【正文】 密集 區(qū) ， 北部集中布置了電力、化工、紡織、機(jī)械等大中型骨干企業(yè)，南部為鐵路倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)混雜區(qū)。 商貿(mào)開發(fā) 區(qū) 成立于 2002年 2月，轄區(qū)面積 42平方公里，建成區(qū) 11平方公里，人 口 15萬(wàn)人。 現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 9家 ， 2020年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 15億元。區(qū)內(nèi)擁有較大規(guī)模的鞋帽、五金燈具、木材、果品、農(nóng)貿(mào)及機(jī)動(dòng)車等大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 18處，建筑面積 50 萬(wàn)平方米，現(xiàn)鐵西市場(chǎng)區(qū)龍頭已經(jīng)形成，交易輻射 11 個(gè)省市、 50多個(gè)地市，年交易 額過(guò)百億元，商貿(mào)優(yōu)勢(shì)明顯。 市中 心 區(qū) ： 位于京滬鐵路與岔河之間，由南部倉(cāng)儲(chǔ)與工業(yè)區(qū)、中部金融商業(yè)和行政辦公區(qū)、西北部工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和東北部科研教育區(qū) 4個(gè)組團(tuán)組成，布局緊湊，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，公共建筑種類齊全，是行政、金融、商業(yè)、文化和對(duì)外客運(yùn)交通的聚集地，城市的絕大部分人口居住于此。 河?xùn)| 新區(qū)與 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ： 河?xùn)| 新區(qū)啟動(dòng)于 2020年初， 是 規(guī)劃中 城市行政、文教、科研、衛(wèi)生和體育等設(shè)施集中的綜合性新區(qū) ，位于 德州老城區(qū)于 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，規(guī)劃 西起岔河風(fēng)景區(qū)，東至新興路，北起北園路， 南至橫河 ，總面積近 17平方公里。 德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)。位于德州市區(qū)東部 3公里處，與市區(qū)相連。開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積 8平方公里，是新城規(guī)劃區(qū) 23平方公里的一部分。區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，京福高速公路和 104國(guó)道縱橫區(qū)內(nèi)， 目前已建成 2平方公里工業(yè)區(qū)， 1平方公里行政區(qū)。 自 1998年啟動(dòng)以來(lái)吸引了 工業(yè)企業(yè) 46家 ，已成為德州對(duì)外開放的窗口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。德州市委、市政府對(duì)開發(fā)區(qū)的要求十分明確，就是要把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為德州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，對(duì)外開放的窗口和招商引資的基地，到 2020年建成現(xiàn)代化的新城區(qū)，并制定了“四步走”的具體目標(biāo) ：當(dāng)年出形象，三年間雛形，五年成規(guī)模，十年基本建成現(xiàn)代化的新城區(qū)。 人口面積： 至 2020年底， 市 區(qū)人口為 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，占總?cè)丝诘?66%。人口自然增長(zhǎng)率 ? ?，F(xiàn)有國(guó)土面積 539平方公里 ，其中城市 建成區(qū)面積 ，人口 38萬(wàn)人。 城市 發(fā)展規(guī)劃 摘要： 《德州市城市總體規(guī)劃》確定德州市的城市性質(zhì)為 ：冀魯交界地區(qū)的交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心和重要的工貿(mào)城市。城市發(fā)展方向?yàn)椋嚎缭讲砗?，向東發(fā)展。根據(jù)對(duì)自然條件和城區(qū)用地現(xiàn)狀的分析，以及對(duì)用地布局發(fā)展的構(gòu) 想，將城市用地劃分為三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能分區(qū)。鐵西區(qū) ，是以電力、化工、紡織、機(jī)械為特色的生產(chǎn)與生活相對(duì)配套的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，也是鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕镔Y集散地。