【正文】 附近商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，學(xué)校老師，企業(yè)單位員工江南明珠園 周邊政府單位，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、學(xué)校、醫(yī)院高收入者嘉和陽光水岸附近教師、醫(yī)生、政府機(jī)關(guān)人員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、收入較高美城清芷園湖大，武漢交通干部管理學(xué)院，長(zhǎng)航教師，周邊居住客戶群鳳凰大廈 主要為辦公群體，投資者169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位本案客戶定位參考：? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：藍(lán)灣俊園江南明珠園? 教育背景 ：美城清芷園藍(lán)灣俊園江南明珠園? 區(qū)域范圍：美城清芷園藍(lán)灣俊園常陽麗江城（教育背景）低 中 高 （經(jīng)濟(jì)實(shí)力）低中高藍(lán)灣俊園江南明珠園鳳凰世紀(jì)家園美城清芷園常陽麗江城尚隆地球村嘉和陽光水岸本案169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w目標(biāo)客戶群定位 :預(yù)計(jì)本區(qū)域和外區(qū)域客戶的比例為 75％： 25％隨著項(xiàng)目品牌的提升 ,區(qū)域的成熟 ,交通聯(lián)系性的增強(qiáng) ,品將能吸引更多的外區(qū)域高端客戶 .本項(xiàng)目的客戶區(qū)域169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w目標(biāo)客戶群定位 : 企業(yè)私營(yíng)老板 :公務(wù)員 : 高校教師 ,中學(xué)小學(xué)老師 :周邊大型企業(yè)中高層管理人員 :其他=25%:25%:20%:20%:10% :中年為主 上 :重點(diǎn)關(guān)注大學(xué)以上的高學(xué)歷人群 . :以 2次及以上置業(yè)為主 ,白領(lǐng)首次置業(yè)為輔 .2次及以上置業(yè) :首次置業(yè) =75%:25%169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w物業(yè)定位 :中高端目標(biāo)客戶人文 ,景觀 ,配套 ,交通資源品牌精品物業(yè)區(qū)位優(yōu)越 ,潛力大規(guī)模適中 ,容積率偏高開發(fā)商品牌居住性質(zhì) :第一居所物業(yè)類型 :高層169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w物業(yè)類型定位區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，避免人員過于集中符合高尚社區(qū)居住者的習(xí)慣黃埔雅苑 星海名城純高層 多種物業(yè)類型并存方案２方案１覆蓋率較高覆蓋率低物業(yè)，空間多層次性滿足不同的居住需求高檔中高檔物業(yè)定位中高檔中檔鮮明風(fēng)險(xiǎn)中庸平穩(wěn)２ .８的容積率169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 戶型定位 :w 目前周邊項(xiàng)目的主力戶型普遍在 110140平方米左右 ,部分高端項(xiàng)目的主力戶型在 130170平方米左右 .w 據(jù)了解 ,城開項(xiàng)目的主力戶型為 140170,250平方米 .可以 預(yù)期周邊未來的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍定位高端，將以中大戶型為主．我們應(yīng)避免直接的火力競(jìng)爭(zhēng)．w 目前武漢的中高端項(xiàng)目主力戶型一般在 １１０－１４０ 平方米，高端項(xiàng)目的主力戶型一般在 130180平方米 .樓盤 主力戶型 主力面積（ m2）尚隆地球村 32 119143藍(lán)灣俊園 32 130150常陽麗江城 32 、 22 83142江南明珠園 32 140170嘉和陽光水岸 32 、 22 110130美城清芷園 32 120150鳳凰大廈 42 1401702022新長(zhǎng)江廣場(chǎng) 小戶型 50－ 110169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 目前 武漢戶型發(fā)展的趨勢(shì) 顯現(xiàn)出了一定的緊縮．由盲目求大求全開始向求精，求實(shí)發(fā)展 ．w 本項(xiàng)目定位 于樹立品牌的精品項(xiàng)目，戶型尺度上講求舒適性，也應(yīng)強(qiáng)調(diào)戶型上的高實(shí)用性，功能全面，科學(xué)生態(tài)，人性化，應(yīng)有意識(shí)的提升品質(zhì)，控制總價(jià)．w 對(duì)于公寓型小戶型的態(tài)度： 公寓型精小戶型更適宜在金融，貿(mào)易十分繁榮的核心地帶，規(guī)模較小的項(xiàng)目，功能上易與商住結(jié)合．其購(gòu)買客戶以投資客戶為主，易降低住宅檔次，引起高端客戶反感．居住人群的混雜和檔次的交雜不利于項(xiàng)目的整體品質(zhì)提升，不建議在本項(xiàng)目中建設(shè) .w 戶型定位：w 結(jié)合本項(xiàng)目定位和客戶需求 ,建議本項(xiàng)目的主力戶型定位于 三房戶型，面積主力定位于 1１０ １５０平方米 .169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w戶型配比 :w 結(jié)合周邊客戶的需求 ,項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)性，建議本項(xiàng)目的戶型為以三房，四房為主，輔以部分兩房和大戶型：戶型 面積區(qū)間（ m2）配比區(qū)間面積區(qū)間二房 90 １０ %二房： 90，占１０ %三房： 1１０ 150，占５０ %四房： 160170，占 30%五房： 250300，占 10%小三房 １１０ 1３０３０ %大三房 ,小四房13０ 150 ３５ %大四房 160170 15%五房 250300 10%總計(jì) 100%169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w靜態(tài)價(jià)格定位 :w 通過市場(chǎng)比較法測(cè)算，結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)期達(dá)到的品質(zhì) ,在 現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件 下，本項(xiàng)目的 靜態(tài)銷售價(jià)格 為： 　　　　　　　　 4600元 /平方米169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 動(dòng)態(tài)價(jià)格定位 :w 根據(jù)武漢市場(chǎng)的歷年平均６％ ７％的動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)性，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目正式推出時(shí)，價(jià)格將為： 4９ 00元 /平方米? 結(jié)合項(xiàng)目的品牌提升性，后期推廣中的價(jià)格４％ ５％的提升可能性，預(yù)計(jì)項(xiàng)目后期價(jià)格可達(dá)到： ５１００元 /平方米項(xiàng)目總體價(jià)格定位 :　　　 ５０００元 /平方米169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 物業(yè)管理費(fèi) :w 周邊的項(xiàng)目物業(yè)類型以小高層為主 ,物業(yè)管理費(fèi)基本在 1元 /平方米左右 .w 鑒于本項(xiàng)目的物業(yè)類型和檔次 ,品質(zhì) ,建議物業(yè)管理費(fèi) :中高層 /平方米 ,高層 /平方米169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有四 .主題概念w延續(xù) — 華潤(rùn)的品牌產(chǎn)品線w契合 — 項(xiàng)目的優(yōu)劣，資源w傳承 — 武漢城市性格 , 區(qū)域的文化，歷史精髓w容納 — 目標(biāo)客戶群體的精神需求和心靈夢(mèng)想w創(chuàng)造 — 新的主題，新的居住文化，居住精神 華潤(rùn)的 武漢的 新詮釋的 —— 鳳凰城鳳凰城169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有四 .主題概念w 主題詮釋：生態(tài) , 人文，從容 , 汲取 , 新生w 榮耀居住w 區(qū)域w 景觀 ,生態(tài)w 符合大眾的審美情趣與向往w 精致，細(xì)節(jié)主義，完美主義，獨(dú)到品位w 建筑風(fēng)格 ,建筑色彩 ,園林 ,營(yíng)銷包裝 ,展示環(huán)境等全方位營(yíng)造尊貴感和居住自豪感w 文化雅居w 歷史沉淀，無可替代，武昌情節(jié)w 雅而不露，從容，含蓄w 天生尊貴，修養(yǎng)w 散文，形散而魂聚，刻意營(yíng)造的隨意w 精神王國(guó)w 融入 獨(dú)立，容而不融，不容而融。w 心靈的真正放松，安慰，舒適。心靈寧?kù)o ,思考。w 恰當(dāng)?shù)泥徖锍叨葁 開放胸懷，小舍大得，積聚力量，汲取靈性169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有五 .規(guī)劃建議w 建筑風(fēng)格 :w 新古典主義 ，立面精致優(yōu)雅 ,線性 ,整潔，高貴 .應(yīng)視覺舒適，不呆板，不浮躁，體現(xiàn)品位與文化。w 建筑色彩 :w 中性色彩 ：如磚紅，灰等。不能過于鮮艷，要能體現(xiàn)歷史感，文化感；而又不能過于沉重，要有時(shí)代的朝氣和視覺的舒適度，是能與周邊景觀呼應(yīng)，周邊建筑和諧融合的色彩。有限使用色彩和裝飾 .w 園林風(fēng)格 :w 建議以 古典園林 為主，不制造純粹的大圍合，完全集中式中心園林，而是用高大的樹木 ,綠色，小橋流水，澗溪，卵石 ,實(shí)現(xiàn)人性化的自然的泛園林效果。同時(shí)，結(jié)合地塊集中綠化帶，入口廣場(chǎng)，會(huì)所，配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)幾個(gè)集中性相對(duì)強(qiáng)的景觀節(jié)點(diǎn)，散而不散，增強(qiáng)與建筑的聯(lián)系性和結(jié)合性。體現(xiàn)主題文化 ,人與人，人與建筑，人與園林的交融感，親切感，潤(rùn)澤心靈，獲取安慰與力量。169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有五 .規(guī)劃建議w 建設(shè)分期 :w 建議項(xiàng)目在 開發(fā)上分為 2期開發(fā) （營(yíng)銷上控制房源，多期推出）w 原則： 最快樹立華潤(rùn)在武漢的 品牌和美譽(yù) ，利用 中山路 沿線成熟度，利用 綠化帶 集中展示，避開 和平大道 整改期， 2期 借助城開 帶給和平大道沿線的熱度。w 一期 6萬 平方米，二期 8萬 平方米。w 建議一期推出 南部臨中山路到區(qū)域中心部分 ，地塊北部二期開發(fā)。w 一期推出房源以 1１ 0150的主力戶型為主 ，一期后期推出部分的 160170，250300的樓王戶型 。w 一期推出 休閑會(huì)所 ，作為售樓展示w 一期只推出 住宅 ，商業(yè)二期銷售期配合推出169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有五 .規(guī)劃建議w交通結(jié)構(gòu)w 原則 :人車分流 ,通而不暢w 周邊樓盤時(shí)間長(zhǎng)，新盤檔次中低，因而戶車比是達(dá)不到本項(xiàng)目檔次要求的。武漢中高端樓盤目前普遍達(dá)到 1： 到 1： 1以上的戶車比，同時(shí)考慮項(xiàng)目商業(yè)部分有可能帶來的部分停車需求 :w 建議戶車比為 1:1樓盤 車位類型 /戶車比尚隆地球村 地上，戶車比 ： 1藍(lán)灣俊園地下車庫(kù)， 918000元 /個(gè)，只賣給業(yè)主，戶車比： 1常陽麗江城 主要