【正文】 體分析評(píng)價(jià)；學(xué)習(xí)了如何書(shū)寫(xiě)工作底稿及關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的整個(gè)流程。（1）銀行詢(xún)證函2012年2月11號(hào)，我根據(jù)事務(wù)所的安排來(lái)到位于南湖的信用社聯(lián)社由審計(jì)的負(fù)責(zé)人員簡(jiǎn)單給我們進(jìn)行了有關(guān)于詢(xún)證函的填寫(xiě)及注意事項(xiàng)的培訓(xùn)的。接著大家分頭行動(dòng)，我則是來(lái)到了烏魯木齊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)農(nóng)村信用社，配合本社的職員進(jìn)行信用社清產(chǎn)合資。而我的具體工作就是核實(shí)有關(guān)于房貸、小額貸款及陽(yáng)光貸款詳細(xì)情況銀行詢(xún)證函。在工作期間，我在其信用社安排的辦公室內(nèi)，等待經(jīng)信用社工作人員通知的貸款人的到來(lái)。貸款人來(lái)時(shí)向他們說(shuō)明函證的原因，與此同時(shí)我還要詢(xún)問(wèn)貸款人貸的哪種款項(xiàng)，具體金額多少邊核實(shí)邊輸入電腦，最后讓貸款人簽名蓋章。快下班時(shí)統(tǒng)計(jì)今天的函證數(shù)量，總結(jié)今天存在的問(wèn)題，向有關(guān)負(fù)責(zé)人匯報(bào)一天的工作。 （2）對(duì)廠(chǎng)房、土地及其各種設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)勘查與評(píng)估2012年3月3日，我跟隨公司項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)到博爾塔拉盛源電力公司，對(duì)廠(chǎng)房、土地及其各種設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)勘查與評(píng)估。3月5日我們來(lái)到阿拉山口變電站，先對(duì)其變電站土地占地面積使用卷尺進(jìn)行實(shí)地測(cè)量；對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)觀(guān)察，根據(jù)房屋的構(gòu)造，地板類(lèi)型進(jìn)行了詳細(xì)的了解；對(duì)變電站內(nèi)的設(shè)備詳細(xì)信息進(jìn)行記錄?；氐讲査蟾鶕?jù)變電站的土地種類(lèi)、有無(wú)水、暖設(shè)施等狀況對(duì)土地及其房屋進(jìn)行評(píng)估；通過(guò)設(shè)備制造廠(chǎng)商電話(huà)核實(shí)設(shè)備價(jià)格，設(shè)備使用情況、使用年限等進(jìn)行了設(shè)備的評(píng)估；然后根據(jù)對(duì)電力公司本部的電子設(shè)備通過(guò)網(wǎng)上詢(xún)價(jià)的方式記錄其實(shí)際價(jià)格，通過(guò)折價(jià)公式評(píng)估設(shè)備現(xiàn)階段的價(jià)格，詳細(xì)記錄整理后交由我部經(jīng)理。（3）房屋建筑成新率、房地產(chǎn)估計(jì)、設(shè)備估價(jià)的算法及實(shí)例〈一〉對(duì)于房屋評(píng)估，分別按年限法和完好分值法計(jì)算成新率,最后按不同權(quán)重計(jì)算綜合成新率。（1）年限法計(jì)算公式：成新率1=尚可使用年限247。（已使用年限+尚可使用年限）100%（2）完好分值法根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄的各分部分項(xiàng)工程完好分值測(cè)算出結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分的完好分值，然后與這三部分的標(biāo)準(zhǔn)分值比較，求得的三部分成新率按不同權(quán)重折算，再加總確定成新率。計(jì)算公式：成新率2=結(jié)構(gòu)部分成新率G+裝修部分成新率S+設(shè)備部分成新率B式中：G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備評(píng)分修正系數(shù)。兩種方法計(jì)算出的成新率按不同權(quán)重折算，再加總求和確定：綜合成新率=成新率1+成新率2〈二〉對(duì)于構(gòu)筑物，我們則采用年限法確定其成新率：成新率＝尚可使用年限247。（尚可使用年限＋已使用年限）100%例如：一、我們這次做的伊犁伊能公司的建住房年限法計(jì)算該房屋成新率該建筑建成于2009年7月，二期建成于2010年7月，該種鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)性用房經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，則成新率1＝尚可使用年限247。