市中區(qū) ，由商業(yè)金融中心、城北工業(yè)區(qū)、東北部文教區(qū)和城南倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū) 4個(gè)功能組團(tuán)構(gòu)成，是全市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心和城市對(duì)外交通的客運(yùn)集散中心。河?xùn)|區(qū) ，由行政辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文教區(qū)、體育中心和北部的高新科技工業(yè)園區(qū)組成，是行政、文教、科研、衛(wèi)生和體育等設(shè)施集中分布的綜合性新區(qū)。 “ 十五 ” 期間，城市建設(shè)的重點(diǎn)是：利用五年時(shí)間，按照城市建設(shè) “ 一年上水平、三年大 變樣 ” 的要求，到 2020年，在以交通、供水為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以綠化、治污為重點(diǎn)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，以專業(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)設(shè)施為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)上取得突破，使市區(qū)初具現(xiàn)代化水平，城市功能趨于完善，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，市容市貌獨(dú)具特色。 建設(shè)完善的城市交通、供水、供熱、燃?xì)庀到y(tǒng)。道路建設(shè)以主次干道為主，著重抓好快速通道、進(jìn)出口、外環(huán)路和停車場(chǎng)建設(shè)，拓寬改造天衢西路鐵路立交涵洞，改建文革橋，對(duì)東方紅路東段、迎賓北路、共青團(tuán)路、新湖南路等進(jìn)行改造，逐步向西打通三八路，建設(shè)改造天衢 路、鐵西路、順河路、文化路、湖濱南路，貫通東方紅路至河?xùn)|新區(qū)，基本形成主次干道分明、東西聯(lián)系便捷的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。大力發(fā)展城市集中供熱系統(tǒng)，提高供熱普及率，積極推廣天然氣供熱和住宅單戶供熱、分戶計(jì)量等新工藝，減少城市污染，優(yōu)化能源使用結(jié)構(gòu)，提高能源利用效率。 二、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢(shì) 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征： 根據(jù)德州市的城市現(xiàn)狀和項(xiàng)目特征，本報(bào)告認(rèn)為可以將德州的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城區(qū)中心區(qū)，南部城區(qū)、北部城區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、鐵西區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)和開發(fā)區(qū)六個(gè)市場(chǎng)板塊來(lái)加以概括、認(rèn)識(shí)和分析，以下對(duì)這六個(gè) 市場(chǎng)板塊的區(qū)域特征進(jìn)行概括性描述。 城區(qū)中心板塊： 城區(qū)中心板塊指天衢路以南，東風(fēng)路以北，鐵路以東，漳衛(wèi)河以西的市區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)域，是德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)中心。市委市政府、區(qū)委區(qū)政府、軍分區(qū)等核心黨政機(jī)關(guān)，德百、解放路等核心商圈，人民醫(yī)院、一中、九中等質(zhì)量最好配套設(shè)施，中心廣場(chǎng)、新湖公園、美麗華、德州大酒店等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所均位于該區(qū)域。 該區(qū)域西部為火車站以及以餐飲、賓館、中低檔娛樂(lè)、小商品為主得 迎賓路商業(yè)街，流動(dòng)人口眾多，居民結(jié)構(gòu)雜亂，多為中古建筑。中部主要為黨政機(jī)關(guān)駐地、解放路和德百商圈以及新 湖風(fēng)景區(qū)。住宅區(qū)主要分布于區(qū)域北部及東部，居民以機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位員工及傳統(tǒng)居民為主，人口結(jié)構(gòu)層次較好。 