【正文】 島區(qū)以化妝品、金銀飾品、珠寶、小家電等商品為主，四周則為知名品牌的男女休閑裝，多以店中店形式出現(xiàn)），2F（以經(jīng)營(yíng)女士用品為主，包括女士時(shí)裝、女鞋、女式內(nèi)衣等），3F（男裝、男鞋等男士用品），4F（女裝、大小家電、運(yùn)動(dòng)用品及運(yùn)動(dòng)服飾等），5（童裝、玩具、兒童用品、禮品、床上用品等），6F（整層為美食廣場(chǎng)），7F（設(shè)有大型的游戲城和一個(gè)露天的溜冰場(chǎng)）。商場(chǎng)布局以敞開(kāi)式為主，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品主要走中高檔路線，價(jià)格普遍較高，對(duì)顧客的定位以中高收入者為主。經(jīng)營(yíng)者在建造商場(chǎng)的時(shí)候，對(duì)商場(chǎng)的形象相當(dāng)重視，不論是裝修標(biāo)準(zhǔn)，還是裝修材料，具有一定時(shí)代感。但由于八佰伴原先一直由日方進(jìn)行管理，現(xiàn)由中方管理后，由于經(jīng)驗(yàn)的缺乏，使得現(xiàn)在的八佰伴品種布局及管理顯得有些凌亂。與三陽(yáng)百盛一樣，商場(chǎng)內(nèi)部的柜臺(tái)是以保底扣率的方式對(duì)外出租的，具體的保底金額與扣率比例，是根據(jù)各商品的淡旺季之分來(lái)定的，而進(jìn)場(chǎng)費(fèi)則要高于三陽(yáng)百盛，約為9000~10000元左右。C. 新世界百貨新世界百貨位于人民路與中山路交界處的西南角。商場(chǎng)整體分為4層，主要經(jīng)營(yíng)高檔次品牌商品。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局實(shí)行敞開(kāi)式與店中店形式并存，布局較為合理，較三陽(yáng)百盛有品位感。各層商品布局為：1F（服飾、皮鞋、化妝品、鐘表、通訊器材）、2F（女士服飾、少淑裝、女士?jī)?nèi)衣、皮具手袋、女士飾品等）、3F（以男裝為主，包括正裝、休閑裝、男士?jī)?nèi)衣、精品電器、運(yùn)動(dòng)服飾、健身器材等）、4F（家居廣場(chǎng)、英語(yǔ)角）。商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品主要走高檔精品路線，價(jià)格普遍較高，對(duì)顧客的定位以高收入成功人士為主。與上兩個(gè)商場(chǎng)一樣，商場(chǎng)內(nèi)部的柜臺(tái)是以保底扣率的方式對(duì)外出租的，具體的保底金額與扣率比例，根據(jù)各商品的淡旺季之分來(lái)定。D. 商業(yè)大廈無(wú)錫商業(yè)大廈位于中山路與人民路交匯處，與三陽(yáng)百盛、新世界百貨相鄰，是無(wú)錫市規(guī)模最大、歷史最久、信譽(yù)最高、經(jīng)營(yíng)方式較為現(xiàn)代、品牌齊全的上市企業(yè)。因其所處地理位置優(yōu)越，故每天吸引大量的人流出入商場(chǎng)，人氣十分旺。整個(gè)商場(chǎng)共有7層，各樓層的業(yè)態(tài)分布為B1（文具紙品、健身器材、中西樂(lè)器、工藝百貨、自行車及配件等），1F（男鞋女鞋、皮具箱包、煙酒糖果、化妝洗滌、金銀珠寶、電子商務(wù)、移動(dòng)通訊、保健滋補(bǔ)類等），2F（各式女裝、床上用品、福奈特干洗等），3F（各式男裝、服裝加工、布料等類），4F（音響、家電、移動(dòng)通訊、現(xiàn)代辦公用品等類），5F（電腦資訊、裝潢總匯、兒童天地等），6F（美食廣場(chǎng)、游藝城）商場(chǎng)把目標(biāo)客戶群鎖定大眾化的普通市民，所經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格相對(duì)其他各大商場(chǎng)要偏低，是走一條中低檔路線。經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)形象相當(dāng)重視，有一套完整企業(yè)文化，在內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)方面較一般，但其規(guī)劃布局比較統(tǒng)一規(guī)范。E. 商場(chǎng)調(diào)查一覽表商場(chǎng)名稱位置規(guī)模租金經(jīng)營(yíng)檔次三陽(yáng)百盛中山路與人民中路的交叉口總營(yíng)業(yè)面積約在14000 m2左右進(jìn)場(chǎng)費(fèi)約在8000—9000元左右，租金以保底扣率的方式計(jì)算中高檔水平，以年青人為主八佰伴中山路與學(xué)前街交叉口9層進(jìn)場(chǎng)費(fèi)約9000~10000元左右。租金以保底扣率的方式計(jì)算中高檔路線，以成熟人士為主新世界百貨人民路與中山路交界處的西南角4層以保底扣率的方式對(duì)外出租的高檔精品路線，以高收入成功人士為主。商業(yè)大廈中山路與人民路交匯處7層中低檔路線①.