【正文】 00—900元/M2的住宅物業(yè)多以地段提升附加價(jià)值，同類(lèi)檔次物業(yè)因所處地段不同價(jià)格提升在150—200/M2不等，由此又可推斷出目前遂寧市民購(gòu)房的最關(guān)鍵因素在于價(jià)格及地段。4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，因小企業(yè)過(guò)多，開(kāi)發(fā)規(guī)模小，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金不雄厚或?yàn)樵囂绞袌?chǎng)，其品牌意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)樓盤(pán)素質(zhì)的提升不甚看重，并一味迎合部分消費(fèi)者對(duì)低價(jià)位追捧，導(dǎo)致遂寧市住宅物業(yè)低價(jià)銷(xiāo)售局面，導(dǎo)致成本限制，最終導(dǎo)致品質(zhì)得不到提升（排除遂寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素影響）。B、影響住宅物業(yè)銷(xiāo)售狀況因素分析：1)遂寧市民對(duì)高價(jià)位敏感度很大，導(dǎo)致高價(jià)位樓盤(pán)滯銷(xiāo)，咎其原因價(jià)格僅是一方面。另外，遂寧市民尚無(wú)明確的居家生活理念，高價(jià)位樓盤(pán)自身也沒(méi)有與價(jià)格匹配的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。2)從遂寧市民熱衷于對(duì)中心區(qū)商業(yè)門(mén)面的投資可以看出，部分能消化高價(jià)位樓盤(pán)的客戶(hù)對(duì)住宅升值潛力認(rèn)識(shí)度較低。3)影響住宅物業(yè)銷(xiāo)售狀況的因素還有項(xiàng)目工程進(jìn)度，大多數(shù)樓盤(pán)增在主體完工后銷(xiāo)售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底則是客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)企業(yè)的信任度不足，這一方面將在“品牌形象策略”中作詳細(xì)闡述。4)除價(jià)格、工程進(jìn)度影響項(xiàng)目銷(xiāo)售外，還有地段、交通、教育設(shè)施、娛樂(lè)及商業(yè)設(shè)施等配套。C、遂寧市住宅物業(yè)需求狀況分析：1)遂寧房地產(chǎn)是近幾年才大舉開(kāi)始的，普通消費(fèi)者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購(gòu)，市場(chǎng)住宅物業(yè)供給品種單一，品質(zhì)不高，且缺乏個(gè)性，除地段及價(jià)格外，選擇面較窄，因此，遂寧市民大部分對(duì)住宅的需求尚未有理性的認(rèn)識(shí)，仍處于被動(dòng)接受階段，需要開(kāi)發(fā)商對(duì)其購(gòu)房意識(shí)進(jìn)行引導(dǎo)。2)少部分遂寧市民因見(jiàn)過(guò)成都、重慶的中高檔樓盤(pán)，心理上往往會(huì)受到一些震動(dòng)，這部分人已對(duì)好住房有較為模糊的認(rèn)識(shí)，需求意識(shí)會(huì)日漸明朗，若在營(yíng)銷(xiāo)上強(qiáng)化其認(rèn)識(shí)，將會(huì)使其需求狀況發(fā)生較大變化，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售也會(huì)起到較好的宣傳作用。遂寧市各類(lèi)檔次住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：1)價(jià)格在400—799元/M2的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該類(lèi)住宅在遂寧市占據(jù)了半數(shù)以上的供應(yīng)量，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商往往不依賴(lài)住宅獲取利潤(rùn)，利潤(rùn)空間在配套的商業(yè)門(mén)面中體現(xiàn)，因此除各項(xiàng)配套設(shè)施較齊備，則價(jià)格處于區(qū)間上限，反之則處于下限。由此現(xiàn)象可知，在界定了價(jià)格的客戶(hù)心目中仍然處于原始的“地段論”（同時(shí)也應(yīng)證了前面分析的結(jié)果）。2)價(jià)格在800～900元/M2的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該類(lèi)住宅物業(yè)一般處于遂寧市鬧市區(qū)，市政生活用商業(yè)配套齊全，在樓盤(pán)的包裝上亦下了一些功夫，僅部分樓盤(pán)自身有少量配套，但綜合素質(zhì)較差。3)價(jià)格在901元/M2以上的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該住宅多為環(huán)境較好，或位置較好的樓盤(pán)，但由于其營(yíng)銷(xiāo)水平較低，整體素質(zhì)尚不足與其翻了兩倍的價(jià)格相匹配。三、消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向及造成這一傾向的原因分析：A、地段傾向：購(gòu)房者往往先考慮市區(qū)繁華地段。