【正文】 求，在城市的東部規(guī)劃建設(shè)一座新城，力爭把鄭州建設(shè)成為全國區(qū)域性中心城市的重要戰(zhàn)略舉措。鄭東新區(qū)總體發(fā)展概念規(guī)劃方案，將“共生城市”、“新陳代謝城市”以及“環(huán)形城市”等先進的城市規(guī)劃理論應(yīng)用于新區(qū)總體規(guī)劃中，使未來的鄭州具有歷史與現(xiàn)代、新城與老城、自然與城市“共生”的理念。規(guī)劃中最大的亮點，是建設(shè)一個面積約為6平方公里的龍湖，并與流經(jīng)老城的金水河、熊耳河、七里河、賈魯河、東風渠等形成了一個完整的城市生態(tài)水系，將鄭州建成北方的“水域靚城”，為中原人民創(chuàng)造一個以人為本、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型居住區(qū)。 鄭東新區(qū)北起連霍高速公路，南接機場高速公路，西臨107國道，東至京珠高速公路，規(guī)劃總占地面積150平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?50萬人。新區(qū)采用組團開發(fā)的概念，把新城分為中央商務(wù)區(qū)（CBD）中心區(qū)、副中心區(qū)、龍湖居住區(qū)、龍子湖文教區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)、科技研究城、運動城等若干組團。，由中央商務(wù)區(qū)（CBD）中心區(qū)和龍湖居住區(qū)南區(qū)組成，聚集了金融、商務(wù)、旅游、娛樂、服務(wù)、信息、居住等復(fù)合功能。商貿(mào)物流區(qū)現(xiàn)CBD區(qū)新CBD中心CBD副中心運動城龍子湖文教區(qū)科技研究城高科技工業(yè)區(qū)鄭東新區(qū)功能分區(qū)圖鄭東新區(qū)建設(shè)概述（1）道路交通設(shè)施方面按照新區(qū)“三年出規(guī)模，五年出形象”的計劃，目前鄭東新區(qū)起步區(qū)已初見規(guī)模，內(nèi)環(huán)路景觀已經(jīng)基本形成。鄭東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)按計劃開工道路35條、橋梁12座，河渠治理長度19．564公里，河渠治理基本完工。截止目前，鄭東新區(qū)起步區(qū)共有34座橋梁，目前已完成4座、在建13座；新區(qū)的道路有26條已具備通車條件，續(xù)建道路36條；雙向8車道的金水東路的交通標志、路燈、綠化已基本完成；農(nóng)業(yè)東路除了未拆遷路段的建設(shè)還沒有實施外，其余已基本完成。內(nèi)環(huán)線道路 黃河?xùn)|路第三城市中心道路 農(nóng)業(yè)東路 （2）市政基礎(chǔ)設(shè)施方面供水目前新區(qū)附近設(shè)有一個東周水廠，日供水能力20萬M3，基本能夠滿足新區(qū)的建設(shè)需求，未來新區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)數(shù)座水廠，以滿足今后新區(qū)生產(chǎn)和生活的需要。供電隨著鄭東新區(qū)建設(shè)規(guī)劃項目的逐步實施，鄭東新區(qū)電網(wǎng)規(guī)劃已經(jīng)出臺，根據(jù)這一規(guī)劃，新區(qū)遠景用電負荷為275萬千瓦，計劃建設(shè)500千伏變電站2座，220千伏變電站8座，110千伏變電站40座，35千伏變電站87座，為新區(qū)的建設(shè)開發(fā)提供電力保障。為滿足近期鄭東新區(qū)日益增長的負荷需求，省電力公司投資8500萬元，已開工興建了位于鄭東新區(qū)第三城市中心軸線與CBD外環(huán)交叉口，該電站的建成將主要為今后龍湖南區(qū)提供電力輸送。供氣金水東路、黃河?xùn)|路、中央大道、ＣＢＤ內(nèi)環(huán)和外環(huán)以及一些小區(qū)已經(jīng)鋪設(shè)了天然氣管網(wǎng)，天然氣主干網(wǎng)在３０多條已修成道路旁邊鋪就，總長度超過６０公里，廬山路和渭水路沿線的“毛細管網(wǎng)”也鋪設(shè)到位，并開始供氣。第三城市軸線、黃山一路等１０多條路的天然氣管道正在改裝和鋪設(shè)，預(yù)計年底完工，這樣到年底，東風渠以南、航海路以北、中州世紀景觀大道、１０７輔道以西范圍內(nèi)的鄭東新區(qū)起步區(qū)將全部被天然氣管網(wǎng)覆蓋并開始通氣。供暖根據(jù)規(guī)劃，鄭東新區(qū)熱電廠一期工程供熱發(fā)電機組作為鄭東新區(qū)集中供熱的主熱源，第一臺機組2006年5月投產(chǎn)，第二臺機組2006年8月投產(chǎn)。建成后，將主要對鄭東新區(qū)供暖。