【正文】 房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。 操作步驟2：項(xiàng)目條件分析 ．充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作； ．充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力； ．“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 ．以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合； ．以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象； ．優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。 S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段——位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對(duì)10000㎡文化廣場(chǎng)。 交通——康王路正式啟用，南北交通提升，將促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展。 人流——日均流量高達(dá)3050萬(wàn)人次。 旅游文化——古跡名勝眾多，西關(guān)風(fēng)情文化已成為十大旅游景點(diǎn)之一，旅游優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 政策——旅游帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)是政府對(duì)步行街的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。 W——項(xiàng)目劣勢(shì) 區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化——以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)為主，產(chǎn)業(yè)形象較亂，對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營(yíng)及外區(qū)消費(fèi)購(gòu)物缺乏吸引力。 面積——項(xiàng)目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。 配套——停車(chē)場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)，物流等硬件設(shè)施有待完善。 O——項(xiàng)目機(jī)會(huì) 經(jīng)營(yíng)模式——在區(qū)域市場(chǎng)中缺乏新型的主題特色商場(chǎng)。 旅游文化——觀光旅游價(jià)值不斷提升，可吸引眾多外地旅游群體購(gòu)物消費(fèi)。 商業(yè)價(jià)值提升——交通及區(qū)域形象提升，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，吸引多類(lèi)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。 T——項(xiàng)目威脅 經(jīng)營(yíng)商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。 十甫名都商場(chǎng)將在今年8月開(kāi)業(yè)，招商難度增大，而且該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模寵大。市內(nèi)多大商場(chǎng)招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對(duì)象。 總 結(jié)： 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。無(wú)論經(jīng)營(yíng)步景，經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)推廣等方面需細(xì)致研究制定。 ，價(jià)格便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是商場(chǎng)定位的首要因素。 ，集中在1535歲之間占80%以上。 ，購(gòu)物消費(fèi)支出在150300元之間，主要購(gòu)買(mǎi)服裝、鞋類(lèi)、精品及飲食消費(fèi)為主。 ，未形成主流消費(fèi)，但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力。 ，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數(shù)量逐年增加，消費(fèi)群體正逐步擴(kuò)大。 F．金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來(lái)自國(guó)內(nèi)外眾多商這有前來(lái)交易，從側(cè)面促進(jìn)各類(lèi)消費(fèi)需求。 ，商場(chǎng)室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在5080㎡，1020㎡兩類(lèi)為主。 、鞋類(lèi)、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經(jīng)營(yíng)商品，中低售價(jià)為主。 ，普遍經(jīng)濟(jì)能力中低為主。 。 商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場(chǎng)的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴(kuò)張力度及管理，形象有待提升。 操作步驟3：項(xiàng)目定位策略 形象定位 上下九步行街集購(gòu)、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。強(qiáng)調(diào)街鋪，強(qiáng)調(diào)步行街，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色，經(jīng)營(yíng)特色，旅游特色，以及休閑購(gòu)物吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。 旅游文化立體花園街鋪特色經(jīng)營(yíng) 租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析 品牌形象店 / 連鎖店 / 專(zhuān)業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個(gè)體工商戶 目標(biāo)群特性： ．以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。 ．中小型商戶以薄利多銷(xiāo)作經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。 ．租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營(yíng)概念。 ．對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀。 ．近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。 目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)群體分析 本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費(fèi)者。主體消費(fèi)群在1835歲占45%，3545歲占35%，1535歲占20%。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費(fèi)需求。 1525歲 ，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。 ，以購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類(lèi)精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。 2535歲 ，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。 ，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。 包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書(shū)制品、鐘表、家居用品等。 3545歲 ，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。 ，購(gòu)買(mǎi)中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類(lèi)、化妝品、音像圖書(shū)制品等。 ，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。 旅游客戶群體 ，具一定的沖動(dòng)性和隨意； ，消費(fèi)力以中高為主； ，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。 經(jīng)營(yíng)模式組建建議如下： 廣泛地與旅游機(jī)構(gòu)，旅游局文化機(jī)構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢(shì)，吸引至本商場(chǎng)觀光。 在經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。 旅游觀光特色主題經(jīng)營(yíng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑一體化 樓層功能定位建 議B1青少年潮流時(shí)尚用品專(zhuān)區(qū)。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類(lèi)手工作坊，航模、手工藝品制作培訓(xùn)班。并與少年宮及港澳地區(qū)青少組織聯(lián)手舉辦各類(lèi)青少年活動(dòng)，并成立青少年活動(dòng)基地。F1高檔品牌時(shí)尚用品 包括服裝、鞋類(lèi)、化妝品、皮具、精品在商場(chǎng)街鋪利用騎樓及文化廣場(chǎng)建筑特色，設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊與二樓相連。增加商場(chǎng)休閑觀光功能。F2中高檔品牌時(shí)尚用品在二樓售賣(mài)多類(lèi)用品的同時(shí)，設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美休的專(zhuān)業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)，以及書(shū)吧、網(wǎng)吧在購(gòu)物之余，提供全面配套服務(wù)。F3 （東）粵居茶樓，荔灣美食以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動(dòng)飲食消費(fèi)。F3 （西）旅游工藝品專(zhuān)賣(mài)店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫(huà)、中藥材引入清平市場(chǎng)，玉器街、十三行等特色經(jīng)營(yíng)商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類(lèi)服務(wù)，同