經(jīng)營(yíng)模式：這幾大商場(chǎng)都是“大百貨”形式，規(guī)劃布局大致相同，其經(jīng)營(yíng)的業(yè)種涉及面也較廣，但基本相似，無(wú)特色性可言，所以在消費(fèi)者心目中也不能產(chǎn)生獨(dú)特的吸引力。這就為我們項(xiàng)目的規(guī)劃提供了很大的空間。②.經(jīng)營(yíng)品牌：在經(jīng)營(yíng)品牌上，雖說(shuō)這幾家商場(chǎng)有相似之處，但風(fēng)格各有不同，經(jīng)營(yíng)路線從成熟→年青→大眾，檔次有高有低，適合各層次的都有。但品牌品種的選擇性不多，所以我們的品牌定位可考慮向此方向靠攏。③形式：與其他商場(chǎng)一樣，這幾個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形式以招商、招租為主，收柜臺(tái)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或以保底扣率的方式計(jì)算。和街鋪一樣，如果本項(xiàng)目以出售的方式去化，將有一定的市場(chǎng)潛力，但也存在風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)客戶：這幾個(gè)大商場(chǎng)所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群及經(jīng)營(yíng)商品的定位雖略有區(qū)別，但區(qū)別程度不大，且針對(duì)性不強(qiáng)。133專業(yè)市場(chǎng)A、夢(mèng)之島夢(mèng)之島位于人民西路，是無(wú)錫規(guī)模較大的電腦專業(yè)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)各類品牌的電腦及軟件為主，該專業(yè)市場(chǎng)在消費(fèi)者心里已形成了很大的知名度和購(gòu)買(mǎi)導(dǎo)向，且周邊缺乏有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。整個(gè)商場(chǎng)總體分為5層，B1（光盤(pán)及軟件），1F（品牌電腦軟件），3F（電腦散件、組裝機(jī)、品牌機(jī)、軟件零售、數(shù)碼器材等），4F（經(jīng)營(yíng)電腦耗材及維修業(yè)務(wù)等）。商場(chǎng)布局有以店中店形為主，一樓為敞開(kāi)式，并有一定量街鋪存在。從店鋪面積來(lái)分析，各店鋪面積大小各異，開(kāi)間較寬，進(jìn)深較淺，—20 m2不等，— m2的鋪面占40%左右，12—20 m2的鋪面占到60%左右。整個(gè)商場(chǎng)以出租形式招商，就租金而言，按鋪位和樓層的不同而各異。一樓租金約在7—11元/m2天，二、三樓約在6—7元/m2天的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。14綜合說(shuō)明：141無(wú)錫市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀l無(wú)錫素有“小上?！敝Q，商業(yè)氛圍濃郁，商業(yè)基礎(chǔ)較好；由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，自古以來(lái)交通便利，商貿(mào)云集，明清以來(lái)，就以“米市”、“布碼頭”著稱于世；l解放環(huán)路以內(nèi)仍為傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但近年來(lái)隨著城市的不斷向外擴(kuò)張，市中心的商業(yè)效應(yīng)向副中心區(qū)擴(kuò)散，臨近解放環(huán)路的副中心區(qū)有望形成新的商圈；l商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，但創(chuàng)新能力不夠，仍停留在傳統(tǒng)百貨的層次，輻射力和復(fù)合力不夠；l市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)集團(tuán)積極搶灘無(wú)錫，如國(guó)內(nèi)商業(yè)有上海華聯(lián)，上海精品商廈、心族百貨、長(zhǎng)發(fā)商城；國(guó)際商業(yè)有夢(mèng)之島、新世界、八佰伴、麥德龍、家樂(lè)福、花園城等已進(jìn)軍無(wú)錫；l市場(chǎng)供應(yīng)量加大，有一定的壓力，預(yù)計(jì)明年的供應(yīng)量將達(dá)到1520萬(wàn)平方米，對(duì)于已趨飽和的傳統(tǒng)百貨型物業(yè)來(lái)說(shuō)，大面積商場(chǎng)壓力大；l商業(yè)物業(yè)已成為一種重要的投資工具，炒家以錫山以及浙江溫州、寧波人居多；l經(jīng)營(yíng)品種大眾化，缺乏個(gè)性，經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性和特色性不夠；l經(jīng)營(yíng)水平有待提高，在經(jīng)營(yíng)上只顧及到消費(fèi)者的購(gòu)物需求，而忽略了休閑、娛樂(lè)等方面需求；142消費(fèi)需求1）整體需求特征l無(wú)錫市的整體消費(fèi)能力較強(qiáng)，2001年全市國(guó)內(nèi)國(guó)民生產(chǎn)總值1360億元，在全國(guó)大中城市中排名第十位；人均GDP超過(guò)3萬(wàn)元人民幣，在全國(guó)大中城市中排名第六；l無(wú)錫市正在向小康社會(huì)過(guò)渡，房產(chǎn)、汽車、教育、旅游等方面的消費(fèi)支出所占比例越來(lái)越大；l無(wú)錫市民的整體消費(fèi)水平還處于中等水平，2001年無(wú)錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9454元；l由于無(wú)錫市周邊有上海、南京、蘇州、杭州等大城市的存在，特別是上海對(duì)無(wú)錫的輻射力強(qiáng)，高檔消費(fèi)向上海等大城市轉(zhuǎn)移； l無(wú)錫擁有豐富的旅游資源，旅游消費(fèi)是無(wú)錫市的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)；2）對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求特征l需求量加大，由于無(wú)錫市向全國(guó)大城市和旅游城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，城市化水平的提高，大量的拆遷以及無(wú)錫市民投資意識(shí)的加強(qiáng)都導(dǎo)致對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求量增加；l中、小面積的臨街鋪面需求旺盛，供不應(yīng)求，而大面積的商場(chǎng)則銷售難度較大；l消費(fèi)者接受的價(jià)格范圍集中在800015000元/平方米，解放環(huán)路內(nèi)中心區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格呈下降趨勢(shì)，從2001年第二季度的每平方米18954元下降到2002年第二季度的每平方米15549元，而副中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格則呈上升趨勢(shì)；l解放環(huán)路以內(nèi)的市中心區(qū)仍然是消費(fèi)者的首選區(qū)域，但由于市中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格高、供貨量少加上城市向外擴(kuò)張，副中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)熱度上升；143無(wú)錫市商業(yè)物業(yè)走勢(shì)無(wú)錫市的商業(yè)基礎(chǔ)較好，各種商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，但商業(yè)布局比較零亂，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不夠大氣，經(jīng)營(yíng)手法和服務(wù)水平也有待提高，商圈的輻射強(qiáng)度和廣度都有待挖掘，我們認(rèn)為無(wú)錫的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：n品種雜亂，檔次低下的臨街散鋪將向統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，注重品味和包裝的商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；n大型購(gòu)物中心的功能將趨向多樣化，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體，向規(guī)?；⑻厣l(fā)展；n無(wú)錫的商業(yè)物業(yè)將向精（品味高雅、注重包裝）、專（成行成市、統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)）、多（功能多樣化）的方向發(fā)展。n經(jīng)營(yíng)模式將向主題化、個(gè)性化發(fā)展；n經(jīng)營(yíng)品牌由現(xiàn)在的中、低檔向中、高檔演變；商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)向三權(quán)（產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)）分立的模式發(fā)展2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析21東方凱利東方凱利是天安大廈裙房17層，位于中山路與人民路交叉口，與商業(yè)大廈相對(duì)，由威孚集團(tuán)下屬東方凱利置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，得房率：40%，目前該項(xiàng)目首期推出15層，約500間，目前銷售率達(dá)80%左右。