(尚可使用年限＋已使用年限)100% ＝247。(＋)100%＝%二、 伊犁伊能公司電桿廠(chǎng)鍋爐房設(shè)備的估算鍋爐設(shè)備 　 賬面原值：10,賬面凈值：9,規(guī)格型號(hào)：CLSGZ80/60A技術(shù)參數(shù)：出水溫度80℃，回水溫度60℃購(gòu)置時(shí)間：2011年7月啟用時(shí)間：2011年7月生產(chǎn)廠(chǎng)家： 烏魯木齊黃海綠茵環(huán)保工程公司(1)購(gòu)置費(fèi)購(gòu)置費(fèi)的確定根據(jù)評(píng)估人員向廠(chǎng)家詢(xún)價(jià)該型號(hào)設(shè)備價(jià)格為10,。(2)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)廠(chǎng)家人員的報(bào)價(jià)中已包含運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)。(4)前期費(fèi)用及資金成本被評(píng)估單位設(shè)備均為小型設(shè)備基本無(wú)需安裝，故不考慮前期費(fèi)用及資金成本，則重置價(jià)值為10,。依據(jù)年限法及分部件打分法分別計(jì)算成新率，并給以適當(dāng)?shù)臋?quán)重，確定綜合成新率。；，綜合成新率的計(jì)算公式為：綜合成新率＝年限法計(jì)算的成新率＋分部件打分法計(jì)算的成新率(1)按年限法確定的成新率：該設(shè)備2011年7月投入運(yùn)行，該種設(shè)備經(jīng)濟(jì)耐用年限為16年。按年限法確定的成新率為：成新率=尚可使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限100% 　=247。16100%=98%(2)按各部位打分法確定的成新率經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察及設(shè)備管理人員介紹：該設(shè)備目前運(yùn)行狀況穩(wěn)定。技術(shù)狀況鑒定表如下：機(jī)器設(shè)備技術(shù)狀況鑒定表主要部位技術(shù)狀況標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分爐膛爐膛稍有銹蝕，無(wú)結(jié)焦情況，狀況較好4038鍋筒密封良好，壓力正常4038構(gòu)架和爐墻垂直及水平支撐正常，平臺(tái)及扶梯略有銹蝕。1514給水設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，管道及閥門(mén)無(wú)漏水情況55合 計(jì)10095則：打分法確定的成新率為95%綜合成新率＝年限法計(jì)算的成新率＋分部件打分法計(jì)算的成新率 =98%+95% =96%（取整）3．評(píng)估值的確定評(píng)估值＝重置價(jià)值成新率 ＝10,96% ＝10,房產(chǎn)、建筑評(píng)估值實(shí)例一、日月星光小區(qū)座落：天山區(qū)青年路結(jié)構(gòu)：磚混用途：住宅基礎(chǔ)設(shè)施：七通一平交易價(jià)格：3830元/平方米（第四層）竣工日期：2000年該房產(chǎn)在委估房產(chǎn)附近。實(shí)例二、日月星光小區(qū)座落：天山區(qū)青年路結(jié)構(gòu)：磚混用途：住宅基礎(chǔ)設(shè)施：七通一平交易價(jià)格：3979元/平方米（第三層）竣工日期：2002年該房產(chǎn)在委估房產(chǎn)附近。實(shí)例三、日月星光小區(qū)座落：天山區(qū)青年路結(jié)構(gòu)：磚混用途：住宅基礎(chǔ)設(shè)施：七通一平交易價(jià)格：3800元/平方米（第一層）竣工日期：2005該房產(chǎn)在委估房產(chǎn)附近。根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，結(jié)合估價(jià)對(duì)象迄今為止和可比實(shí)例的實(shí)際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素等。區(qū)域因素主要有商服繁華度、位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件；個(gè)別因素主要有結(jié)構(gòu)、裝修等。估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的各因素條件說(shuō)明，詳見(jiàn)下表：因素條件說(shuō)明估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)坐落天山區(qū)青年路26號(hào)天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路天