【正文】 一次性均價：3270元/ M2按揭均價：3340元/ M2付款方式：一次性94折 現(xiàn)樓按揭96折 期樓按揭96折發(fā)售情況：現(xiàn)售所有現(xiàn)樓及期樓，小區(qū)已售約80%推廣策略：各種媒介廣告組合，并積極參與各種樓盤評比，并獲得一些稱號，有些時候會有展銷會，但最近時期宣傳力度不大。項目特點：①臨江小區(qū)，體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，據(jù)悉為法國名家設(shè)計； ②配套齊全，有會所、泳池、球場等設(shè)施，并有碼頭，市政配套依靠大橋南部中心區(qū)； ③管理好，獲國家建設(shè)部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。 沙面新城地理位置：黃岐大橋西側(cè)占地面積：16萬M2建筑面積：26萬M2建筑規(guī)劃：80棟住宅裝修標準：二期為豪華裝修綠化面積：43%約7萬M2標價均價：3625元/ M2一次性均價：3480元/ M2按揭均價：3480元/ M2戶型比例：二期100%二房二廳， M2兩種付款方式：一次性9折 銀行按揭96折 超輕按揭98折 免息各期按訂價發(fā)售情況：現(xiàn)售二期期樓，銷量不詳，一期剩余少量單位推廣策略：名人廣告，在各種媒體給以組合宣傳以及展銷會項目特點：①小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，綠化面積達7萬M2，規(guī)劃時尚，分八個組團，組團間互不干擾由綠化帶隔開； ②樓宇呈“U”字型圍合，樓距5080米不等，戶型集中獨特，全部為兩房兩廳，采光好通風(fēng)性強； ③物業(yè)管理不錯，小區(qū)內(nèi)配套有市場、會所、泳池、幼兒園等，但市政配套得依靠橋南中心區(qū)。 中南花園地理位置：黃岐廣佛路建筑面積：超過30萬M2建筑規(guī)劃：一期20棟，二期37棟，三期不詳裝修標準：毛坯房綠化面積：45%標價均價：2980元/ M2 期樓：一次性均價：2800元/ M2 按揭均價：2860元/ M2 現(xiàn)樓：一次性均價：2860元/ M2 按揭均價：2920元/ M2戶型比例：一房一廳6%，二房二廳47%，三房二廳47%，另有幾套復(fù)式付款方式：現(xiàn)樓一次性94折，按揭96折 期樓一次性96折，按揭98折發(fā)售情況：現(xiàn)主售二期雋秀華庭以及三期期樓，一二期總售出86%推廣策略：廣告宣傳及展銷會。項目特點：①小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，格調(diào)清晰，綠化好； ②位于黃岐中心區(qū)，區(qū)內(nèi)外配套交通好； ③每期為不同組團，分別獨自隔離，小區(qū)人氣指數(shù)高。 黃岐第一城地理位置：沿江路黃岐大橋以西占地面積：建筑規(guī)劃: 48棟8層及12層洋房裝修標準：豪華裝修綠化面積：36%標價均價：4200元/ M2，一次性均價3906元/ M2，按揭均價3980元/ M2付款方式：一次性93折，銀行按揭：(a)95折 (b)按訂價戶型面積：59 M2~124 M2，主推三房一廳戶型發(fā)售情況：由于開發(fā)時間早，現(xiàn)售剩余現(xiàn)樓單位推廣策略：廣告組合，特別是大型戶外廣告項目特點：①小區(qū)環(huán)境，外觀一般，有一公里長沿江景色； ②獲全優(yōu)工程稱號，水陸交通方便，擁有空調(diào)水巴，并開通屋村巴士。（二） 芳村板塊 金道花園地理位置：地鐵坑口站附近占地面積：9萬M2建筑面積：24萬M2建筑規(guī)劃：5棟22層，5棟小高層裝修標準：普通裝修綠化面積：小區(qū)綠化面積近3萬M2和四樓架空層按揭均價：3481元/ M2一次性均價：3366元/ M2戶型比例：%，%付款方式：一次性88折，銀行按揭91折，免息分期95折發(fā)售情況：第一期已全部入住，第二期現(xiàn)正發(fā)售推廣策略：報紙廣告、展銷會項目特點：①近坑口地鐵站，交通方便，小區(qū)入口處有8條公交車線路，形成縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)穿梭暢快通達； ②小區(qū)內(nèi)配套成熟，醫(yī)院、銀行、郵局、超市一一齊備，中學(xué)、幼兒園、超市、街心公園一應(yīng)俱全； ③小區(qū)外配套不全，遠離商業(yè)區(qū)，相對偏僻，住戶主要依靠區(qū)內(nèi)設(shè)施； ④采用井字型結(jié)構(gòu)，采光較好。 