（3）公共配套設(shè)施方面公建配套新區(qū)ＣＢＤ的三大標志性建筑——鄭州國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和會展賓館已陸續(xù)開工建設(shè)。其中會展中心已經(jīng)封頂，計劃明年5月完工；省藝術(shù)中心已經(jīng)動工建設(shè)，目前正在進行基礎(chǔ)施工，預(yù)計明年年底基本完工；會展賓館設(shè)計280米高，預(yù)計投資15億元左右，目前中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟已簽訂了投資承建意向，計劃年內(nèi)開工。教育配套鄭州四十七中建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，預(yù)計明年初將投入使用。北京大學(xué)附中外國語小學(xué)已于10月份開工，計劃將在明年9月份正式招生。占地400多畝、投資3億多元的北京師范大學(xué)鄭州附屬學(xué)校計劃在年底開工，實現(xiàn)幼兒園、小學(xué)、初中、高中的完全教育，明年9月，這所學(xué)校也將正式招生。另外省實驗小學(xué)和實驗中學(xué)也已計劃在明年進入新區(qū)。醫(yī)療配套著名的北京同仁醫(yī)院河南分院年底開工建設(shè)，該項目規(guī)模大、標準高，總投資達15億元,設(shè)有1500張床位，屬于大型綜合性醫(yī)院，這將是同仁醫(yī)院在北京總部以外最大的分院。另一家同樣設(shè)有1500張床位，由鄭州市熱力總公司投資的頤和醫(yī)院，目前正在進行地質(zhì)勘探。而位于農(nóng)業(yè)東路的友誼醫(yī)院，是一家規(guī)劃占地130畝，設(shè)有1000張床位的綜合性醫(yī)院，現(xiàn)已完成地質(zhì)勘察，即將開工建設(shè)。設(shè)在新區(qū)的鄭州市緊急救援中心已經(jīng)開工建設(shè)，該項目建筑面積為3000平方米，投資達860萬元，預(yù)計將于今年年底建成并投入使用。商貿(mào)物流總投資26億元的南方香江物流開工建設(shè)，并預(yù)售招商，年底主體工程完工，這將是中南地區(qū)最大的物流項目。浙江溫州的哼哈食品公司建設(shè)的物流園區(qū)，已經(jīng)通過初期的準備階段，將在明年8月投入使用，該物流園區(qū)是完全的綠色食品區(qū)，借重鄭州的交通網(wǎng)絡(luò)輻射全國。澳柯瑪物流、青龍山蔬菜物流批發(fā)項目已于今年9月開始建設(shè)。集吃、住、游、購于一體的大型購物全生活廣場——正大城市廣場已經(jīng)開工，招商情況良好。11月，世界著名的麥得龍公司將在鄭州建設(shè)首個“現(xiàn)購自運制”商場，目前已與鄭州市政府簽署了意向協(xié)議，投資額約為1000萬美元。房產(chǎn)開發(fā)目前CBD內(nèi)環(huán)31棟高層已經(jīng)開工建設(shè)，10棟已經(jīng)基本封頂，有20棟建筑主體今年年底將封頂，部分高層進入了市場銷售階段，首期明年2月份部分交付使用，用戶即可入住。外環(huán)30棟120米的高層中有兩棟已開工建設(shè)，外環(huán)上的10棟120米的高層已確定業(yè)主，今年10月份，外環(huán)上又有6棟高層開始建設(shè)。龍湖南區(qū)住宅項目中義阿卡迪亞、順馳第一大街、聯(lián)盟新城、綠地鄭東新苑已經(jīng)陸續(xù)開工建設(shè)，并且都已開始接受預(yù)定。會展中心主體封頂 CBD內(nèi)環(huán)項目建設(shè)情況 CBD內(nèi)環(huán)項目建設(shè)情況 中州世紀景觀大道與新區(qū)CBD交融地帶 二、鄭州市房地產(chǎn)市場分析（一）鄭州市房地產(chǎn)市場總體概述市場投資規(guī)模繼續(xù)擴大，政策影響明顯 ，%，%，保持了1998年以來房地產(chǎn)業(yè)投資高位增長的態(tài)勢。，較上年增長25%，%，并比同期全市GDP和第三產(chǎn)業(yè)的增速高出10個和15個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已成為鄭州市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一。（注：2004年開發(fā)投資情況為上半年數(shù)據(jù)）2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)快速增長，施工面積達到了1278萬㎡，%，其中新開工面積580萬㎡，%，竣工面積達到304萬㎡，%。整體宏觀形勢的趨好，促進開發(fā)規(guī)模有較大幅度的增長，消費需求拉動作用明顯，開發(fā)商對市場前景非常看好。