被動之附屬建筑物”。 建筑物——應解釋為所有在性質(zhì)上或指定上視為地產(chǎn)物業(yè)的樓房及設施，以及包括所有為該等樓房及設施所設之設備，例如：熱力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，所有水管類裝置和電器設備，戶外及戶內(nèi)之標志，升降機等等。 家私，——應解釋為所有家私、裝置、辦公室設備、裝備（無論固定或可移動、包括地毯和墻身裝修），廚房、酒吧、洗燙設備、電話設備、浴室水設備、物料運送設備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設備和物資（指使用年限一年以上，單位價值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn)）。 ——應解釋為一般用于酒店營業(yè)運作之小件，例如：金屬物品、被單、臺布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內(nèi)，單件價值人民幣八百元以下的低值易耗品購置，具體劃分標準按旅游、飲食服務企業(yè)會計制度。 統(tǒng)一制度——應解釋為乙方所采用之旅游、飲食服務企業(yè)會計制度 會計年度——應解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個月期間，第一會計年度應由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止。 獨立公共會計師——應解釋為按中華人民共和國法律規(guī)定在中國注冊的中國注冊會計師。 ——應解釋為任何直接或間接發(fā)生于酒店經(jīng)營之全部收入，包括所有房間總銷售、食物或飲料銷售、服務費等其他酒店操作及其設備使用費等等?！獱I業(yè)毛利應解釋為每一會計年度（或其一部分）之總收入額與酒店營業(yè)支出之差額。 營業(yè)支出——應依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項目： （1）薪俸，費用和工資，以及其他常規(guī)的或時有的，為酒店營業(yè)員工派發(fā)之其它款項，包括總經(jīng)理，以及任何員工福利和糧款費用，起居住所、交通、員工 膳食、其它雜項福利，因上述薪俸之有關法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應付款項或稅項。 （2）為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。 （3）依據(jù)當?shù)亟?jīng)驗，經(jīng)董事會批準的實際發(fā)生的呆賬。 （4）因酒店營業(yè)有關雇用之獨立公共會計師以及用酒店之需要而聘請的法律顧問費用。 （5）。 （6）。 （7）所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設備，購入和更換之開支。 （8）所有廣告、業(yè)務推廣和公共關系開支。 （9）。 （10）因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設施費用支出。 （11）付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費用及開支和預定費用。 （12）為維持酒店之良好操作狀況而產(chǎn)生之修葺、保養(yǎng)及更換費用，均列入營業(yè)支出。 （13）一般情況下由酒店或由乙方在酒店所產(chǎn)生之營業(yè)費用。 （14）為酒店營業(yè)任何直接稅項、牌照費的繳付。 ——下列項目應解釋為“獨立費用”，不應包括在“營業(yè)支出” 之內(nèi)。 （1）酒店裝飾、固定附屬裝置和設備的折舊。 （2）本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項。 （3）本酒店土地使用費。 （4）開業(yè)前支出的攤銷。 （5）。 （6）由業(yè)主委任的審計師、律師和其他專業(yè)顧問費和任何特別費用。 （7）獎勵性管理費。 （8）甲方所得稅，固定資產(chǎn)稅。 開房率應解釋為酒店實際出租了的客房數(shù)除以酒店可供出租的客房數(shù)的百分比。 。 （1）戰(zhàn)爭、侵略、反叛、革命、暴動及內(nèi)戰(zhàn)。 （2）政府以統(tǒng)治者身份所