大鵬花園地理位置：橋東小區(qū)建筑規(guī)劃：5棟10層電梯洋房裝修標準：普通裝修綠化面積：少按揭均價：3192元/ M2一次性均價：3091元/ M2戶型比例：一房一廳15%，二房二廳50%，三房二廳35%付款方式：一次性92折，銀行按揭95折 優(yōu)惠按揭97折，免息分期按訂價發(fā)售情況：現(xiàn)售約90余套單位，已售出約30%推廣策略：主要是報章廣告項目特點：小區(qū)已建成，外形普通，樓距太窄，綠化面積很少，只有三樓天井的綠化。其價格低廉是其優(yōu)勢。交通方便，多路公車經(jīng)過，其對面是橋東小區(qū)花園，配套齊全。 鶴景樓地理位置：鶴洞橋腳建筑規(guī)劃：1~6梯，9層無電梯裝修標準：毛坯房綠化面積：很少標價均價：4122元/ M2按揭均價：3422元/ M2一次性均價：3298元/ M2戶型比例：二房二廳60%，三房一廳30%，一房一廳10%付款方式：一次性8折，銀行按揭82折、83折、84折，建筑分期84折發(fā)售情況：整個樓盤1~6梯已售六成推廣策略：主要通過報紙廣告項目特點：①主要以住宅為主，沒有會所，沒什么配套，主要靠小區(qū)周圍成熟配套以彌補不足； ②小區(qū)周邊有市場、銀行、醫(yī)院、食肆、小學(xué)、中學(xué)等，一應(yīng)俱全； ③處鶴洞大橋腳邊，交通方便，多路公車途經(jīng)過。 康乃馨地理位置：地鐵出口旁占地面積：3500 M2建筑規(guī)劃：由七棟9層無電梯住宅組成裝修標準：毛坯綠化面積：4000 M2街心花園標價均價：4579元/ M2按揭均價：4029元/ M2（88折）4121元/ M2（90折）一次性均價：3892元/ M2戶型比例：三房一廳10%，三房二廳30%，二房二廳40%，一房一廳18%，一房二廳1%付款方式：一次性85折，銀行按揭88折、90折發(fā)售情況：整個小區(qū)已形成，已銷售了七成多推廣策略：以“地鐵物業(yè)”為賣點，通過報紙、展銷會全面推廣項目特點：①小區(qū)已形成，其規(guī)模在芳村區(qū)而言較大； ②地鐵物業(yè)，小區(qū)與坑口站出口僅百步之遙，交通便捷； ③小區(qū)內(nèi)僅有中庭花園和兒童游樂場，缺乏其他配套設(shè)施，生活起居不便。 樂怡居地理位置：芳村花地大道旁占地面積：4萬M2建筑面積：19萬M2建筑規(guī)劃：5棟33層高層裝修標準：豪華裝修綠化面積：標價均價：5000元/ M2按揭均價：4600元/ M2一次性均價：4500元/ M2付款方式：一次性90折，按揭92折發(fā)售情況：全部剩余單位，已售出80%推廣策略：組合廣告、展銷會項目特點：①大型生活小區(qū)，五棟33層，高度與眾不同； ②位于地鐵一號干線花地灣站出口，交通便捷； ③四層樓高流水飛瀑，屬全城獨創(chuàng)，小區(qū)綠化比率大。（三） 番禺洛溪南村板塊 洛溪新城洛濤居地理位置：番禺大石占地面積：3萬M2建筑規(guī)劃：11棟多層綠化面積：30%裝修標準：裝修套餐標價均價：3600元/ M2按揭均價：3492元/ M2一次性均價：3384元/ M2付款方式：一次性94折，銀行按揭97折，超輕松付款98折發(fā)售情況：全部剩余單位，已售約70%推廣策略：清倉式銷售，各種廣告及展銷會項目特點：①臨江精品小區(qū)，環(huán)境好，為洛溪新城的一個部分； ②配套享有整個洛溪新城之便，十分完善，交通一般。 麗江花園九如通津地理位置：番禺大石鎮(zhèn)南浦島占地面積：2萬M2建筑規(guī)劃：21棟小高層裝修標準：豪華裝修綠化面積：60%標價均價：4545元/ M2按揭均價：4181元/ M2一次性均價：4136元/ M2戶型比例：二房二廳40%，三房二廳40%，四房二廳20%付款方式：一次性91折，銀行按揭92折，輕松按揭94折，Ulife付款方式96折發(fā)售情況：全部單位售出約40%推廣策略：各種媒體廣告組合、展銷會項目特點：①嶺南風(fēng)格小區(qū)，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，有各種景觀，首層架空綠化，綠化高達60%； ②麗江花園為大型生活小區(qū)，有數(shù)個小區(qū)，入住率高； ③交通一般，配套完善，戶型較好； ④付款方式多樣，Ulife方式與眾不同。 