【正文】 待售企業(yè)。（一）收購作業(yè)圖 財(cái)務(wù)狀況如何？現(xiàn)金流通?控制程序？成功收購的概率？通過收購是否符合計(jì)劃目標(biāo)利潤目標(biāo)？投資回收率目標(biāo)？增長率目標(biāo)？協(xié)作目標(biāo)？經(jīng)營質(zhì)量？適應(yīng)性？一般適合性企業(yè)的市場業(yè)務(wù)成就是否可以接受?市場業(yè)務(wù)地位？市場占有率？產(chǎn)品及其獨(dú)有銷售特點(diǎn)價(jià)格政策?分配渠道－質(zhì)量及信譽(yù)銷售力量－效率及信譽(yù)信息交流有效性業(yè)務(wù)市場審定視作落選對象在收購分析中，市場業(yè)務(wù)審定與財(cái)務(wù)狀況分析相當(dāng)關(guān)鍵。（二）飯店?duì)顩r分析可以分為七個(gè)工作板：飯店企業(yè)購并宏觀環(huán)境評估工作板市場營銷環(huán)境有三個(gè)層次，一是內(nèi)部環(huán)境；二是行業(yè)環(huán)境；三是宏觀環(huán)境，它是既不能被影響，也不能被控制。 位置和社區(qū)分析工作板位置和社區(qū)分析是一個(gè)兩步的過程。第一步先出來一個(gè)總體形象，它包括社區(qū)的資源；第二步是對社區(qū)的趨向和他們所帶來的影響進(jìn)行評估。 主要竟?fàn)帉κ址治龉ぷ靼鍖ι鐓^(qū)中分享目標(biāo)市場的競爭對手進(jìn)行分析，以求本企業(yè)在該目標(biāo)市場中占據(jù)較大的市場份額。關(guān)鍵是要了解競爭對手的優(yōu)缺點(diǎn)，本企業(yè)與之相比的缺點(diǎn)是什么。 老客戶分析工作板 潛在客戶分析工作板這是對飯店目標(biāo)市場的研究。 服務(wù)分析工作板 以鞏固已有的受歡迎并有利可圖的服務(wù)項(xiàng)目，二是可以增加新的項(xiàng)目以吸引更多的客戶。 市場營銷計(jì)劃工作板以提高市場營銷計(jì)劃的有效性三、展店評估體系 （一）展店商務(wù)條件基本資料：企 業(yè) 概 要 及 銷 售 情 況備 注企 業(yè) 性 質(zhì)開 業(yè) 時(shí) 間企業(yè)詳細(xì)地理環(huán)境占地面積（m2）使用面積（m2）員工情況管理者定 員 總 額平均月薪（元）是否參加社會保險(xiǎn)員工定 員 總 額平均月薪（元）是否參加社會保險(xiǎn)企業(yè)銷售情況企業(yè)年?duì)I業(yè)收入年?duì)I業(yè)成本%年?duì)I業(yè)費(fèi)用廣告宣傳費(fèi)能源費(fèi)修繕費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)其他費(fèi)用客房收入（萬元/年）出租率%平均房價(jià)餐飲收入（萬元/年）人均消費(fèi)上座率%毛利率%其它收入（萬元/年）占總營業(yè)收入%人 均 費(fèi) 用客源構(gòu)成長包%散客%會議%團(tuán)隊(duì)%加入行業(yè)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)（訂房中心或旅行社）具體合作單位有：接待條件：企 業(yè) 服 務(wù) 設(shè) 施 及 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注客房部分種 類套房標(biāo)準(zhǔn)間單人間會議室數(shù) 量面 積門市價(jià)團(tuán)隊(duì)優(yōu)惠價(jià)會議餐廳部分中餐廳西餐廳咖啡廳大堂吧數(shù) 量座 位面積（m2）前廳部分商務(wù)中心位置使用面積功 能復(fù)印打字傳真代售機(jī)票代售火車票商品部位置使用面積工藝品代售藥品代售書報(bào)辦郵寄電腦收銀附：建筑結(jié)構(gòu)（照片若干）其他事項(xiàng)：企 業(yè) 硬 件 設(shè) 施 保 證 系 統(tǒng)備 注采暖系統(tǒng)能 源 設(shè) 備鍋爐（臺）廠家型 號投入使用日期燃燒方式燃油燃?xì)馊济哼\(yùn)載設(shè)備電梯（臺）廠家型號負(fù)荷投入使用時(shí)間更新時(shí)間電梯保養(yǎng)大修中修小修生活服務(wù)設(shè)備中 央 空 調(diào)風(fēng) 機(jī) 盤 管數(shù)量（臺）型 號投入使用時(shí)間更新日期廠家型號投入使用日期更新日期冷 庫 設(shè) 備使用面積廠 家投入使用日期更新日期洗 衣 設(shè) 備干洗機(jī)（臺）水洗機(jī)（臺）甩干機(jī)（臺）軋平機(jī)（臺）投入使用日期更新日期干洗水洗甩干軋平干洗水洗甩干軋平有無計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)餐廚供燃方式工作站（臺/數(shù)）硬件系統(tǒng)軟件系統(tǒng)軟件更新情況管道煤氣燃 油煤氣罐通訊設(shè)備系統(tǒng)防火安全系統(tǒng)電腦操作人工操作國際國內(nèi)長途中繼線數(shù)量自動報(bào)警煙感自動噴淋電視監(jiān)控電 視 音 樂 系 統(tǒng)背景音樂有線電視閉路電視衛(wèi)星接收（二）展店地理位置及商圈分析圖（三公里范圍內(nèi)酒店商圈分析）（三）基本圖片展示（外觀、內(nèi)部設(shè)備、總臺等）（四）展店條件評估表 