而在2004年上半年，國家接連出臺的宏觀調(diào)控政策，對開發(fā)貸款、土地控制方面收緊了渠道，加強了控制力度。而鄭州市大多數(shù)開發(fā)商房普遍具有企業(yè)本身規(guī)模小、自有資金不足等缺點，這一政策的出臺對中小房地產(chǎn)企業(yè)造成極大沖擊，市場將迎來新一輪的大浪淘沙，不少實力較弱的企業(yè)將被市場無情淘汰。對市場的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，各項開發(fā)指標都較去年同期減少，開發(fā)勢頭有所遏止，房地產(chǎn)市場將面臨一個全新的宏觀環(huán)境。（注：2004年開發(fā)情況為上半年數(shù)據(jù)）2004年10月29日，%，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下福。據(jù)了解，這是央行9年來首次加息，也是此前連續(xù)8次降息后的重大轉(zhuǎn)折。凍結(jié)土地、收緊房貸，原本是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)控政策，不僅沒有控制住房地產(chǎn)開發(fā)的升溫，反而由于供給的減少導(dǎo)致房價快速上漲，客觀上違背了政府的調(diào)控目的；現(xiàn)在加息不僅能夠有效遏止開發(fā)的進一步增長，也給需求方(買房者)降了溫。開發(fā)企業(yè)因增加了財務(wù)成本，而放慢開發(fā)節(jié)奏，消費者因加重了還貸成本，而減少了投機購房。但從總體上看，本次央行加息所表現(xiàn)的是對市場發(fā)出警示的態(tài)度，整體上只是一個心理影響，對房地產(chǎn)行業(yè)影響并不大。房地產(chǎn)市場供應(yīng)持續(xù)增長 2003年鄭州市房地產(chǎn)市場保持快速發(fā)展，商品房供應(yīng)受市場需求的強力拉動，增長迅速，促使市場供應(yīng)量逐年遞增。據(jù)統(tǒng)計，從2001年到2003年，供應(yīng)量凈增110萬平方米，市場呈現(xiàn)出蒸蒸日上的趨勢。據(jù)悉，2004年鄭州的開發(fā)規(guī)模政府已經(jīng)確定總量為450萬平方米。在地域分布上，107國道以西安排250萬平方米，鄭東新區(qū)安排200萬平方米。鄭東新區(qū)將是未來房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。以2004年上半年為例：2004年上半年，共計批準商品房預(yù)售項目99個，與去年同期相比，%，%。%%相比，市場投放增幅有所回落，主要原因是政府對2003年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模進行了適當?shù)目刂?，為進一步保障市場的良性發(fā)展所采取的措施。在今年上半年國家又出臺了一系列的有關(guān)土地和金融的調(diào)控政策，加大對房地產(chǎn)業(yè)的控制力度，實施行政干預(yù)手段為房地產(chǎn)降溫，受這些政策的影響，下半年市場供應(yīng)將會有所減少。 自2000年以來，鄭州市房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)總量不斷擴大，而增長勢頭逐步放緩，總體呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢。但在投放總量上，從2001年起，增長速度明顯放緩，%。原因主要是在全國房地產(chǎn)業(yè)加強宏觀調(diào)控，預(yù)防發(fā)展過快、過熱，出現(xiàn)泡沫，確保產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的大環(huán)境下，從2003年鄭州市也開始對房地產(chǎn)業(yè)實施整體調(diào)控，實行供應(yīng)量計劃管理。根據(jù)市場目標需求和有效需求量，科學(xué)制定年度開發(fā)計劃，并實行規(guī)模審批，徹底結(jié)束了以前的無序開發(fā)，任意增長的局面，走上了健康發(fā)展的道路。2003年，在總量增長趨勢的形勢下，投放項目數(shù)快速增加，原因是從近幾年開始，土地市場實行一級控制，取得方式變化，門檻提高，不少企業(yè)轉(zhuǎn)向開發(fā)多年來儲備的小幅地塊。另外，因宏觀調(diào)控加強，導(dǎo)致開發(fā)計劃緊張，在規(guī)模審批的原則指引下，企業(yè)把目標投向了二、三期的開發(fā)和非住宅的開發(fā)上，導(dǎo)致了開發(fā)項目和投放項目個數(shù)增加較快。