該項(xiàng)目總投資2億元，以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚品牌服飾為主，采用店中店形式，以打造錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。1F：黃金珠寶、通訊器材、名牌化妝品2F：女裝、化妝品、女士鞋類和皮具、保健品3F：男裝、皮具4F：運(yùn)動(dòng)休閑服飾、音像制品、電子書(shū)籍5F：兒童用品、床上用品在銷售手法上，開(kāi)發(fā)商采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行銷售。此外，開(kāi)發(fā)商還為業(yè)主提供招商服務(wù)（返租）：在確保二、三樓8%、四樓9%、五樓10%的固定回報(bào)率的基礎(chǔ)上，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商：，可給予一定的租金優(yōu)惠；，稅票稅率等均可靈活操作。售價(jià)方面，二樓約4—5萬(wàn)元/平米，向上逐層遞減，—，二、三樓價(jià)浮動(dòng)10%~12%，三、四樓約浮動(dòng)5%~8%，四、五樓約3%~4%，天，天，天，天；管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為22元/平米月（第一年）、25元/平米月（第二年）、28元/平米月（第三年）。該項(xiàng)目目前銷售率達(dá)80%。22置業(yè)新天地置業(yè)新天地（原名：現(xiàn)代廣場(chǎng)），位于中山南路，明珠大廈旁，占地6000余平米，總建筑面積為12800平米，由無(wú)錫現(xiàn)代置業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目由2幢建筑組成，中間規(guī)劃成步行街，分別為3層和5層。其中一、二層為商鋪，前部分建筑3層做大型餐飲，與后面第三層用連廊相連；35層為辦公用房。該項(xiàng)目35層辦公樓部分售價(jià)為60007000元/平米；商業(yè)部分總共21個(gè)鋪位，價(jià)格為2800030000元/平米，目前雖未拿到銷售許可證，但已全部預(yù)購(gòu)，并已部分付款；另外，該項(xiàng)目1F層高6米，2F層高3米，開(kāi)間與進(jìn)深為4米15米、4米12米。其中，沿中山路部分的12層約2000平米的鋪位被一浙江溫州商客全部拿走；另一幢樓靠中山路部分商鋪12層已被投資客轉(zhuǎn)租給KFC。23吉慶名都項(xiàng)目位置：吉慶路口、國(guó)際飯店旁開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002年9月8日交付時(shí)間：2003年5月總銷售面積：14600平方米銷售價(jià)格：18000元/平方米銷售率：0%業(yè)態(tài)定位：五金、機(jī)電項(xiàng)目定位：專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)設(shè)施：貨梯一臺(tái)、自動(dòng)扶梯八臺(tái)、垂直電梯二臺(tái)24槐古豪庭項(xiàng)目位置：解放南路與學(xué)前東路交匯處開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002年11月1日交付時(shí)間：2003年12月總銷售面積：4000平方米銷售價(jià)格：12000元/平方米銷售率：%業(yè)態(tài)定位：自由經(jīng)營(yíng)（除餐飲）業(yè)態(tài)設(shè)施：無(wú)25映山華庭項(xiàng)目位置：解放東路、工作家旁開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002年11月28日交付日期：2004年4月銷售價(jià)格：15800元/平方米銷售面積：約4500平方米項(xiàng)目性質(zhì)：小區(qū)商鋪3項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況1）、發(fā)展商：無(wú)錫匯金置業(yè)有限公司2）、工地地址：中市橋巷七號(hào)地塊3）、項(xiàng)目所在地歷史背景及人文資料4）、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：上?