廣州奧林匹克花園地理位置：番禺洛溪橋南占地面積：建筑面積：約30萬M2裝修標準：豪華裝修綠化面積：%標價均價：水天名軒住宅一次性4528元/ M2，按揭4631元/ M2 復(fù)式一次性4875元/ M2，按揭4986元/ M2戶型比例：水天名軒：三房二廳90%，復(fù)式10%付款方式：一次性88折，按揭(一)90折 (二)92折 (三)93折,免息分期按定價發(fā)售情況：水天名軒共114套已售約100套推廣策略：始終以運動為主題，在碧海云天之后與上推出水天名軒，各種廣告宣傳及展銷會、名人見面會。項目特點：①以運動為主題的小區(qū)，與眾不同的定位，超大型運動會所； ②小區(qū)名牌效應(yīng)明顯，已入伙了大量業(yè)主，人氣旺； ③特殊戶型躍式結(jié)構(gòu)。（四）荔灣區(qū)板塊 荔港南灣地理位置：南岸路67號占地面積：21萬m2建筑規(guī)劃：由68棟高層1棟寫字樓組成裝修標準：毛坯房/標準型/豪華型綠化面積：超過50%按揭均價：4839元/ m2一次性均價：4740元/ m2付款方式：一期 一次性95折 銀行按揭96折 超輕松按揭97折 二期 一次性95折 銀行按揭95折 超輕松按揭97折 建筑分期97折發(fā)售情況：現(xiàn)售二期B6B9四座，同時銷售一期A1A5的剩余單位，%，二期已售80%。 推廣策略：十月份隆重推出“無理由退房”行動。十一月中旬又推出“十分出色，十分優(yōu)惠”的方式，在銷售過程中一直打著教育牌，宣傳其教育的全方位立體化。項目特點：①大型江畔住宅小區(qū)，規(guī)模與眾不同，現(xiàn)已基本完成前期九棟； ②以教育為宣傳的賣點，已經(jīng)開辦小區(qū)配套的實驗學(xué)校，并已經(jīng)開課，給區(qū)內(nèi)業(yè)主的子女就讀帶來方便，但目前小區(qū)的其余配套尚不完善； ③大力度廣告、宣傳在樓市中有較高的知名度。 南源花園地理位置：南岸路占地面積：建筑面積：約9萬m2裝修標準：毛坯房按揭均價：4500元/ m2付款方式：一次性96折 銀行按揭96折/98折/99折 推售情況：現(xiàn)售綠茹軒，共67套，已售出約37% 推廣策略：廣告投放及展銷會、免費看樓車吸引消費者。項目特點：①小區(qū)周邊環(huán)境較差，但小區(qū)內(nèi)環(huán)境較為幽靜，且交通便利； ②價格上相對于同區(qū)位的樓盤要低上一些。 珠島花園地理位置：大坦沙島占地面積：25萬m2建筑面積：100萬m2建筑規(guī)劃：現(xiàn)售五期由6棟23層組成，建筑面積為12萬m2裝修標準：豪華裝修綠化面積：46%按揭均價：3960元/ m2一次性均價：3874元/ m2付款方式：一次性90折，銀行按揭92折發(fā)售情況：現(xiàn)售五期中兩棟為120，銷售約30% 推廣策略：在前期的成功基礎(chǔ)上加推新的一期，且新的一期在樓高、配套、外型等方面均超過前期，為其升級版，推廣方式為廣告宣傳及展銷會。項目特點：①大型的島城區(qū)，小區(qū)外圍環(huán)境較差，小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、綠化率高； ②第五期外型獨特，并配套羅馬廣場、歐式泳池等，并提供躍式、復(fù)式等戶型； ③小區(qū)的知名度及美譽度皆較好； ④交通方面有些欠缺，其改善有待于珠江大橋的擴建。 翠島居地理位置：大坦沙島占地面積：建筑面積：2萬多m2裝修標準：豪華裝修按揭均價：2824元/ m2一次性均價：2795元/ m2付款方式：一次性97折，按揭98折，超輕松按揭按訂價發(fā)售情況：現(xiàn)樓全部單位，已售出約60% 推廣策略：強勢廣告推銷以展銷會的優(yōu)惠措施項目特點：①周邊環(huán)境差，為農(nóng)村的居住區(qū)，配套、交通都不很好； ②小區(qū)已賣了三年，現(xiàn)在在賣全部現(xiàn)樓剩余單位，價格便宜，銷售對象較集中為購買能力較差的用戶； ③強勢的廣告，展銷會有家電等眾多優(yōu)惠。第二部分 市場定位一、 項目自然條件評析 由于敝司現(xiàn)時未能掌握本項目地塊的詳細勘察報告及其他相關(guān)資料，因此僅就實地考察作出較為表面化的分析。 地塊形狀 本項目地塊形狀大致為三角形，在規(guī)劃設(shè)計上須略加心思。整個地塊東面與北村大道連接，相對來說，受污染的程度會有所增加。由于本項目地處北村大橋橋腳，因而在位置標識方面較為優(yōu)勝，而且地塊南面全線臨江，可利用南臨界線現(xiàn)場作相應(yīng)