以城隍廟商業(yè)街、天豐廣場(chǎng)、迎賓大市場(chǎng)等為主的商業(yè)項(xiàng)目主要分布于西部， **、 **公寓、 **機(jī)關(guān)小區(qū)、 **家園等為代表的近年開發(fā)住宅項(xiàng)目主要分布于區(qū)域北部和東部，同大多數(shù)城市一樣，目前該區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)得的土地較少，主要分布于區(qū)域東部和北部偏東方向；區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱點(diǎn)順序?yàn)橹胁浚形鞑?，東部，除鐵西和河?xùn)|區(qū)域外，其他幾個(gè)區(qū)域的開發(fā)熱點(diǎn)順序和該區(qū)域大致類似。這是因?yàn)榈轮菔兄饕獧C(jī)能設(shè)施偏于中西部，所以若僅從生活便利 性及現(xiàn)狀配套的角度來(lái)看的話，在前一段時(shí)期中西部的地塊價(jià)值應(yīng)高于東部和東北部，而隨著 **超市的開建、 **家居廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)等，東部的機(jī)能設(shè)施得到了一定程度的完善，尤其是岔河風(fēng)景區(qū)的初步成型和城市東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，大大提高了東部區(qū)域的地塊價(jià)值，也使得開發(fā)熱點(diǎn)逐漸東移。 區(qū)域內(nèi)主要在售的住宅項(xiàng)目有 **花園、 **家園、 **園、 **公寓、 **花園、 **名庭等，多層均價(jià) 2100～2600元 /㎡，小高層均價(jià) 2600～ 3000元 /㎡。 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊： 四橫三縱的道路網(wǎng)絡(luò)基本成型，新區(qū)建設(shè)正處于啟動(dòng)期，主要在進(jìn)行 “ 七通一平 ” 的基礎(chǔ)配套工作，醫(yī)療中心、婦幼保健院、新華書店、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市政公園等配套設(shè)施也已在施工中；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)、行政區(qū)已具備一定規(guī)模，居住區(qū)業(yè)已具雛形，開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀中心為晶華路、東風(fēng)路、東方紅路段，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、配套設(shè)施及居住區(qū)多集中于此；與其他區(qū)域相比該區(qū)域人口稀少居民構(gòu)成單純； 雖然從城市規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，這一區(qū)域具備極大的發(fā)展前景和較大的升值潛力，但是作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)不是太發(fā)達(dá)的地級(jí)市的從無(wú)到有的新區(qū)建設(shè)，必將有一個(gè)較長(zhǎng)而漸進(jìn)的過(guò)程，在現(xiàn)狀以及一定時(shí)期內(nèi)該區(qū)域居民因配套匱乏、與市區(qū)的距離的原因造成的生活 不便是一個(gè)不容回避的問(wèn)題，也必將在較大程度上客戶的接受程度和價(jià)值認(rèn)知，客戶在現(xiàn)狀下選擇這一區(qū)域一個(gè)較大的誘因既是對(duì)這一區(qū)域升值空間的預(yù)期，而開發(fā)商往往會(huì)把這一空間中的大部分變現(xiàn)到項(xiàng)目認(rèn)知之中，兩者是一個(gè)針鋒相對(duì)的矛盾。因此本報(bào)告認(rèn)為，在政府和企業(yè)合力炒作河?xùn)|的背景下，在該區(qū)域運(yùn)作項(xiàng)目怎樣平衡現(xiàn)實(shí)價(jià)值、開發(fā)商的心理期望、客戶的價(jià)值虛高接受度以及項(xiàng)目利潤(rùn)與去化速度之間的關(guān)系是必須要重視的問(wèn)題。 區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有 ****花園， ****， ****世紀(jì)城， ****家園， ****花園， ****別墅等 ，多層均價(jià) 1600～ 2700元 /㎡。 南部城區(qū)板塊： 南部城區(qū)板塊指東風(fēng)路以南，鐵路以東，漳衛(wèi)河以西的城區(qū)范圍。是居住區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)商貿(mào)區(qū)和工業(yè)區(qū)的混合區(qū)域，由于臨近火車站且長(zhǎng)途汽車站位于該區(qū)域內(nèi)，使得該區(qū)域在某種意義上也成為德州的對(duì)外 交通門戶。區(qū)域居民以傳統(tǒng)歷史居民、產(chǎn)業(yè)工人、事業(yè)單位職工為主，同時(shí)眾多的專營(yíng)市場(chǎng)也帶來(lái)了較大量的流動(dòng)人口。 