20012003年鄭州市房地產(chǎn)項目投放對比表年 份2001年2002年2003年完成投資項目（個）139156196增長幅度%%%完成增加值(萬M2)增長幅度%%%20012003年住宅與非住宅投放對比表年 份2001年2002年2003年住宅投放(萬M2)增長幅度——%%住宅投放占總投放面積比例%%%非住宅投放(萬M2)增長幅度——%%由上表可知,2003年住宅投放量與2002年基本持平,而非住宅卻增長速度較快。%，較前兩年下降了5個百分點。主要是由于近幾年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)繁榮，商貿(mào)城建設(shè)速度加快，外來投資增長，市場對辦公、商業(yè)、及地下車庫等的需求增加，導(dǎo)致非住宅開發(fā)增多；另一個原因是，在開發(fā)規(guī)?？刂茖徟?，非住宅不占年度計劃，不少企業(yè)把投資轉(zhuǎn)向了辦公、商業(yè)等用房的開發(fā)。房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)上揚 前幾年，作為房地產(chǎn)“二級”城市的鄭州，房地產(chǎn)的價格一直相對偏低，市場需求相對較弱。而近年來，受鄭州城市化建設(shè)的快速發(fā)展和入戶政策實施的積極影響，有效激發(fā)了市場需求的釋放，促進房價一路攀升。據(jù)一項統(tǒng)計顯示，從2000年到2004年，鄭州房價平均每年每平方米上漲100元左右，特別是02年到03年期間，受市場強力需求的影響，房價增幅較大，達到了近200元/㎡，表明市場需求對房價拉升作用明顯。受上半年土地緊縮政策的影響，土地供應(yīng)的減少必會使市場供應(yīng)量有所下降，由此引起市場供求關(guān)系的相對緊張，導(dǎo)致房價剛性上漲，預(yù)計下半年將會逐步顯現(xiàn)。而隨著鄭東新區(qū)的快速建設(shè)和外來人口的不斷進入，也為房價的上升提供著動力，未來鄭州房價還將有巨大的增長空間。（注：2004年商品房均價為上半年數(shù)據(jù)）房地產(chǎn)市場需求旺盛，需求結(jié)構(gòu)有所調(diào)整 2003年鄭州房地產(chǎn)市場需求有較大幅度的增長，㎡，%，基本持平；，%，其絕對值已經(jīng)超過投放量。2004年上半年，這一趨勢繼續(xù)保持，僅半年時間，銷售量就已經(jīng)超出投放量40萬㎡，接近去年全年水平，預(yù)計市場需求趨勢將繼續(xù)增長。近年來，隨著鄭州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，居民消費觀念更加開放，市場需求結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生著變化，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：A、多層住宅依然占據(jù)主導(dǎo)地位 目前鄭州市場上多層住宅因其房價實惠、得房率高、居住成本較低而受到廣大購房者的青睞，相對于其它類型物業(yè)接受程度較高，自商品房開發(fā)以來，一直占據(jù)主導(dǎo)地位，但隨著其他類型物業(yè)的分流，多層住宅的銷量有下降的趨勢。而近來，高層物業(yè)的銷售比例增長明顯，一些大盤在前期多層銷售成功后，為了獲得更大的利潤，紛紛把目標投向了小高層，小高層彌補了高層低得房率和高容積率的缺點，又具有多層的經(jīng)濟特點，逐漸受到消費者的喜愛，需求量上升較快。B、傳統(tǒng)戶型繼續(xù)熱銷，單套面積更趨經(jīng)濟 在戶型方面，傳統(tǒng)的二房、三房仍然是市場上主要需求的產(chǎn)品，占到了69%，%，一房和復(fù)式房的需求有所增加，%%。受購房者年輕化趨勢的影響，以及復(fù)式房實惠特點的吸引，這兩種房型的比例正在逐年增高。在戶型面積方面，隨著人們對購房標準的要求越來越高，單套房屋的面積逐漸回落，由原來的三房主力面積140㎡180㎡下降到110㎡150㎡，二房主力面積90㎡110㎡下降到70㎡100㎡，單位面積都有明顯下降，說明消費者更加精打細算。C、上半年外地置業(yè)者首次超過本地置業(yè)者 隨著鄭州城市化進程的不斷加快，外地人逐漸成為購房的主要對象，今年上半年外地人購房比例已經(jīng)超過本地人，占到總量的53%。但在外地購房者中，主要以省內(nèi)市外的居多。說明鄭州作為中原核心城市的首位度越來越高，對周邊地區(qū)的輻射力和吸引力越來越強。從目前鄭州城市的發(fā)展趨勢來看，未來的影響力將會進一步提高。D、中青年消費仍占主流，但購房群體更趨年輕 在購房者年齡分類中，2635歲群體比例近半，是市場購房的主體人群，這部分人的經(jīng)濟能力和開放的思想意識都相對較強，表現(xiàn)在住房消費上，為追求舒適生活和強化經(jīng)濟地位的而不惜投入。在36歲55歲購房者中，多為改善家庭舊有的生活環(huán)境而產(chǎn)生購房需求。2