【正文】 綠化，是上海綠化保持最好的地區(qū)之一。以中海馨園、萬科華爾茲、愛建園為代表的漕河涇精品樓，正是憑借該區(qū)域內(nèi)的綠化、交通、教學設施等綜合優(yōu)勢，加之自身的樓盤特色以及低于徐家匯中心區(qū)域二千元的價格，不僅分流了徐家匯客戶群，也吸引了大量的閔行區(qū)和外區(qū)客戶群，真可謂是“左右逢源”。 作品與產(chǎn)品，僅一字之差，效果卻截然不同。漕河涇的熱銷往往都能看得出“作品”的份量。以中海馨園、萬科華爾茲自開盤以來，屢次掀起排隊搶購風潮，上海領秀愛建園雖未開盤，但表示要認購的客戶已近千戶，這種現(xiàn)象在其他區(qū)域還很少見。4. 楊浦區(qū)域板塊楊浦樓市內(nèi)外兩頭熱楊浦區(qū)的住宅市場出現(xiàn)“新盤疊出、產(chǎn)品更新、價格趨升、市場好轉”的格局，開始打破以前上海樓市“西熱東冷、南熱北冷”局面。近期來，楊浦區(qū)區(qū)內(nèi)和其他區(qū)相近地塊，出現(xiàn)了不少能在全市競爭的實力型個案，區(qū)內(nèi)的公園3000、文化佳園，雖在一路之隔，同時起步開發(fā)，但市場反應相當熱烈，另外，三湘世紀花城等一批項目也表現(xiàn)出了強勁的沖擊力，區(qū)內(nèi)新盤價格明顯上揚。而與其他區(qū)域鄰近地域中，也出現(xiàn)了許多優(yōu)秀物業(yè)，如位于周家嘴路、大連路口的上海大花園，以開放式功能、封閉式社區(qū)正逐步構筑東區(qū)生活中心，不僅滿足了本區(qū)市民的購房要求，也吸引了許多虹口區(qū)購房者，打破了以前楊浦物業(yè)大部分依托本區(qū)居民購房的傳統(tǒng)，表現(xiàn)出楊浦區(qū)優(yōu)秀個案能進入上海大市場競爭的潛力。5. 普陀區(qū)域板塊今年普陀樓市靜中有動普陀區(qū)樓市拉開了第二輪市場競爭格局，在總量上升的背景下，這一區(qū)域今年又會上演較多好戲，市場不會平靜。環(huán)線外，中遠兩灣城、萬里小區(qū)等超級大盤年內(nèi)仍有較為重要的市場銷售量，加上秋月楓舍等努力推盤，勢必有一個消化期。而普陀區(qū)東及東西部正在實施和規(guī)劃的大盤，如祥和名邸重級個案、長風城大型項目及與嘉定分界區(qū)的大型排屋正在向市場推進，這些產(chǎn)品雖然已拉開了檔次、內(nèi)容，但畢竟都以大體量上市，必然會在活躍市場產(chǎn)品的同時，加劇區(qū)域競爭。閘北、寶山區(qū)域板塊閘北、寶山機遇再現(xiàn)地鐵一號線帶動了閔行、徐匯地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)，地鐵二號線啟動了浦東板塊的爭購熱，明珠線使楊浦、虹口、長寧成為２０００年熱。如今地鐵一號線和南北高架北向延伸段在共和新路上將構筑三層立體交通，給沿線閘北、寶山的房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大機遇和挑戰(zhàn)。二、 普陀區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一） 區(qū)域整體樓市分析相對于其它區(qū)位，普陀客群潛在量非常大在全市也是罕見的?；谝韵略颍阂皇菂^(qū)內(nèi)擁有較多的七、八十年代建造的居民新村，隨著人們的經(jīng)濟收入的提高，改善居住條件的愿望愈來愈強烈；二是隨著區(qū)內(nèi)交通市政配套的完善，吸引了大批周邊的客戶入住普陀；三是以低價位到中價位物業(yè)選擇面較寬，適應了不同層次客戶的需求。值得注意的是，普陀環(huán)內(nèi)、環(huán)外的價格差異并不明顯。假如以人民廣場作為圓心，可以看到普陀區(qū)呈一個扇形分布，較之市中心是一個輻射的概念，不像閘北區(qū)梯度分布，差異化很明顯。真如、真北比較成熟的地段價格達到4000元/M2，并不遜色于環(huán)內(nèi)普陀。本區(qū)域大體量樓盤供應在全市是鮮有的。一個區(qū)域就擁有中遠兩灣城、上海萬里城、建德花園三個大盤。中遠兩灣城2000年全市排名第一，有趣的是，已購客戶中50%客戶來源閘北區(qū)，這不由于以前閘北區(qū)總體環(huán)境較差，缺乏品質較高的個案以及中遠兩灣城大規(guī)模的造城計劃，低開高走的價格策略等方方面面的原因促成的。