該區(qū)域從功能、形態(tài)和特征上可以大致分為兩大部分：由東地南路、向陽(yáng)路、東風(fēng)路和新嶺路圍合而成的以居住和行政事業(yè)單位為主的核心生活區(qū)和除此之外的以商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)企業(yè)為主的外圍區(qū)域 。區(qū)域內(nèi)大多數(shù)人口以及相應(yīng)的市政、商業(yè)、生活休閑、醫(yī)療教育等主要機(jī)能設(shè)施大多集中于核心生活區(qū)內(nèi)。 因?yàn)楹诵纳顓^(qū)域在機(jī)能配套、生活便利性與舒適度、居民層次、以及與市中心和市級(jí)機(jī)能設(shè)施的相對(duì)距離及可及性等方面，均優(yōu)于除中心城區(qū)外的其他區(qū)域，因此該區(qū)域近年來(lái)開發(fā)的如 ****小區(qū)、 ****家園、 ****花園、 ****小區(qū)等項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)格局中多處于相對(duì)中高和高端位置。從房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域構(gòu)成要素來(lái)看，南城區(qū)核心生活區(qū)外圍區(qū)域的整體素質(zhì)要優(yōu)于北部工業(yè)區(qū)和鐵西區(qū)，與北部城區(qū)的西部相比各有千秋，但在整體上要略遜一籌，尤 其是在居住的成熟度和機(jī)能配套方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目大多處于市場(chǎng)格局中的相對(duì)中低和低端位置。 區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有 ****二期， ****國(guó)際城， ****居， ****小區(qū)， ****小區(qū)，****景園， ****二期， ****苑等，多層均價(jià) 1900～ 2500元 /㎡。此外區(qū)域南側(cè)及邊緣還有 ****莊園、 ****莊園、 ****莊園、 ****小區(qū)、 ****莊園等集體土地村蓋房對(duì)外銷售，以中戶型為主，均價(jià)自 900～ 1500元 /㎡不等。 北部城區(qū)板塊： 北部城區(qū)板塊指天衢路以北，北園路北側(cè)以南，鐵路以東的區(qū)域，由 西部工業(yè)居住混合區(qū)和中部、東部居住科教行政混合區(qū)組成。該區(qū)域銜接市區(qū)中心與德州北部工業(yè)區(qū)，是德州的傳統(tǒng)老城區(qū)，新建小區(qū)與中古居住區(qū)相互錯(cuò)合，形態(tài)略顯混亂，區(qū)域內(nèi)人口密集，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、傳統(tǒng)居民較多。區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位、金融、餐飲娛樂(lè)、院校、科研機(jī)構(gòu)眾多。但同時(shí)也存在烈士陵園、德監(jiān)等場(chǎng)所以及除主干道外區(qū)域內(nèi)道路狀況較差和靠近工業(yè)區(qū)等會(huì)在一定程度上影響區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值的不利因素。 該區(qū)域是近年來(lái)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，項(xiàng)目量體普遍較大，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)格局中多處于相對(duì)中端和中高端位置。從房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域構(gòu)成要素來(lái)看，該區(qū) 域的綜合素質(zhì)要略遜于南部城區(qū)的核心生活圈，區(qū)域內(nèi)部中、東部要優(yōu)于區(qū)域西北部。 區(qū)域內(nèi)在售的住宅項(xiàng)目主要有 **小區(qū)， **岔河， **園， **園， **花園等 ，多層均價(jià) 2100～ 2600元 /㎡ 鐵西區(qū)板塊： 鐵西區(qū)板塊指鐵路以西的城區(qū)區(qū)域，是以大中型工業(yè)、商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)為主的混合區(qū)域；與城市中心區(qū)域雖然相對(duì)距離不遠(yuǎn)但干線鐵路的壁壘型隔絕危害極大的消弱了該區(qū)域的區(qū)域吸納力。區(qū)域內(nèi)機(jī)能配套功 能單薄，居民生活較為不便。區(qū)域居民主要由傳統(tǒng)歷史居民、較多流動(dòng)人口、以及產(chǎn)業(yè)工人構(gòu)成；區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有 ****花園 ， ****雅園， ****灣， ****花園等，多層均價(jià) 1800～ 2000元 /㎡。該板塊的項(xiàng)目多集中于鐵西路兩側(cè)，自去年以來(lái)價(jià)格提升較快，達(dá)銷售速度也是趨緩最為明顯的一個(gè)區(qū)域。 