原因分析：1）首先應(yīng)是中小城市的居民更注重?zé)狒[和便利，任他們看來(lái)住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多數(shù)人認(rèn)為市中心交通、購(gòu)物、娛樂(lè)等配套設(shè)施齊備，上、下班及子女上、下學(xué)均較為方便。3）市中心繁華地段對(duì)一部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)更便利于自身發(fā)展。4）從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看遂寧市民購(gòu)房理性仍處于“地段論”階段。應(yīng)對(duì)策略：消費(fèi)者需要地段優(yōu)勢(shì)，我們則更應(yīng)夸大地段論，提出本項(xiàng)目處于行政和金融中心，創(chuàng)造地段優(yōu)勢(shì)及升值潛力。B、戶(hù)型傾向：購(gòu)房者選擇戶(hù)型往往一味追求寬松，未真正上升到理性角度，從戶(hù)型的功能實(shí)用性去選擇。1 、原因分析： 1）房?jī)r(jià)偏低，總價(jià)相對(duì)較低，購(gòu)房者能承受的房?jī)r(jià)相對(duì)高些，因此可選擇較大戶(hù)型。2）購(gòu)房者愿買(mǎi)大戶(hù)型，而開(kāi)發(fā)商又一味迎和消費(fèi)者這一需求，最終造成了消費(fèi)者只有大戶(hù)型可選擇，當(dāng)大戶(hù)型的供應(yīng)量超出了市場(chǎng)容量便會(huì)造成滯銷(xiāo)。3）目前市場(chǎng)上尚未在戶(hù)型及家裝設(shè)計(jì)上去對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行戶(hù)型的選擇引導(dǎo)。4）購(gòu)房者對(duì)戶(hù)型的功能合理性及實(shí)用性知之甚少，尚未產(chǎn)生具引導(dǎo)性的產(chǎn)品。應(yīng)對(duì)策略： 從戶(hù)型設(shè)計(jì)的功能合理性，實(shí)用性及經(jīng)濟(jì)性教育并引導(dǎo)消費(fèi)者，使其認(rèn)識(shí)什么樣的戶(hù)型才是好的戶(hù)型。四、遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析：1．本地公司成為生力軍：目前遂寧市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，受到的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，開(kāi)發(fā)水平不高。但隨著新事物、新政策及外地企業(yè)的刺激將促進(jìn)本地一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)組建優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，調(diào)整開(kāi)發(fā)理念，提高作業(yè)水平，成為遂寧開(kāi)發(fā)企業(yè)中的生力軍。專(zhuān)業(yè)策劃理念開(kāi)始導(dǎo)入：遂寧市當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已逐步在引進(jìn)外地開(kāi)發(fā)理念，聘請(qǐng)資深的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，這將帶領(lǐng)遂寧市房地產(chǎn)全程中的策劃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)入全新的領(lǐng)域。市場(chǎng)化進(jìn)程開(kāi)始加快：遂寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將步入“以人為本”的領(lǐng)域，從市場(chǎng)出發(fā)，以消費(fèi)者的需求，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需要的房產(chǎn)品。產(chǎn)品質(zhì)量與檔次將逐步提升：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量上，住宅產(chǎn)品、商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)比例會(huì)能過(guò)市場(chǎng)得到統(tǒng)籌調(diào)配，并將逐步引入先進(jìn)技術(shù)、綠色生態(tài)、文化技術(shù)及智能化設(shè)施等理念。五、遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響簡(jiǎn)述：1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展包括企業(yè)開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)的提升引起的成本升高，同時(shí)將會(huì)使遂寧市整體房?jī)r(jià)水平得到提升，客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格敏感度將會(huì)逐步減弱，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格將