租期（租賃期限以15為標(biāo)準(zhǔn)，不得低于10年，租期越長得分越高）權(quán)重比15%租期10年12年15年18年20年得分3691215 租金（租金調(diào)幅以每年3—2%作為標(biāo)準(zhǔn)，不超過3%，租金調(diào)幅越少得分越高）權(quán)重比30%租金調(diào)幅4（含）3%3（含）2%2（含）1%1（含）0%0%得分612182430 押金期數(shù)（以2個(gè)月為標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過5個(gè)月，押金期數(shù)越小得分越高）權(quán)重比10%押金期數(shù)5個(gè)月4個(gè)月3個(gè)月2個(gè)月1個(gè)月得分246810 員工人數(shù)（以150人為標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過200人，員工人數(shù)越少得分越高）權(quán)重比10%員工人數(shù)200180150130100得分246810免租約期限（免租約期限以3個(gè)月為標(biāo)準(zhǔn)，最低不得低于1個(gè)月，免租約期越多得分越高）權(quán)重比35%免租期1個(gè)月2個(gè)月3個(gè)月4個(gè)月5個(gè)月或以上得分714212835標(biāo)準(zhǔn)得分56本案例得分（五）競爭對手調(diào)查表名稱：地址：電話號碼：業(yè)主：經(jīng)理：臨近項(xiàng)目到達(dá)最小時(shí)間接近性可見性優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)比較商業(yè)區(qū)主要雇主高速公路飛機(jī)場城郊購物中心其他購物區(qū)飯店區(qū)吸引物大學(xué)/學(xué)院醫(yī)院/醫(yī)療機(jī)構(gòu)其他所服務(wù)的目標(biāo)市場評 論優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)比較客房餐飲會議目標(biāo)市場1目標(biāo)市場2市場營銷活動評 論優(yōu)缺點(diǎn)廣告銷售促進(jìn)人員推銷公共關(guān)系旅游貿(mào)易（六）立地條件調(diào)查表位 置 和 社 區(qū) 分 析趨 勢影 響人口特征人口規(guī)模年齡結(jié)構(gòu)收入結(jié)構(gòu)信仰結(jié)構(gòu)性別結(jié)構(gòu)職業(yè)結(jié)構(gòu)居住規(guī)模結(jié)構(gòu)多人家庭交通運(yùn)輸系統(tǒng)和設(shè)施飛機(jī)場高速公路公共汽車站其他吸引游客的景點(diǎn)和娛樂設(shè)施可進(jìn)入性健康設(shè)施醫(yī)院醫(yī)藥/牙醫(yī)中心家庭看護(hù)中心教育設(shè)施大學(xué)高中初中商貿(mào)學(xué)校各類培訓(xùn)中心新聞媒體報(bào)社廣播電臺電視臺新聞人物（七）營業(yè)額預(yù)估表指標(biāo)體系客房數(shù)月入住率房價(jià)預(yù)估月營業(yè)額數(shù)值（八）投資評估表營業(yè)費(fèi)用金額人員工資租金水電費(fèi)廣告費(fèi)修繕費(fèi)管理費(fèi)指標(biāo)體系預(yù)付總成本平均房價(jià)客房出租率總營業(yè)收入投資利潤率金額（九）評價(jià)總報(bào)告四、展店合同范本酒店委托管理合同本合同雙方為：_______________________（以下簡稱“甲方”），是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國________市________路_______號。________________________管理公司（以下簡稱“乙方”），是根據(jù) 法律注冊及存在的公司，法定地址：______________________________________。雙方同意訂立合同如下： 第1條 定 義 經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關(guān)之附加或更改文件時(shí)，有以下之定義。 酒店——應(yīng)解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝潢設(shè)置及營業(yè)設(shè)備，其細(xì)則詳列在后，酒店又應(yīng)解釋為依據(jù)本合同而產(chǎn)生之營業(yè)運(yùn)作。 工程地址——應(yīng)解釋為大約有＿＿＿平方米之工地，位于_____市_________路______號及一部分房屋，如附表（一）之地圖所示，在其上將會建成“酒店以及所有主動或被動之附屬建筑物”。 建筑物——應(yīng)解釋為所有在性質(zhì)上或指定上視為地產(chǎn)物業(yè)的樓房及設(shè)施，以及包括所有為該等樓房及設(shè)施所設(shè)之設(shè)備，例如：熱力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，所有水管類裝置和電器設(shè)備，戶外及戶內(nèi)之標(biāo)志，升降機(jī)等等。 