北部工業(yè)區(qū)板塊： 北部城區(qū)板塊指北園路北側(cè)以北，鐵路以東的區(qū)域，該區(qū)域主要由傳統(tǒng)村鎮(zhèn)和以天衢工業(yè)園為主的工業(yè)區(qū)以及以魯北摩托車大市場(chǎng)為主的商貿(mào)區(qū)域組成，以正處于成長(zhǎng)期的工業(yè)區(qū)域?yàn)橹?；區(qū)域內(nèi)大型機(jī)能配套不足，區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)歷史居民相對(duì)較少，但成長(zhǎng)性較快，年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)較年輕化；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，主要分布于靠近北園路附近和湖濱北路、解放北路沿線 。區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有 ****園， ****花園， ****家園，多層均價(jià) 1500～ 2100元 /㎡； 市場(chǎng)總體特征： 1）房?jī)r(jià)提升過(guò)快，存在一定的虛高現(xiàn)象： 隨著地價(jià)的上漲，今年德州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速， 尤其是城區(qū)邊緣中低端區(qū)域的房?jī)r(jià)提升幅度較大，但是銷售狀況和去化速度較低，市場(chǎng)認(rèn)可程度低，有價(jià)無(wú)市，背離了目標(biāo)客群的認(rèn)知，銷售速度緩慢。這個(gè)現(xiàn)象我們應(yīng)該從三個(gè)方面來(lái)看待： 其一，今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的原因的影響，國(guó)家今年加大了針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，客觀講，目前的調(diào)控主要針對(duì)少數(shù)大城市的 房地產(chǎn)投機(jī)炒作，對(duì)于主要針對(duì)購(gòu)房使用需求德州房產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多的影響，但由于媒體的惡意渲染，消費(fèi)者都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生較大的降幅，這在各個(gè)城市房地產(chǎn)銷售都產(chǎn)生了一定的影響。 其二，德州市的整體房?jī)r(jià)架構(gòu)不合理，德州目前中心地段和邊緣地段的房?jī)r(jià)價(jià)差不足一千元，這在其他 城市中是極為罕見的，這種情況不利于房地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展。 其三，德州某些項(xiàng)目的價(jià)格確實(shí)存在虛高現(xiàn)象，我司認(rèn)為，讓市場(chǎng)接受的價(jià)格 就是合理的價(jià)格，而德州市場(chǎng)上一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格比去年有了大幅度的提升，但銷售形勢(shì)卻極不理想，這種情況，我司認(rèn)為就屬于價(jià)格虛高。 2）個(gè)人 成為商品房購(gòu)買主體，需求主體向中、低端靠攏： 德州自從貨幣化住房制度實(shí)行以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買商品房比例逐年增加，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展初期需求市場(chǎng)的主體為一批 先 富裕 起來(lái)的人， 比如一些 私營(yíng)業(yè)主或個(gè)體老板。他們喜歡、并且有能力、有實(shí)力購(gòu)買大面積、高總價(jià)的 產(chǎn)品。 在金字塔的需求理論中，他們屬于最頂端的消費(fèi)階級(jí)，數(shù)量相對(duì)較少 ,有人需要，就有人供應(yīng)，這就是市場(chǎng)規(guī)律。 也造就了當(dāng)時(shí)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上大面積占絕對(duì)主導(dǎo)的供應(yīng)特點(diǎn) ， 當(dāng)這部分客源 被滿足以后， 由于 缺乏新的消費(fèi)群體來(lái)支撐，熱銷一時(shí)的大房子、豪宅市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)供求飽合期。 此時(shí)市場(chǎng) 的消費(fèi)主 體轉(zhuǎn)向 中產(chǎn)階級(jí)： 如 創(chuàng)業(yè) 初期的中小私營(yíng)業(yè)主 、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作的普通職員或企 業(yè)中 層 級(jí)管理人員 以及和在經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)單位的普通員工 等 。他們屬于中間的消費(fèi)層，數(shù)量最大