【正文】 段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景康王路5月1日啟用 10000㎡藝術(shù)文化廣場即將興建，新聞媒體及社會(huì)各界高度重視步行街發(fā)展在建立項(xiàng)目形象后，逐步加強(qiáng)：“旅游購物”經(jīng)營優(yōu)勢與前景；開始全面公開招商商家、消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)。 *旅游、休閑、鳳物、飲食、娛樂商場—荔城花道。 ．項(xiàng)目認(rèn)知階段炒作重點(diǎn)——路通財(cái)通康王路與步行街 操作步驟7：關(guān)于旺場經(jīng)營建議 ．注重整體形象，從建筑外部及室內(nèi)商場形象保持統(tǒng)一 ．注重開業(yè)后的經(jīng)營推廣，經(jīng)營特色延續(xù)，成立專門經(jīng)營推廣公司及宣傳基金。 收 益 使 用 權(quán)進(jìn)場經(jīng)營權(quán)商戶 百萬人流一千萬商機(jī)一億萬財(cái)富。 *羊城十大旅游景點(diǎn)之十一景點(diǎn)—荔城花道—旅游觀光。 增強(qiáng)投資經(jīng)營信心及前景 操作步驟6：廣告推廣策略 行 ．商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場的招商工作已全面鋪開。 抵償業(yè)主的回報(bào)總額同上例，多回籠7997萬元，約467萬元/㎡/月。 三層:150200元/m178。 敞開式設(shè)計(jì)為主*100150㎡占20% *150250㎡占50% 250㎡以上占30%F3東旅游工藝品、傳統(tǒng)藝術(shù)品體現(xiàn)工藝品特色，重點(diǎn)在公共部分進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。 建議：首層騎樓設(shè)計(jì)，采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結(jié)合，二三層外立面采用全落地玻璃設(shè)計(jì)為主。 ②特色景觀設(shè)計(jì) 建議：項(xiàng)目正對(duì)10000㎡文化藝術(shù)廣場，景觀及綠化將全面營造，由于建筑本身錄像片造型及色彩外仍需增加一些動(dòng)感活動(dòng)，作為商用物業(yè)，我們認(rèn)為水景的營造十分必要，俗話說“水為財(cái)”，商家必會(huì)樂意。 ．街面鋪設(shè)麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類造型的滿洲窗，流光異彩。 商業(yè)文化的承傳追隨者 保留上下九原有金飾、玉器、服裝、婦女、兒童用品的傳統(tǒng)經(jīng)營項(xiàng)目，一方面培育一批有聲譽(yù)、講信用的本地經(jīng)營名店，另一方面吸引港臺(tái)澳和省內(nèi)外的名店、專店來設(shè)分店。 功能定位 集旅游觀光、購物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場。并與少年宮及港澳地區(qū)青少組織聯(lián)手舉辦各類青少年活動(dòng)，并成立青少年活動(dòng)基地。 旅游客戶群體 ，具一定的沖動(dòng)性和隨意； ，消費(fèi)力以中高為主； ，從而帶動(dòng)購物、飲食、娛樂消費(fèi)。 ，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。 ．租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營概念。 操作步驟3：項(xiàng)目定位策略 ，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數(shù)量逐年增加，消費(fèi)群體正逐步擴(kuò)大。 T——項(xiàng)目威脅 經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營現(xiàn)象。 旅游文化——古跡名勝眾多，西關(guān)風(fēng)情文化已成為十大旅游景點(diǎn)之一，旅游優(yōu)勢不斷開發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 操作步驟2：項(xiàng)目條件分析 使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。否則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。 對(duì)本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)）以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。 商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的商場信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不發(fā)。操作步驟1：商場物業(yè)市場調(diào)研分析 操作步驟4：商場建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì) 操作步聚1：商場物業(yè)市場調(diào)研分析 科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵章守法。 對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)做到揚(yáng)長避短，在今后的市場競爭中處于較為有利的位置，制定正確的競爭對(duì)策。 這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。 人流——日均流量高達(dá)3050萬人次。 商業(yè)價(jià)值提升——交通及區(qū)域形象提升，購買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。無論經(jīng)營步景，經(jīng)營模式，開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細(xì)致研究制定。 ，未形成主流消費(fèi)，但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費(fèi)購買力。 ．中小型商戶以薄利多銷作經(jīng)營目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營意識(shí)。 1525歲 ，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。 ，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類手工作坊，航模、手工藝品制作培訓(xùn)班。 商品定位 以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢及長遠(yuǎn)市場競爭優(yōu)勢。 全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化休閑旅游功能。 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者 豐富的嶺南風(fēng)情和歷史文化為主題，建設(shè)成集休閑購物旅游、飲食旅游、傳統(tǒng)民俗風(fēng)情旅游、觀賞、休閑、娛樂旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場特有的文化旅游拉動(dòng)商業(yè)經(jīng)營動(dòng)作的新模式。 ．裝飾工藝傳統(tǒng)豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等。 東西建筑為嶺南建筑風(fēng)格，天橋?yàn)樽非笃渫ㄍ感院同F(xiàn)代感，也將與樓層同樣采用退臺(tái)疊級(jí)式設(shè)計(jì)，增強(qiáng)立體感，采用全圍蔽管道，藍(lán)色玻璃設(shè)計(jì)，配上金屬裝飾構(gòu)件，增強(qiáng)現(xiàn)代感，并以水平電動(dòng)扶梯連接，增強(qiáng)東西二座交通便利，縮短來往時(shí)間，有助于場內(nèi)人流交通組織，并形成獨(dú)特的建筑