家私，——應(yīng)解釋為所有家私、裝置、辦公室設(shè)備、裝備（無論固定或可移動、包括地毯和墻身裝修），廚房、酒吧、洗燙設(shè)備、電話設(shè)備、浴室水設(shè)備、物料運(yùn)送設(shè)備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設(shè)備和物資（指使用年限一年以上，單位價(jià)值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn)）。 ——應(yīng)解釋為一般用于酒店?duì)I業(yè)運(yùn)作之小件，例如：金屬物品、被單、臺布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內(nèi)，單件價(jià)值人民幣八百元以下的低值易耗品購置，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)按旅游、飲食服務(wù)企業(yè)會計(jì)制度。 統(tǒng)一制度——應(yīng)解釋為乙方所采用之旅游、飲食服務(wù)企業(yè)會計(jì)制度 會計(jì)年度——應(yīng)解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個(gè)月期間，第一會計(jì)年度應(yīng)由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止。 獨(dú)立公共會計(jì)師——應(yīng)解釋為按中華人民共和國法律規(guī)定在中國注冊的中國注冊會計(jì)師。 ——應(yīng)解釋為任何直接或間接發(fā)生于酒店經(jīng)營之全部收入，包括所有房間總銷售、食物或飲料銷售、服務(wù)費(fèi)等其他酒店操作及其設(shè)備使用費(fèi)等等?！獱I業(yè)毛利應(yīng)解釋為每一會計(jì)年度（或其一部分）之總收入額與酒店?duì)I業(yè)支出之差額。 營業(yè)支出——應(yīng)依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項(xiàng)目： （1）薪俸，費(fèi)用和工資，以及其他常規(guī)的或時(shí)有的，為酒店?duì)I業(yè)員工派發(fā)之其它款項(xiàng)，包括總經(jīng)理，以及任何員工福利和糧款費(fèi)用，起居住所、交通、員工 膳食、其它雜項(xiàng)福利，因上述薪俸之有關(guān)法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應(yīng)付款項(xiàng)或稅項(xiàng)。 （2）為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。 （3）依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)，經(jīng)董事會批準(zhǔn)的實(shí)際發(fā)生的呆賬。 （4）因酒店?duì)I業(yè)有關(guān)雇用之獨(dú)立公共會計(jì)師以及用酒店之需要而聘請的法律顧問費(fèi)用。 （5）。 （6）。 （7）所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設(shè)備，購入和更換之開支。 （8）所有廣告、業(yè)務(wù)推廣和公共關(guān)系開支。 （9）。 （10）因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設(shè)施費(fèi)用支出。 （11）付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費(fèi)用及開支和預(yù)定費(fèi)用。 （12）為維持酒店之良好操作狀況而產(chǎn)生之修葺、保養(yǎng)及更換費(fèi)用，均列入營業(yè)支出。 （13）一般情況下由酒店或由乙方在酒店所產(chǎn)生之營業(yè)費(fèi)用。 （14）為酒店?duì)I業(yè)任何直接稅項(xiàng)、牌照費(fèi)的繳付。 ——下列項(xiàng)目應(yīng)解釋為“獨(dú)立費(fèi)用”，不應(yīng)包括在“營業(yè)支出” 之內(nèi)。 （1）酒店裝飾、固定附屬裝置和設(shè)備的折舊。 （2）本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項(xiàng)。 （3）本酒店土地使用費(fèi)。 （4）開業(yè)前支出的攤銷。 （5）。 （6）由業(yè)主委任的審計(jì)師、律師和其他專業(yè)顧問費(fèi)和任何特別費(fèi)用。 （7）獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)。 （8）甲方所得稅，固定資產(chǎn)稅。 開房率應(yīng)解釋為酒店實(shí)際出租了的客房數(shù)除以酒店可供出租的客房數(shù)的百分比。 。 （1）戰(zhàn)爭、侵略、反叛、革命、暴動及內(nèi)戰(zhàn)。 （2）政府以統(tǒng)治者身份所