隨著地鐵一號線延伸段是建成，大量棚戶區(qū)的動遷、市政配套設施的完善，物業(yè)品質的提高，物業(yè)品質的提高，閘北客戶分流逐漸減少，普陀區(qū)域仍以本地客源為主。上海萬里城是國家級四大示范居住區(qū)之一，但目前銷售嚴重受阻。原因是價格偏高，脫離了普陀工薪族的需求；小區(qū)建設一般，沒有把示范居住區(qū)品質突出出來；周邊生活配套設施不成熟，缺乏大的超市、菜場、郵局、銀行，居民生活倍感不便；地段較偏，公交線路較少，交通不便。大華新村是寶山伸入普陀區(qū)的一個窗口。它的成熟的配套、偏低的價格吸引了大批普陀客戶，在普陀居民心目中，大華社區(qū)視為普陀的一部分；大華社區(qū)已跨越了區(qū)域概念，成為一個全市性概念。而根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)，，成交套數(shù)2509套。，成交套數(shù)3448套，平均成交價3673元/平方米左右。從個盤情況看，第一季度普陀有9個樓盤躋身全市預售排行前50名，是僅次于寶山區(qū)熱銷樓盤最多的區(qū)域，高于浦東、閔行兩個大區(qū)。這九個樓盤分別是：中遠兩灣城、安居朝陽園、嵐皋馨苑、建德花園、祥和花園、真源小區(qū)、上海萬里、半島花園，其中內(nèi)環(huán)區(qū)域只有中遠兩灣城和半島花園兩個樓盤，4月份中遠兩灣城以強勁銷售勢頭重回全區(qū)第一的位置，長壽路上的上海知音苑首次跨進普陀銷量前10位行列。從2000年上半年商品房預售情況看，比99年同期增長了41％，也比99 ％。從區(qū)域情況看，武寧路以南、真北路以東，內(nèi)環(huán)線以外的曹楊、長風地區(qū)是整個普陀最熱銷的區(qū)域，如坐落于該地區(qū)的安居朝陽園、泰宸苑等樓盤都進入了上半年度預售排名的前列。從個盤情況看，環(huán)內(nèi)最大的“365”舊改項目中中遠兩灣城依舊位于第一位。從數(shù)據(jù)看，普陀區(qū)銷售的成交特點為：主力成交面積在90－110平方米/套之間，％；峰值為90平方米/套，％；其次是100平方米/套，％。值得一提的是，70平方米左右的小房型尤為熱銷，％。單套總價集中在40萬左右/套，％；60萬以下的價位成了主流，占據(jù)總量的95％。單套成交價基本在2500－4000元/平方米，％，峰值為3500元/平方米；其次是2500元/平方米，％％。由此可見，普陀區(qū)內(nèi)銷預售住宅成交特點為：216。 價格指數(shù)向上走勢明顯，多層、高層指數(shù)均大幅度高于1999年。216。 成交量呈下降趨勢，新盤數(shù)量的減少和價位的小幅度提升是導致成交下降的主要原因，阻礙了本區(qū)域發(fā)展的勢頭。216。 在單套成交面積中，以90－110平方米的比例看，中小型面積的房型比較暢銷，而且大多為二型的房型。值得關注的是，在本季度70平方米左右的小房型銷量很大，這大多受了一些重大盤的影響，如“中遠兩灣城”、“天方地園”等，這也是普陀區(qū)一個明顯的特征。因此，經(jīng)濟實惠的房型在該區(qū)倍受青睞。216。 中低價位占主流。長期以來，普陀區(qū)一直是處于一個價格升不高也降不低的位置。就有關數(shù)據(jù)顯示，超過百萬元以上的成交套數(shù)寥寥無幾?？磥?，近幾年來開發(fā)商在該區(qū)域投資高價值盤并不適宜。普陀銷售總量始終在上海各區(qū)域排行前5位，最近更是隨著區(qū)內(nèi)輕軌、河道整治、大量體實惠型生態(tài)住宅帶動的人氣與形象轉變以及西南的莘閔地區(qū)房價飆升帶來的負效應，北區(qū)正在逐漸形成全市范圍的居住認可，審時度勢，合理控制總價與銷售節(jié)奏，結合本區(qū)高密度地緣性客戶資源，普陀個案銷售前景看好。（二） 區(qū)域供需狀況分析1. 內(nèi)銷商品房供求狀況描述從供應上看，位居全市第三位，僅低于浦東和閔行，比相鄰的寶山高出約14萬m2。近幾年，普陀房屋的供應呈先抑后揚的特征：1999年前，供應量較為平穩(wěn)，1997年和1998年供應總量基本在105萬m2上下，而1999年則略有下降。進入2000年，樓盤供應量急劇增加，尤其下半年達到108萬m2（上半年僅30余萬m2）。其中，也創(chuàng)造出單季供應的新高。從成交情況看，居全市第三位，僅低于浦東和閔行，比相鄰的寶山高出13萬m2，比相鄰的閘北竟高出62萬m2。近幾年的走熱，基本以1998年第三季度為界，分為兩個不同的階段：——1998年三季度前，成交基本處于較