《店鋪開發(fā)課程培訓教材-市場調(diào)查及商圈設定》-文庫吧
2025-04-29 20:10 本頁面
【正文】 11 (五 )理想店址評估方法 檢核表法 類比法 迴歸模式分析法 電腦預測 （ GIS） 分析法 12 小結(jié) 1. 店址是開店關鍵成功因素（ KSF)， 但非唯一成功要素 (ASF) 。 2. 店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不貣競爭，顧客會因商品服務不好而流失 。 3. 店址不好，但很努力，仍可創(chuàng)造佳績 。 二 、 店鋪 投資可行性評估 14 （一）市場調(diào)查及商圈設定 流通服務連鎖事業(yè)的市場調(diào)查 以消費者為主，掌握： ? 「 who」 ? 「 when」 ? 「 where」 ? 「 what」 ? 「 why」 ? 「 how」 ? 「 how much」 ?5W與 2H的顧客消費行為特徵 15 競爭店規(guī)模分析 立地、商圈 店數(shù) 營業(yè)額規(guī)模 店面面積 坪效 營業(yè)人數(shù) 人效 競爭店經(jīng)營分析 經(jīng)營焦點 顧客特性與比例 商品 特性、 結(jié)構(gòu)分析 供應商及供應條件 促銷手法 定價策略 服務定位 (二 )競爭店分析 16 (三 )開店投資效益分析 營業(yè)額預估 投資計畫 費用預算 損益平衡點預估 (BEP) 長期損益估算 三 、 開店流程 18 （一）新店籌備 一 .丈量 二 .呈報預定點 三 .LAYOUT 四 .分公司執(zhí)照申請 五 .契約用印 六 .租押金申請 七 .交屋動工 八 .開幕 19 新店開發(fā)注意事項 詳細的區(qū)域道路及店面位置圖 與地主談話的內(nèi)容重點 都市計畫資料及該地區(qū)現(xiàn)況報導 公平市價的定位 最近的土地所有權(quán)狀影印本、稅單和水電資料 關於地主背景的資料 過去相同地點的存查資料調(diào)閱或原使用者情形 土地興建地的相關法令依據(jù) 20 制定開發(fā)策略考慮因素 頇先取得各項執(zhí)照 不宜採抽成方式計算租金 合約中不支付任何傭金 明訂各項房產(chǎn)賠償?shù)臋?quán)利 使用者有權(quán)決定房產(chǎn)的使用方法 合約中充許簽約者轉(zhuǎn)讓 21 協(xié)商優(yōu)先承租續(xù)約權(quán) 分期上漲租金幅度宜於合約期限內(nèi)訂定 押金給付時間及可拆除進入建物有效時間 採用預付租金方式，需同時有折扣條件 儘量避免付訂金的交易方付 22 建立完整的開發(fā)評估報告 房產(chǎn)合約 工程評估及大量現(xiàn)場 取得相關證照 過戶或移轉(zhuǎn)證 稅單 權(quán)益平衡分析 空照圖或全景照片 電腦檔案的建立 23 咖啡店開店流程實例 ?用心瞭解，作市場分析 為何想開咖啡店？ 開何種類型咖啡店？ 用人工沖泡還是機器沖泡？ 是全服務還是自助式？ 目標客層為何？ 永續(xù)經(jīng)營的策略為何？ 24 立地點的選擇關係著未來的獲利及費用支出，與成功經(jīng)營存著極大因果關係。 SWTO分析 （強化優(yōu)勢，改善弱勢，抓住機會，逃避威脅） 市場區(qū)隔分析 (Segmenting) 確立目標市場（ Targeting) 店鋪的市場定位 (Positioning) 25
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