，F(xiàn)代建筑研究院、無(wú)錫市建筑設(shè)計(jì)院5）、建筑商：無(wú)錫二建集團(tuán)6）、土地使用起始日期：至2042年11月17日止7）、基地面積：10615 m28）、總建筑面積：，其中公寓37410 m商鋪22500 m2地下室12000 m29）、容積率：10）、建蔽率（建筑密度）11）、建筑占地面積：5000 m212）、綠化率13）、規(guī)劃鋪面數(shù)量：1F 50個(gè)（初定）14）、建筑總高度：95米15）、建筑樓層：28層+2層地下室16）、每層建筑高度：3m/層、1—5F：5m，……17）、室內(nèi)外及地下室車位數(shù)量: 180個(gè)18）、建筑材料、設(shè)備的詳細(xì)說(shuō)明19）、工程進(jìn)度（詳細(xì)）：20）、預(yù)計(jì)完工時(shí)間：21）、法律顧問(wèn)：無(wú)錫市恒德房地產(chǎn)律師事務(wù)所22）、物業(yè)公司及相關(guān)收費(fèi)情況或設(shè)想：酒店管理公司管理（上海錦侖酒店管理有限公司）31項(xiàng)目SWOT分析311優(yōu)勢(shì)：u項(xiàng)目所在的無(wú)錫中山路是無(wú)錫目前的黃金商業(yè)路段，沿路商鋪林立，業(yè)態(tài)和業(yè)種多樣，具有濃厚的商業(yè)氣勢(shì)，是無(wú)錫中心商業(yè)區(qū)的根本所在。u項(xiàng)目所在位置不僅吸引無(wú)錫市內(nèi)的消費(fèi)力,更吸引了周邊地區(qū)的龐大消費(fèi),令項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)擁有廣闊前期。u項(xiàng)目與無(wú)錫著名商廈八佰伴相鄰,并共擁同一廣場(chǎng),在勢(shì)而為的基礎(chǔ)上,有利于吸引更大的消費(fèi)人流。u項(xiàng)目作為目前中山路上唯一可售物業(yè),具有極大的市場(chǎng)稀缺性,其投資前景理想。u對(duì)于商用物業(yè),本項(xiàng)目提供的商業(yè)面積不大,令市場(chǎng)消化量的壓力相對(duì)較小,且利于產(chǎn)生供不應(yīng)求的效果。u具備成為高檔商用物業(yè)的條件,且具有營(yíng)造無(wú)錫標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)的潛力。u項(xiàng)目當(dāng)前的工程進(jìn)度,在一定程度上增加了投資者的信心。312劣勢(shì)：u本項(xiàng)目非純商業(yè)物業(yè),在建筑結(jié)構(gòu)和布局上會(huì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生限制。u本項(xiàng)目因具位置優(yōu)勢(shì),故售價(jià)也回會(huì)相應(yīng)較高,從而令市場(chǎng)客戶群縮窄。u無(wú)錫當(dāng)前的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)狀態(tài),對(duì)本項(xiàng)目的定位是一個(gè)考驗(yàn)。u物業(yè)投資市場(chǎng)的日趨成熟,令投資者的投資意識(shí)更為理智和審慎,從而增大了銷售難度。u項(xiàng)目配套車位較少,與高檔商用物業(yè)的要求有一定差距。313項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析u項(xiàng)目所處的中山路,作為無(wú)錫傳統(tǒng)最旺的商業(yè)街,投資者和消費(fèi)者對(duì)其有較大的認(rèn)同感,從而使項(xiàng)目在宣傳推廣上易于吸引市場(chǎng)注意力,其價(jià)值也易于得到認(rèn)同。u無(wú)錫及其周邊地區(qū)擁有相當(dāng)數(shù)量的高消費(fèi)人群,但目前無(wú)錫卻缺乏高檔商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所,因此,本項(xiàng)目可在定位上和功能上填補(bǔ)這一空缺,也可避免日后經(jīng)營(yíng)上的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。u在同一時(shí)期內(nèi),與本項(xiàng)目同質(zhì)同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多,使本項(xiàng)目的稀缺性優(yōu)勢(shì)大大加強(qiáng)。u無(wú)錫目前的消費(fèi)模式較為單一,消費(fèi)理念較為傳統(tǒng),這一點(diǎn)為本項(xiàng)目的發(fā)展留出了空間。314威脅及困惑u供求量關(guān)系無(wú)錫商鋪銷售的目標(biāo)客戶群主要以溫州的商鋪投資客為主，根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，該批客戶所占購(gòu)鋪比例的80%以上，其主要購(gòu)鋪目的是為了獲取商鋪的投資回報(bào)收益或租金收益；購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)者為輔，該批客戶所占購(gòu)鋪者比例不足20%。其購(gòu)買(mǎi)商鋪以自行經(jīng)營(yíng)獲利為目的；但是面對(duì)無(wú)錫即將在2003年新推出商業(yè)物業(yè)達(dá)15—20萬(wàn)平方米之